Mikä on korkea laina?
Korkeasuhteinen laina on laina, jolla lainan arvo on korkea verrattuna vakuudeksi käytettävän kiinteistön arvoon. Asuntolainoilla, joilla on korkeat lainasuhteet, on laina-arvo, joka lähestyy 100% kiinteistön arvosta. Korkeasuhteinen laina voidaan hyväksyä lainanottajalle, joka ei pysty laittamaan suurta käsirahaa.
Asuntolainojen osalta korkea suhdeluotto tarkoittaa yleensä, että lainan arvo ylittää 80% kiinteistön arvosta. Laskelmaa kutsutaan laina-arvosuhteeksi (LTV), joka on arvio luottoriskistä, jota rahoituslaitokset käyttävät ennen asuntolainan hyväksymistä.
Avainsanat
- Korkeasuhteinen laina on laina, jolla lainan arvo on korkea verrattuna vakuudeksi käytettävän kiinteistön arvoon. Asuntolainoilla, joilla on korkeat lainasuhteet, on laina-arvo, joka lähestyy 100% kiinteistön arvosta. Korkeasuhteinen laina tarkoittaa yleensä, että lainan arvo ylittää 80% kiinteistön arvosta. Laskelmaa kutsutaan laina-arvo-suhteeksi (LTV).
Kaava korkeaan lainaan LTV: tä käyttämällä
Vaikka korkeatasoisen lainan laskemista varten ei ole olemassa erityistä kaavaa, sijoittajien tulisi ensin laskea laina-arvo-suhde tilanteessaan selvittääkseen, ylittääkö laina 80%: n LTV-kynnyksen.
Laina-arvo-suhde = Arvioitu kiinteistön arvoLuottolainan määrä
Kuinka laskea korkea laina LTV: n avulla
- LTV-suhde lasketaan jakamalla lainattu määrä kiinteistön arvioidulla arvolla. Kerro lopputulos luvulla 100 ilmaistaksesi sen prosenttiosuutena. Jos lainan arvo takaisinmaksun jälkeen ylittää 80% LTV: stä, lainaa pidetään korkeaasuisena lainana.
Mitä korkea laina kertoo sinulle?
Lainanantajat ja rahoituksen tarjoajat käyttävät LTV-suhdetta mittaamaan asuntolainan tekemiseen liittyvää riskitasoa. Jos lainanottaja ei pysty suorittamaan huomattavaa ennakkomaksua ja sen seurauksena lainan arvo lähestyy kiinteistön arvioidun arvon arvoa, sitä pidetään korkeaa lainaa. Toisin sanoen, kun lainan arvo lähenee 100% omaisuuden arvosta, lainanantajat saattavat pitää lainaa liian riskialtisena ja kieltää hakemuksen.
Luotonantajalla on riski lainanottajan maksukyvyttömyydestä etenkin, jos LTV on liian korkea. Pankki ei ehkä pysty myymään omaisuutta kattamaan lainan summa, joka annettiin laiminlyöneelle lainanottajalle. Tällainen skenaario voi tapahtua helposti talouden laskusuhdanteessa, kun asuntokohteiden arvo yleensä laskee. Jos lainanottajalle annettu laina ylittää omaisuuden arvon, lainan sanotaan olevan vedenalainen. Jos lainanottaja laiminlyö asuntolainan, pankki menettää rahaa, kun menee myymään kiinteistöä alhaisempaan arvoon kuin maksamatta oleva asuntolainan saldo. Pankit seuraavat LTV: tä tällaisen menetyksen estämiseksi.
Seurauksena on, että suurin osa korkeaasuisista asuntolainoista vaatii jonkinlaista vakuutusta lainanantajan suojelemiseksi. Vakuutusta kutsutaan yksityiseksi asuntolainavakuutukseksi (PMI), jonka lainanottajan olisi ostettava erikseen lainanantajan suojelemiseksi.
Korkean lainan historia
1920-luvulle saakka ihmiset ostivat koteja eivätkä menemällä pankkiin, vaan säästämällä omaa rahaa, kunnes heillä oli tarpeeksi ainakin osa maata tai taloa, jolla on talo. Sitten tuli myös rakennus- ja lainayritys, joka lainaa ihmisille rahaa talon ostamiseen ja sitten heidät maksetaan se takaisin erissä useiden vuosien ajan. Silloinkin lainat olivat tyypillisesti puolet talon arvosta tai vähemmän.
1920-luvun loppuun mennessä pankit olivat antaneet korkeaa lainaa jopa 80% talon arvosta. Yksityinen asuntolainavakuutus syntyi pankkien suojelemiseksi, mutta kaikki, mitä tapahtui 1930-luvulla, kun työttömät lopettivat maksujen suorittamisen ja pankit ja PMI-yritykset olivat myös alla.
Kongressi antoi asunnonomistajalainan Corp.: lle, joka alkoi taata asuntolainat ja 15%: iin lasketut osuudet. Myöhemmin ennakkomaksut laskivat liittovaltion asuntohallinnon ja muiden virastojen kautta pieniin yksinumeroisiin numeroihin ja jopa 0 prosenttiin kodinomistamisen kannustamiseksi.
Järjestelmä menestyi noin vuoteen 2007–2008, jolloin vuoden 2008 asuntolainakriisi sai haltuunsa. Vuoden 2007 alusta maksukyvyttömiksi joutuneiden korkean riskin asuntolainojen voimakas lisääntyminen vaikutti vuosikymmenten vakavimpaan lamaan. 2000-luvun puolivälin asumisbuumi yhdistettynä tuolloin alhaisiin korkoihin sai monet lainanantajat tarjoamaan asuntolainoja henkilöille, joilla oli huono luotto. Kiinteistökuplan puhkeamisen jälkeen monet lainanottajat eivät pystyneet suorittamaan maksuja subprime-asuntolainoillaan.
Tarjotut korkeat lainat
Liittovaltion asuntohallinto tarjoaa ohjelmia, joiden kautta lainanottajat voivat saada FHA-lainoja LTV-suhteella jopa 96, 5%. Toisin sanoen, ohjelma vaatii 3, 5%: n takaisinmaksun. Ohjelma vaatii kuitenkin vähimmäispistemäärän saadaksesi hyväksynnän korkea-asteiseen lainaan. On muitakin tarjouksia, joissa matalampi pistemäärä on sallittu 10%: n ennakkomaksulla.
FHA: n lainat vaativat myös asuntolainavakuutusmaksua (MIP). Voit kuitenkin jälleenrahoittaa, kun LTV laskee alle 80% ja lainaa ei enää pidetä korkeatasoisena lainana, mikä poistaisi vakuutuksen.
Esimerkki lainasuhteesta
Oletetaan, että lainanottaja aikoo ostaa kodin, ja sen arvo on 100 000 dollaria. Lainanottaja suorittaa 10 000 dollarin käsiraha, ja loput 90 000 dollaria lainataan. Tuloksena on laina-arvo-suhde 90% tai (90 000/100 000), jota pidettäisiin korkeaa lainaa.
Ero korkea-arvoisten lainojen ja asuntolainojen välillä
Asuntovakuuslaina on asuntovakuuslaina tai toinen asuntolaina, jonka avulla asunnonomistajat voivat lainata omaa pääomaa vastaan asuinpaikassaan. Laina perustuu asunnonomistajan oman pääoman ja kodin nykyisen markkina-arvon väliseen eroon.
Asuntolaina on tarkoitettu niille lainansaajille, joilla on jo kiinnitys ja jotka ovat maksaneet osan asuntolainan loppusummasta, jolloin kiinteistön arvo ylittää lainan saldo. Toisin sanoen asuntolaina antaa asunnonomistajille lainata talon oman pääoman perusteella. Korkeasuhteisella lainalla puolestaan voi olla lainan arvo, joka lähestyy 100% kiinteistön arvosta.
Korkean lainan käytön rajoitukset
Korkeatasoisilla lainoilla voi olla korkeampi korko, etenkin jos lainanottajilla on alhainen luottotulos. Luottopisteesi on numeerinen arvo, joka edustaa kykyäsi maksaa takaisin velat ja osoittaa lainanantajille, kuinka suuri osa laiminlyönnistä olet. Jos pisteet ovat alhaiset, korkotaso on todennäköisesti korkeampi.
