30 ja 15 vuoden asuntolaina: yleiskatsaus
Hämmentävää joukkoa asuntolainoja voi olla saatavana, mutta useimmille asuntojen ostajille käytännössä niitä on vain yksi. 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina on käytännössä amerikkalainen arkkityyppi, rahoitusinstrumenttien omenapiirakka. Tämä on polku, jonka amerikkalaiset sukupolvet ovat kulkeneet ensimmäistä kertaa omistamiseen.
Freddie Macin mukaan vuonna 2017 90 prosenttia asunnon ostajista valitsi 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan. Mutta monet näistä ostajista olisi saattaneet palvella paremmin, jos he olisivat valinneet 15 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan.
Lainat ovat rakenteellisesti samanlaisia - tärkein ero on termi. Lyhytaikainen laina tarkoittaa korkeampaa kuukausimaksua, mikä tekee 15 vuoden asuntolainan vaikuttamatta edullisemmaksi. Mutta lyhyempi aika lainaa halvemmalla useilla rintamilla. Itse asiassa 30 vuoden asuntolaina maksaa lainan koko elinaikana yli kaksinkertaisen 15 vuoden vaihtoehdon.
Kuinka asuntolainan termi vaikuttaa kustannuksiin
Asuntolaina on yksinkertaisesti tietyn tyyppinen laina - kiinteällä vakuutuksella. Luotonsaaja maksaa korkoa vuosittain laskettuna lainan jäljellä olevalle lopulle. Sekä korko että kuukausimaksu ovat kiinteät.
Koska kuukausimaksu on kiinteä, korkoa maksava osuus ja pääoman maksettava osuus muuttuvat ajan myötä. Alussa, koska lainasaldo on niin suuri, suurin osa maksusta on korkoa. Mutta kun saldo pienenee, maksun korkoosuus laskee ja pääoman osuus nousee.
30 vuoden asuntolaina
Tietysti 30-vuoden lainalla tämä saldo pienenee paljon hitaammin - lainanottaja vuokraa tosiasiallisesti saman määrän rahaa yli kaksi kertaa niin kauan. (Se on enemmän kuin kaksi kertaa pidempi kuin vain kaksinkertainen, koska 30 vuoden asuntolainan pääoman saldo ei pienene yhtä nopeasti kuin 15 vuoden lainalle.) Mitä korkeampi korko, sitä suurempi ero kahden asuntolainan välillä. Esimerkiksi, kun korko on 4 prosenttia, lainanottaja maksaa tosiasiallisesti melkein 2, 2 kertaa enemmän korkoa lainatakseen saman määrän pääomaa 30 vuoden aikana verrattuna 15 vuoden lainaan.
30 vuoden asuntolainan tärkein etu on suhteellisen pieni kuukausimaksu. Ja vaikka kohtuuhintaisuus ei ole ongelma, on muita etuja:
- Pienempi maksu voi antaa lainanottajalle ostaa enemmän taloa kuin heillä olisi varaa 15 vuoden lainalla, koska sama kuukausimaksu antaisi lainanottajalle mahdollisuuden ottaa suurempi laina yli 30 vuodeksi. Pienempi maksu antaa lainanottajalle mahdollisuuden kerää säästöjä. Pienempi maksu vapauttaa varoja muihin tavoitteisiin.
15-vuoden asuntolaina
Koska 15 vuoden lainat ovat pankeille vähemmän riskialttiita kuin 30 vuoden lainat, ja koska pankeille maksaa vähemmän lyhytaikaisia lainoja kuin pidempiä lainoja, 30 vuoden asuntolainalla on yleensä korkeampi korko. Kuluttajat maksavat vähemmän 15 vuoden asuntolainalla - missä tahansa neljänneksen prosentista täyteen prosenttiin (tai pisteeseen) vähemmän, ja vuosikymmenien aikana, jotka voivat todella lisätä.
Hallituksen tukemat virastot, jotka tukevat useimpia asuntolainoja, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, perivät lisämaksuja, joita kutsutaan lainatason hintojen mukautuksiksi, jotka tekevät 30 vuoden asuntolainoista kalliimpia. Nämä palkkiot koskevat yleensä lainanottajia, joilla on alhaisemmat luottoluokitukset, pienemmät käsirahamaksut tai molemmat. Liittovaltion asuntohallinto perii myös korkeammat asuntolainavakuutusmaksut 30-vuotiaille lainanottajille.
"Joitakin 30 vuoden lainasumman hintojen oikaisuja ei ole olemassa 15 vuodessa", sanoo James Morin, Norcomin asuntolainan vähittäisluoton johtaja Avonissa, CT. Suurin osa Morinin mukaan laskee nämä kustannukset asuntolainaansa osana korkeampaa korkoa sen sijaan, että maksaa niitä suoraan.
Kuvittele sitten 300 000 dollarin laina, joka on saatavana 4 prosentilla 30 vuodeksi tai 3, 25 prosentilla 15 vuodeksi. Nopeampien poistojen ja matalamman koron yhteisvaikutus tarkoittaa, että rahan lainaaminen vain 15 vuodeksi maksaa 79 441 dollaria, verrattuna 215 609 dollariin 30 vuodessa eli melkein kaksi kolmasosaa vähemmän.
Tietenkin, siellä on saalis. Hinta, joka säästää niin paljon rahaa pitkällä aikavälillä, on paljon korkeampi kuukausikustannus; hypoteettisen 15-vuoden lainan maksu on 2 108 $, 676 $ (tai noin 38 prosenttia) enemmän kuin 30 vuoden lainan kuukausimaksu (1 432 $).
Jos sijoittajalla on varaa korkeampaan maksuun, on heidän etujensa mukaista käydä lyhyemmällä lainalla, varsinkin jos he ovat siirtymässä eläkkeelle, kun he ovat riippuvaisia kiinteistä tuloista.
Joillekin asiantuntijoille korkeampien maksujen varaaminen sisältää sateisen päivän rahaston käytön. Operatiivisen johtajan ja Quicken Loansin toimitusjohtajan Bob Waltersin mukaan nestemääräisten säästöjen tulisi olla vähintään vuoden verran tuloja. Mitä rahoitussuunnittelijat pitävät 15 vuoden asuntolainan suhteen, on se, että se on tosiasiallisesti ”pakotettu säästö” oman pääoman muodossa omaisuuserässä, joka normaalisti arvostuu (vaikkakin kuten osakkeet, asuntojen arvo nousee ja laskee).
Koska 15 vuoden lainat ovat pankeille vähemmän riskialttiita kuin 30 vuoden lainat, ja koska pankeille maksaa vähemmän lyhytaikaisia lainoja kuin pidempiä lainoja, 30 vuoden asuntolainalla on yleensä korkeampi korko.
Muut rahankäytöt
Joissakin tapauksissa lainanottajalla voi olla kannustin sijoittaa rahaa muualle, kuten 529-tilille yliopisto-opintoihin tai verosaatavan 401 k: n suunnitelmaan, varsinkin jos työnantaja vastaa lainanottajan maksuosuuksia. Ja niin alhaisten asuntolainakorkojen ansiosta, taitava ja kurinalainen sijoittaja voi valita 30 vuoden lainan ja sijoittaa eron 15 ja 30 vuoden maksujen välillä korkeamman tuoton arvopapereihin.
Edellisen esimerkin mukaan jos 15 vuoden lainan kuukausimaksu oli 2 108 dollaria ja 30 vuoden lainan kuukausimaksu oli 1 432 dollaria, lainanottaja voisi sijoittaa tuon 676 dollarin eron muualle. Kirjekuoren taustalaskelma on se, kuinka paljon (tai onko) ulkomaisen sijoituksen tuotto vähennettynä saatavana olevalta myyntivoittoverolla ylittää asuntolainan korko sen jälkeen, kun asuntolainan korkovähennys on otettu huomioon. Jollekin 25 prosentin veroluokkaan vähennys saattaa vähentää asuntolainan efektiivistä korkoa esimerkiksi 4 prosentista 3 prosenttiin.
Lainaa ottaen lainanottaja tulee ulos, jos sijoituksen tuotto verojen jälkeen on korkeampi kuin asuntolainan hinta, josta vähennetään korkovähennys.
Tämä gambit vaatii kuitenkin riskialttiutta, Dallasissa, TX: ssä olevan sertifioidun rahoitussuunnittelijan Shashin Shahin mukaan, koska lainanottajan on investoitava epävakaisiin osakkeisiin. "Tällä hetkellä ei ole kiinteätuottoisia sijoituksia, jotka tuottavat riittävän korkean tuoton tämän työn tekemiseen", Shah sanoo. Se vaatii myös kurinalaisuutta sijoittaa järjestelmällisesti vastaavat nämä kuukausierot ja aikaa keskittyä investointeihin, joista hän lisää, useimmilta puuttuu.
Paras molemmista maailmoista -vaihtoehto
Suurimmalla osalla lainanottajista puuttuu ilmeisesti myös tai ainakin luulee, että heillä ei ole keinoa suorittaa 15 vuoden asuntolainan edellyttämiä korkeampia maksuja. Mutta on olemassa yksinkertainen ratkaisu, jolla voidaan tallentaa suurempi osa lyhyemmän asuntolainan säästöistä: Suorita vain suuret 15-vuotisen aikataulun maksut 30-vuoden asuntolainalle, olettaen, että asuntolainalla ei ole ennakkomaksua.
Lainanottajalla on oikeus ohjata ylimääräiset maksut pääomaan, ja jos maksut ovat yhdenmukaisia, asuntolaina maksetaan 15 vuodessa. Jos ajat ovat tiukat, lainanottaja voi aina palata takaisin normaaliin, matalampaan maksuun 30 vuoden aikataulussa.
Avainsanat
- Monille ostajille saatetaan paremmin valita 15 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina vs. 30-vuoden asuntolaina. Asiakkaat maksavat vähemmän 15-vuoden asuntolainalla - missä tahansa neljänneksen prosentista täyteen prosenttiin (tai pisteeseen) vähemmän.Joillekin asiantuntijoille mahdollisuus varata korkeampi 15-vuoden asuntolainan maksu sisältää myös sateisen päivän rahaston käytön.
