Sisällysluettelo
- Mikä on asumuskupla?
- Asuntomarkkinoiden kuplan syyt
- Voimat, jotka purskahtivat kuplan
- Asuntomarkkinoiden kaatuminen
- Keskimääräinen palautuminen
- Arvio hintahinnasta
- Pohjaviiva
Toisin kuin osakemarkkinat, joilla suurin osa ihmisistä ymmärtää ja hyväksyy hintojen laskun riskin, useimmat talon ostavat ihmiset eivät koskaan ajattele kodinsa arvon laskevan.
Hintakuplat eivät yleensä ole vaikuttaneet asuntomarkkinoihin kuin muut kiinteistömarkkinat. Tämä johtuu kodin ostamiseen liittyvistä suurista transaktiokuluista, puhumattakaan kodin omistamisen ja ylläpidon kantokustannuksista, jotka estävät keinottelukäyttäytymistä. Asuntomarkkinat käyvät kuitenkin läpi irrationaalisen liiallisen ajanjakson., keskustelemme siitä, mikä aiheuttaa asuntojen hintakuplia, laukaisevista tekijöistä, jotka aiheuttavat asumiskuplien puhkeamisen, ja miksi asunnon ostajien tulisi odottaa pitkän aikavälin keskiarvoja tehdessään kriittisiä asumispäätöksiä.
Avainsanat
- Asuntokuplat ovat väliaikaisia tapahtumia, jotka voivat kestää vuosia ja joille on ominaista korkea kysyntä, alhainen tarjonta ja liian suuret hinnat. Nämä kuplat johtuvat monista tekijöistä, kuten taloudellisesta vauraudesta, alhaisista koroista, paremmista asuntolainatarjouksista ja helposti saatavilla olevista tekijöistä. Luotto. Asumiskuplapoppiksi tekeviä pakotteita ovat talouden taantuma, korkojen nousu ja kysynnän lasku.
Mikä on asumuskupla?
Ennen kuin selvitämme asuntokuplien syistä ja siitä, mikä tekee niistä pop-asioita, on tärkeää ymmärtää itse asumiskupla. Ne alkavat yleensä asuntokysynnän kasvulla huolimatta käytettävissä olevasta rajoitetusta varastomäärästä. Kysyntä kasvaa edelleen, kun keinottelijat tulevat markkinoille, jolloin kupla kasvaa. Rajoitetun tarjonnan ja niin suuren kysynnän kanssa hinnat luonnollisesti nousevat nopeasti.
Asuntokuplilla on suora vaikutus kiinteistöalaan, mutta myös asunnonomistajiin ja heidän henkilökohtaiseen talouteensa. Kuplan talouden vaikutukset - korot, luotonantoa koskevat standardit ja käytännöt - voivat pakottaa ihmiset löytämään tapoja pysyä asuntolainan maksuissaan, kun ajat vaikeutuvat. Jotkut saattavat joutua jopa kaivaa syvemmälle taskuihinsa käyttämällä säästö- ja eläkerahastoja vain kotiensa pitämiseen.
Asuntokupla on normaalisti väliaikainen tapahtuma. Vaikka kuplia osakemarkkinoilla tapahtuu paljon useammin, asuntokuplat voivat olla Kansainvälisen valuuttarahaston (IMF) mukaan paljon pidempiä ja kestää useita vuosia.
Normaalisti väliaikainen tapahtuma, asumuskupla voi kestää useita vuosia.
Asuntomarkkinoiden kuplan syyt
Asumisen hinta, kuten minkä tahansa tavaran tai palvelun hinta vapailla markkinoilla, perustuu kysyntään ja tarjontaan. Kun kysyntä kasvaa ja / tai tarjonta vähenee, hinnat nousevat. Asuntotarjontaa vähentävän luonnonkatastrofin puuttuessa hinnat nousevat, koska kysynnän kehitys ylittää nykyisen tarjontatrendin. Yhtä tärkeää on, että asuntotarjonta reagoi hitaasti kysynnän kasvuun, koska talon rakentaminen vie kauan, eikä korkeasti kehittyneillä alueilla yksinkertaisesti ole enää rakennettavaa maata. Joten jos kysyntä lisääntyy äkillisesti tai pitkään, hinnat nousevat varmasti.
Kun olet todennut, että keskimääräistä korkeampi asuntojen hintojen nousu johtuu pääasiassa kysynnän kasvusta, voit kysyä, mistä kysynnän kasvun syyt ovat. Mahdollisuuksia on useita:
- Yleisen taloudellisen toiminnan ja vaurauden nousu, joka asettaa enemmän käytettävissä olevia tuloja kuluttajien taskuihin ja rohkaisee asunnon omistamista.Kaupunkiseudun tai väestöryhmän lisääntyminen asuntomarkkinoille.Matala, yleinen korkotaso, erityisesti lyhyt - korkotason korot, jotka tekevät asunnoista edullisempia. Innovatiiviset asuntolainatuotteet, joiden alkutason kuukausimaksut ovat alhaiset, tekevät asunnoista edullisempia. (Lisätietoja asuntolainoista on Mortgage Basics -opetusohjelmassa.) Helppo luotonsaanti - vakuutusstandardien alentaminen - tuo markkinoille lisää ostajia. Korkean tuoton jäsennellyt asuntolainat, kuten sijoittajat vaativat, antavat lisää asuntolainaa. luotonsaajille.Mattava asuntolainan myöntäjien ja asuntolainan sijoittajien riski vääristä hinnoittelusta, joka laajentaa luotonsaantia lainansaajille. Asuntolainavälittäjän ja lainanottajan välinen lyhytaikainen suhde, jonka nojalla lainanottajaa kannustetaan joskus ottamaan liiallisia riskejä.Puutensa puuttuu taloudellinen lukutaito ja asuntolainanottajien liiallinen riskinotto. Asuntojen ostajien ja kiinteistösijoittajien spekulatiivinen ja riskialtinen käyttäytyminen, jota edistävät epärealistiset ja kestämättömät asuntojen hinnannousun arviot.
Kaikki nämä muuttujat voivat yhdistyä aiheuttaen asuntomarkkinakuplan. Heillä on taipumus ruokkia toisiaan. Yksityiskohtainen keskustelu jokaisesta on tämän artikkelin ulkopuolella. Me vain huomautamme, että yleensä, kuten kaikki kuplat, aktiviteetin ja hintojen kiihtyminen edeltää kaikkien markkinaosapuolten - ostajien, lainanottajien, lainanantajien, rakentajien ja sijoittajien - liiallista riskinottoa ja keinottelukäyttäytymistä.
Voimat, jotka purskahtivat kuplan
Kupla räjähtää, kun liiallinen riskinotto tulee läpi kotelojärjestelmän. Näin tapahtuu, kun asuntojen tarjonta kasvaa edelleen. Toisin sanoen kysyntä vähenee tarjonnan kasvaessa, mikä johtaa hintojen laskuun.
Tämä riskien kattavuus koko järjestelmässä laukaisee asuntojen omistajille, asuntolainanantajille, asuntolainan sijoittajille ja kiinteistösijoittajille kärsimät tappiot. Nämä tappiot voivat johtua useista asioista, mukaan lukien:
- Korkojen nousu, joka asettaa asunnonomistamisen ulkopuolelle joillekin ostajille ja joissain tapauksissa tekee kodista, jonka henkilö omistaa tällä hetkellä, kohtuuttomaan. Tämä johtaa usein maksukyvyttömyyteen ja markkinoiden sulkemiseen, mikä lopulta lisää markkinoilla nykyistä tarjontaa. Yleisen taloudellisen toiminnan laskusuhdanne johtaa vähemmän käytettävissä oleviin tuloihin, työpaikkojen menetykseen ja / tai vähemmän käytettävissä oleviin työpaikkoihin, mikä vähentää asuntojen kysyntää.Kysyntä on käytetty loppuun, saattamalla tarjonta ja kysyntä tasapainoon ja hidastamalla asuntojen hintojen nopeaa nousua, jonka jotkut asunnonomistajat, etenkin keinottelijat, odottavat tekevänsä ostoksistaan kohtuuhintaisia tai kannattavia. Kun nopea hinnannousu pysähtyy, ne, jotka luottavat siihen varaamaan kotinsa, voivat kadottaa kotinsa, tuoden lisää tarjontaa markkinoille.
Tärkeintä on, että kun menestysmäärä nousee, luottostandardeja tiukennetaan, asuntolainojen helppoa lainanottoa ei enää ole saatavilla, kysyntä vähenee, tarjonta kasvaa, keinottelijat poistuvat markkinoilta ja hinnat laskevat.
Asuntomarkkinoiden kaatuminen
2000-luvun puolivälissä Yhdysvaltain talous kokenut asuntokuplan, jolla oli suora yhteys suurta taantumaa. Dotcom-kuplan seurauksena kiinteistöjen arvot alkoivat hiipua, mikä kasvatti asunnonomistamisen määrää spekulatiivisten ostajien, sijoittajien ja muiden kuluttajien keskuudessa. Matalat korot, lieventävät luotonantostandardit - mukaan lukien alhaiset käsirahavaatimukset - antoivat ihmisille, jotka eivät normaalisti koskaan olisi voineet ostaa taloa, tulla asunnonomistajiksi. Tämä nosti asuntojen hintoja vielä enemmän.
Mutta monet spekulatiiviset sijoittajat lopettivat ostamisen, koska riski oli nousemassa liian suureksi, mikä johti muihin ostajiin poistumaan markkinoilta. Tämä puolestaan aiheutti hintojen laskun. Asuntolainavakuudellisia arvopapereita myytiin valtavia määriä, kun taas asuntolainojen laiminlyönnit ja sulkemiset nousivat ennennäkemättömään tasoon.
Keskimääräinen palautuminen
Liian usein asunnonomistajat tekevät vahingollisen virheen olettaen, että viimeaikainen hintakehitys jatkuu tulevaisuudessa ottamatta ensin huomioon pitkän aikavälin hinnannousua ja keskimääräisen palautumisen mahdollisuutta. Fysiikan lakien mukaan jokainen esine, jonka tiheys on suurempi kuin ilma, ajaa ylöspäin, se lopulta palaa maan päälle, koska painovoimat vaikuttavat siihen. Rahoituslakien mukaan markkinat, jotka käyvät läpi nopean hinnan nousun tai arvon alenemisen, palautuvat ajan myötä hintapisteeseen, joka asettaa ne linjaan sen kanssa, missä niiden pitkän aikavälin keskimääräiset vahvistumisasteet osoittavat, että heidän pitäisi olla. Tätä kutsutaan keskimääräiseksi palautumiseksi.
Asuntomarkkinoiden hinnat noudattavat myös tätä keskimääräisen palautumisen lakia. Nopean hinnannousun tai joissain tapauksissa arvonalentumisen jaksojen jälkeen ne palaavat kohtaan, jossa heidän pitkän aikavälin keskimääräinen vahvistusaste osoittaa niiden olevan. Asuntojen hintojen keskimääräinen kääntyminen voi olla nopeaa tai asteittaista. Asuntojen hinnat voivat siirtyä nopeasti pisteeseen, joka saattaa ne takaisin pitkän aikavälin keskiarvon tasolle, tai voivat pysyä vakiona, kunnes pitkäaikainen keskiarvo saavuttaa kiinni.
Edellä esitetty teoreettinen arvo on johdettu laskemalla asuntohintaindeksin keskimääräinen vuosineljänneksen prosentuaalinen nousu vuoden 1985 ensimmäisestä neljänneksestä vuoden 1998 viimeiseen neljännekseen - arvioitu kohta, jolloin asuntojen hinnat alkoivat nousta nopeasti yli pitkän aikavälin trendi.. Laskettua keskimääräistä vuosineljänneksen prosenttikorotusta sovellettiin sitten kaaviossa näytettyyn lähtöarvoon ja jokaiseen seuraavaan arvoon teoreettisen asuntohintaindeksin arvon laskemiseksi.
Arvio hintahinnasta
Liian monet kodin ostajat käyttävät viimeaikaista hintakehitystä vertailukohteina siihen, mitä he odottavat seuraavien vuosien aikana. Epärealististen arvioidensa perusteella he ottavat liiallisia riskejä. Tähän liialliseen riskinottoon liittyy yleensä asuntolainan valinta ja kuluttajan ostaman kodin koko tai kustannukset. On olemassa useita asuntolainatuotteita, joita markkinoidaan voimakkaasti kuluttajille ja jotka on suunniteltu suhteellisen lyhytaikaisiin lainoihin. Lainanottajat valitsevat nämä kiinnitykset sen odotuksen perusteella, että ne jälleenrahoittavat kyseisestä asuntolainasta tietyn ajan kuluessa, ja pystyvät tekemään niin, koska heillä on kotonaan tällä hetkellä oma pääoma.
Viimeaikainen asuntojen hintojen kehitys ei yleensä ole hyvä ennuste asuntojen hintojen tulevaisuuden kehitykselle. Asunnon ostajien tulisi huomioida asuntojen hintojen nousu pitkällä aikavälillä ja harkita keskimääräisen palautumisen taloudellista periaatetta tekeessään tärkeitä rahoituspäätöksiä. Keinottelijoiden tulisi tehdä samoin.
Vaikka riskien ottaminen ei ole luonnostaan huonoa, ja itse asiassa riskien ottaminen on joskus välttämätöntä ja suositeltavaa, hyvän riskipohjaisen päätöksen tekemisen avain on ymmärtää ja mitata riskejä tekemällä taloudellisesti vakaita arvioita. Tämä pätee erityisesti suurimpaan ja tärkeimpaan taloudelliseen päätökseen, jonka useimmat ihmiset tekevät - kodin ostamiseen ja rahoittamiseen.
Pohjaviiva
Yksinkertainen ja tärkeä talouden periaate on tarkoittaa käännyttämistä. Asuntomarkkinat eivät ole niin kuplia alttiita kuin joillakin markkinoilla, mutta asuntomarkkinoita on kuitenkin olemassa. Pitkän aikavälin keskiarvot antavat hyvän osoituksen siitä, missä asuntojen hinnat lopulta nousevat nopeaan nousuun, jota seuraa pysähtynyt tai lasku. Sama pätee ajanjaksoihin, joissa hintojen nousu on keskimääräistä alempi.
