Mitkä ovat 5 virheet, jotka voivat tehdä talosta flipping flopin?
Se näyttää niin helpoalta! Osta talo, tee muutama kosmeettisia korjauksia, laita se takaisin markkinoille ja ansaitse valtava voitto. Milloin tahansa puoli tusinaa televisio-ohjelmaa näyttää hyvännäköisiltä, hyvin pukeutuneilta sijoittajilta, jotta prosessi näyttää nopealta, hauskalta ja kannattavalta.
Ja monet kodit ovat kääntymässä. ATTOM Data Solutions raportoi, että Yhdysvalloissa ostettiin ja myytiin yli 200 000 kotia samalla 12 kuukauden jaksolla vuonna 2017. Se on vajaat 6% kaikista kyseisenä vuonna myytävistä yhden perheen koteista ja osakehuoneistoista.
Tie kiinteistöjen rikkauksiin ei kuitenkaan koske pelkästään hillitsemistä ja ”myytyjä” merkkejä. Aivan liian monet mahdolliset kiinteistömogulit ohittavat perusteet ja lopulta epäonnistuvat. Joten mitkä ovat viisi suurinta mahdollisen räpylän virhettä? Ja miten voit välttää niitä?
Ensimmäinen, paras neuvo on rajoittaa taloudellista riskiäsi ja maksimoida tuottopotentiaali. Yksinkertaisesti sanottuna, älä maksa liikaa kodista (tietämällä, minkä arvoinen) ja varmista, että tiedät myös, kuinka paljon tarvittavat korjaukset tai päivitykset maksavat ennen ostamista. Kun sinulla on nämä tiedot, voit sitten selvittää ihanteellisen ostohinnan.
Avainsanat
- Talojen liukuminen on liiketoimintaa kuten mikä tahansa muu, sillä se vaatii osaamista, suunnittelua ja tajua menestyäkseen. Yleinen virhe, jonka kiinteistösijoittajat tekevät, on aliarvioida projektiin tarvittava aika tai raha. taidot ja tiedot. Kärsivällisyys ja harkintakyky ovat erityisen tärkeitä ajoituspohjaisessa liiketoiminnassa, kuten kiinteistösijoittaminen.
70%: n säännön mukaan sijoittajan tulee maksaa enintään 70% kiinteistön ARV: stä (korjausarvon jälkeinen arvo) vähennettynä tarvittavilla korjauksilla. ARV on kodin arvoinen, kun se on kunnostettu kokonaan.
Tässä on esimerkki: Jos kodin ARV on 150 000 dollaria ja se tarvitsee 25 000 dollaria korjauksissa, niin 70%: n sääntö tarkoittaa, että sijoittajan tulee maksaa korkeintaan 80 000 dollaria kodista. 150 000 dollaria x 0, 70 = 105 000 dollaria - 25 000 dollaria = 80 000 dollaria.
Kuten kaikki muutkin pienyritykset, pyrkimys vaatii aikaa ja rahaa, suunnittelua ja kärsivällisyyttä, taitoa ja vaivaa. Se todennäköisesti on vaikeampaa ja kalliimpaa kuin olet koskaan kuvitellut. Ja vaikka saat kaikki yksityiskohdat oikein, muuttuvat markkinaolosuhteet voivat tarkoittaa, että kaikki alussa tekemäsi oletukset ovat lopussa kelvottomia. Suhtaudu siihen kevyesti vaarassa: Jos haluat vain rikastua nopeasti kääntämällä kodin, saatat päätyä köyhään taloun.
5 suosituinta talvisuihkua
Ymmärtäminen 5 virheitä, jotka voivat tehdä talosta flipping floppi
Flipping (jota kutsutaan myös tukku-kiinteistösijoitukseksi) on eräänlainen kiinteistösijoitusstrategia, jossa sijoittaja ostaa kiinteistön käyttämättä, mutta tarkoituksenaan myydä se voittoa varten.
Tämä voitto saadaan tyypillisesti hinnan noususta, joka johtuu kuumista kiinteistömarkkinoista, joissa hinnat nousevat nopeasti, tai kiinteistölle tehdyistä pääomanparannuksista - tai molemmista. Sijoittaja voi esimerkiksi ostaa kiinnittimen yläosan "kuumassa" naapurustossa, tehdä merkittäviä remontteja ja tarjota sen sitten hintaan, joka heijastaa sen uutta ulkonäköä ja mukavuuksia.
Sijoittajat, jotka kääntävät kiinteistöjä, keskittyvät yhden kiinteistön tai kiinteistöryhmän ostamiseen ja myöhempaan jälleenmyyntiin. Monet sijoittajat yrittävät tuottaa tasaista tulovirtaa tekemällä usein flippejä.
Joten miten käännät rakennusta tai taloa? Yksinkertaisesti sanottuna haluat ostaa alhaiset ja myydä korkeat (kuten useimmat muut sijoitukset). Sen sijaan, että otat käyttöön ja pidä -strategiaa, suoritat kaupan mahdollisimman nopeasti rajoittaaksesi pääoman riskiä. Yleisesti ottaen painopisteen tulisi olla nopeudella maksimaalisen voiton sijasta. Tämä johtuu siitä, että jokainen kulunut päivä maksaa sinulle enemmän rahaa (asuntolaina, apuohjelmat, kiinteistöverot, vakuutukset ja muut kodin omistamiseen liittyvät kulut).
Se on yleinen suunnitelma, vaikka siihen liittyy useita sudenkuoppia.
1. Ei tarpeeksi rahaa
Kiinteistön asettaminen on kallista. Ensimmäinen kustannus on kiinteistön hankintameno. Vaikka rahoituksen korvausvaatimuksia on vähän / ei lainkaan, näiden kauppojen löytäminen lailliselta myyjältä on helpompi sanoa kuin tehdä. Lisäksi, jos rahoitat yrityskauppaa, maksat korkoa.
Vaikka lainarahojen korot ovat edelleen verovähennyskelpoisia jopa verovähennysten ja työllisyyslain hyväksymisen jälkeen, se ei ole 100-prosenttinen vähennys. Jokainen korkoihin käytetty dollari lisää summan, joka sinun on ansaittava myynnistä vain tasapainottamiseksi.
Ja jos käytät asuntolainan tai kodin pääomarahoituslinjaa (HELOC) rahoittaaksesi flip-house -ostosi, vain korko on vähennyskelpoinen. Maksun pääosa, verot ja vakuutusosuudet eivät ole vähennyskelpoisia.
Tutki rahoitusmahdollisuuksiasi laajasti selvittääksesi mikä kiinnitystyyppi parhaiten vastaa tarpeitasi ja löytää lainanantaja, joka tarjoaa alhaiset korot. Helppo tapa tutkia rahoituskustannuksia on käyttää asuntolainalaskuria, jonka avulla voit verrata korkoja, joita eri lainanantajat tarjoavat. Tietenkin, että kiinteistöstä maksaminen käteisellä eliminoi korkokustannukset, mutta silloinkin on kiinteistön hallussapitokustannuksia ja vaihtoehtoisia kustannuksia käteisen sitomiseksi.
Koska korot ovat nousseet asumiskriisin jälkeisestä matalasta, voiton tuotto on aiempaa vaikeampaa. Itse asiassa vuoden 2018 alkupuoliskolla flipping-aktiviteetti hidastui lähelle neljän vuoden alinta tasoa ja voittomarginaalit pienenivät alhaisimpaan keskimääräiseen sijoitetun pääoman tuottoon (ROI) vuoden 2014 lopun jälkeen, ATTOM-tietojen mukaan. Tämä ei tarkoita, että rahaa ei ansaita (sijoitetun pääoman tuottoprosentti oli vain 44%: n pohjoispuolella), mutta se tarkoittaa, että hoitoa tarvitaan. Keskimääräinen bruttotulo flipillä on 65 520 dollaria, mutta se on bruttoa.
Korjauskustannukset on myös otettava huomioon. Jos suunnittelet talon kunnostamista ja myymistä voittoa varten, myyntihinnan on ylitettävä hankintakustannukset, kiinteistön pitämiskustannukset ja korjauskustannukset.
25 000 dollarin keittiö, 10 000 dollarin kylpyhuone, 5000 dollaria kiinteistöverot, apuohjelmat ja muut kuljetuskustannukset vähentävät tätä määrää noin kahdella kolmasosalla. Mahdollisesta odottamattomasta rakennusongelmasta ja bruttovoitosta voi tulla nettotappio. Vaikka onnistutkin voittamaan nämä esteet, älä unohda myyntivoittoveroja, jotka siruutuvat voitollesi.
2. Ei tarpeeksi aikaa
Talojen kunnostaminen ja kääntäminen on aikaa vievä hanke. Oikean kiinteistön löytäminen ja ostaminen voi viedä kuukausia. Kun omistat talon, sinun on investoitava aikaa sen korjaamiseen. Jos sinulla on päivätyötä, purkutyöhön ja rakentamiseen käytetty aika voi muuttua menetetyiksi iltaisin ja viikonloppuisin. Jos maksat jollekin muulle työn suorittamisesta, vietät silti enemmän aikaa, jonka olet odottanut valvovan aktiviteettia ja muiden maksamisen kustannukset vähentävät voittoa.
Kun työ on valmis, sinun on ajoitettava tarkastukset varmistaaksesi, että kiinteistö noudattaa voimassa olevia rakennusmääräyksiä ennen kuin voit myydä sen. Jos ei, sinun on vietettävä enemmän aikaa ja rahaa saadaksesi sen parin tasolle. Seuraavaksi kiinteistön myyntiin voi tulla aikainen sijoitus. Jos näytät sen mahdollisille ostajille itse, voit viettää paljon aikaa matkalla kiinteistölle ja pois kiinteistöstä sekä kokouksissa.
Onko se sen arvoista? Monille ihmisille voi olla järkevämpää pysyä päivätyössä, jossa he voivat ansaita samanlaista rahaa muutamassa viikossa tai kuukaudessa jatkuvan palkan kautta, ilman riskiä ja jatkuvaa sitoutumista aikatauluun.
3. Ei tarpeeksi taitoja
Ammattitaitoiset rakentajat ja ammattitaitoiset ammattilaiset, kuten puusepät ja putkimiehet, kääntävät taloja usein sivutulona normaaliin työhönsä. Heillä on tietoa, taitoja ja kokemuksia talon löytämiseksi ja korjaamiseksi. Joillakin heistä on myös ammattiliittoja, jotka tarjoavat työttömyystarkastuksia koko talven, kun he työskentelevät sivuhankkeissaan.
Oikea raha talon kääntämisessä tulee hiki pääomasta. Jos sinulla on kätevä vasaralla, nautit maton asettamisesta, voit ripustaa kipsilevyä, kattaa talon ja asentaa tiskialtaan, sinulla on taitoja kääntää talo.
Toisaalta, jos et tiedä Phillips-pään ruuvitalttaa litteästä ruuvitaltasta, joudut maksamaan ammattilaiselle korjauksen ja korjauksen. Näin ollen todennäköisyys saada huomattava voitto sijoituksestasi pienenee.
4. Ei tarpeeksi tietoa
Menestyäksesi tiedät kuinka valita oikea omaisuus oikeasta sijainnista oikeaan hintaan. 100 000 dollarin asuntojen naapurustossa uskotko todella ostaa 60 000 dollarilla ja myydä 200 000 dollarilla? Markkinat ovat aivan liian tehokkaat, jotta sitä tapahtuu säännöllisesti.
Vaikka saat paljon elinkaaren ajan, haastattelemalla talo talteen sulkemalla kappale, sanokaa - tietää, mitkä korjaukset tehdä ja mitkä jättää, on avainta. Sinun on myös ymmärrettävä sovellettavat verolait ja kaavoituslait ja tiedettävä milloin leikata tappioita ja päästä pois ennen kuin projektistasi tulee rahakuoppa.
Kiinteistövälitystoimisto Zillow on nyt kääntämässä koteja tietyillä markkinoilla. Yhtiö odottaa ostavansa ja kääntävänsä kiinteistöjä 90 päivän kuluessa, ja heillä on tietoja ja tietoa tarjota äiti-ja-pop-operaattoreille kovaa kilpailua. Big-liiga-lainanantajat ovat myös alkaneet etsiä voittoa flip-lainamarkkinoilta, ja globaali sijoituspalveluyritys KKR & Co. Inc. (aikaisemmin nimellä Kohlberg Kravis Roberts & Co. ja KKR & Co. LP) liittyi muihin yksityisiin sijoituspalveluyrityksiin, jotka etsivät pala toiminnasta.
5. Ei tarpeeksi kärsivällisyyttä
Ammattilaiset käyttävät aikaa ja odottavat oikeaa omaisuutta. Aloittelijat kiirehtivät ostamaan ensimmäisen talon, jonka he näkevät. Sitten he palkkaavat ensimmäisen urakoitsijan, joka tekee tarjouksen töihin, joita he eivät voi tehdä itse. Ammattilaiset joko tekevät työn itse tai luottavat ennalta järjestettyjen, luotettavien urakoitsijoiden verkkoon.
Aloittelijat palkkaavat kiinteistönvälittäjän talon myyntiin. Ammattilaiset luottavat "omistajien myymään" toimiin kustannusten minimoimiseksi ja voittojen maksimoimiseksi. Aloittelijat odottavat siirtyvän prosessin läpi, iskevän maalikerrokseen ja ansaitsevan omaisuuden. Asiantuntijat ymmärtävät talojen ostamisen ja myymisen vievät aikaa ja että voittomarginaalit ovat toisinaan pienet.
