Olet todennäköisesti kuullut useaan otteeseen mainitun Case-Shiller-indeksin. Ehkä tiedät, että sillä on jotain tekemistä asuntojen hintojen ja asuntomarkkinoiden kanssa. Mutta mikä tämä indeksi on tarkalleen, ja miten se vaikuttaa sinuun?
Mikä on Case-Shiller-indeksi?
Case-Shiller-indeksin kehittivät 1980-luvulla kolme ekonomistia: Allan Weiss, Karl Case ja Robert Shiller. Kolmio perusti myöhemmin yrityksen myymään tutkimustaan; kyseisen yrityksen osti Fiserv, Inc., joka taulukoi indeksin takana olevat tiedot. Tiedot jakaa sitten Standard & Poor's.
Indeksi, joka tunnetaan muodollisesti nimellä S & P / Case-Shiller -hintaindeksi, ei oikeastaan ole yksi indeksi. Hakemistoja on todella useita:
- Kansallinen asuntohintaindeksi, joka kattaa yhdeksän suurta laskentaosastoa. Se lasketaan neljännesvuosittain ja julkaistaan helmikuun, toukokuun, elokuun ja marraskuun viimeisellä tiistaina.
Kymmenen kaupungin yhdistelmäindeksi, joka kattaa Bostonin, Chicagon, Denverin, Las Vegasin, Los Angelesin, Miamin, New Yorkin, San Diegon, San Franciscon ja Washington DC: n.
20 kaupungin yhdistelmäindeksi, joka sisältää kaikki edellä mainitut kaupungit sekä Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle ja Tampa.
Kaksikymmentä erillistä metroalueindeksiä jokaiselle yllä luetellulle kaupungille.
Hakemistot julkaistaan kansallisen indeksin lisäksi kunkin kuukauden viimeisenä tiistaina klo 9.00 EST. Raportoitavissa tiedoissa on kahden kuukauden viive, joten toukokuussa julkaistu raportti kattaa vain kodin myynnin maaliskuun loppuun saakka.
Jokainen indeksi mittaa yhden perheen omakotitalojen (tunnetaan myös nimellä talot) hintojen muutoksia toistuvan myynnin menetelmällä, jolla verrataan samojen kiinteistöjen myyntihintoja ajan myötä. Uusi rakennus on jätetty pois - koska näitä taloja ei ole aiemmin myyty, ei voida laskea miten niiden myyntihinnat ovat muuttuneet, ennen kuin heillä on ollut kaksi omistajaa (jolloin ne eivät ole enää uusia rakennuksia). Asunnot ja yhteistyökumppanit eivät sisälly mihinkään tärkeimmistä indekseistä; on kuitenkin erillinen huoneistoindeksi, joka seuraa huoneistohintoja viidellä päämarkkinalla: Boston, Chicago, New York, Los Angeles ja San Francisco.
Case-Shiller-indeksien seuraamia myyntityyppejä kutsutaan aseiden mukaisiksi myyntitapahtumiksi. Kyseessä ovat liiketoimet, joissa koti myytiin markkina-arvoon, ja myyntihintatietoja voidaan käyttää tarkan tilannekuvan saamiseksi asuntomarkkinoista. Tapahtumaa, jossa äiti myi kodinsa pojalleen edullisen, markkinahintoja alhaisemman hinnan kanssa, ei sisällytetä mihinkään Case-Shiller-indeksiin, koska se ei kuvaa tarkasti asuntomarkkinoiden yleistä toimintaa. Sulkumyynti sisältyy indekseihin, koska pankin ja yksityishenkilön välistä myyntiä pidetään sekä aseiden pituisena että toistuvana myyntinä.
Hakemistossa ei myöskään ole kiinteistöjä, joiden nimitys muuttuu (kiinteistöä, jota pidettiin hiljattain talona, mutta jota nyt pidetään asunnona, ei sisällytetä), myyntiä ennen tai jälkeen kiinteistön dramaattisesti muutetun (kuten kahden makuuhuoneen talon uusittu viiden makuuhuoneen taloon) ja tapahtumissa, joissa näyttää olevan virheitä datassa (jos koti myytiin kerran 100 000 dollarilla, ilmoitettiin myöhemmin esimerkiksi myytynä 10 000 dollarilla).
Miksi kodin hinnat ovat tärkeitä
On selvää, että jos haluat ostaa tai myydä asuinkiinteistöä, olet kiinnostunut siitä, nousevatko asuntojen hinnat ylös vai alas ja kuinka paljon. Jos myyt ja hinnat näyttävät kasvavan, kannattaa ehkä pitää myyntiä odottamatta ja nähdä, jatkavatko hinnat jatkuvasti. Jos ostat ja hinnat näyttävät nousevan, kannattaa ehkä kiihdyttää ostopäätöstäsi, kun vielä on tarjolla tarjouksia. Tai jos hinnat laskevat, kannattaa ehkä kysyä, pystytkö pitämään ostoksesi alhaalla, kun hinnat jatkavat laskua. Tietysti kukaan henkilö tai hakemisto ei voi oikeasti ennustaa, mitä asuntojen hintoihin tapahtuu.
Vaikka et osta tai myy kotia, asuntojen hinnat ovat osoitus siitä, miten laajempi talous toimii. Ovatko ihmiset varmoja siitä, että nyt on hyvä aika tehdä suuri, kallis sijoitus? Kuinka hyvin tietty maantieteellinen alue toimii taloudellisesti? Kuinka yritykset, joilla on suuri osuus asuntosektorista, suoriutuvat? Case-Shiller-hakemisto tarjoaa käsityksen kaikista näistä kysymyksistä.
On jopa mahdollista hyödyntää asuntojen hintojen muutoksia epäsuorasti sijoittamalla S & P / Case-Shiller -hintaindeksien (CSI) futuureihin ja optioihin. Tämän tyyppisiä sijoituksia suositellaan kiinteistö- ja kiinteistökehittäjille, pankeille, asuntolainanantajille ja asuntotoimittajille, jotta ne voivat vähentää suurten asuntojensa riskiä asuntoalalla. Jopa yritykset, joilla on vähän tai ei mitään tekemistä asumisen kanssa, voivat haluta investoida näihin tuotteisiin monipuolistaakseen sijoitusriskejä, joihin he ovat alttiina.
Viimeinkin, monet ihmiset ovat sijoittaneet koteihinsa ainakin yhtä paljon, ellei enemmän, kuin osakkeisiin. Asuntojen hintojen muutoksilla on siten merkittävä vaikutus heidän salkkujensa kokonaisarvoon.
Vaihtoehtoiset asuntoindeksit
Case-Shiller-indeksit, vaikka ehkä tunnetuimpia, eivät ole ainoat, jotka seuraavat kodin hintoja.
Yhdysvaltain liittovaltion asuntorahoitusvirasto (FHFA) julkaisee vuosineljänneksittäin asuntohintaindeksin, jonka se on viisaasti nimittänyt HPI: ksi (tai asuntohintaindeksi). Se käyttää laskelmissaan Case-Shillerin toistuvan myynnin menetelmää, mutta se kattaa 363 pääkaupunkiseutua ja sisältää jälleenrahoituksen, ei pelkästään myynnin. FHFA: n mukaan tämä indeksi kattaa vain "yhden perheen kiinteistöt, joiden kiinnitykset ovat Fannie Mae tai Freddie Mac ostaneet tai arvopaperistaneet tammikuusta lähtien. Fannie Mae tai Freddie Mac eivät osta tai arvopapereiksi hyviä hypoteekkilainoiksi kutsuttuja asuntolainoja, joten nämä Asuntolainat eivät sisälly indeksiin.
Ensimmäisen amerikkalaisen CoreLogic -niminen yritys tuottaa LoanPerformance Home Price -indeksin. Se käyttää myös uusimismyyntitietoja, mutta on paljon kattavampi. Yrityksen verkkosivuston mukaan niiden tiedot kattavat "6 070 postinumeroa (58% Yhdysvaltojen kokonaisväestöstä), 519 ydinpohjaista tilastoaluetta (CBSA, 85% Yhdysvaltojen kokonaisväestöstä) ja 898 kreivikuntaa (81% Yhdysvaltojen kokonaisväestöstä), jotka sijaitsevat kaikki 50 osavaltiota ja Columbian piiri."
IAS360-talohintaindeksi julkaistaan kuukausittain, ja se kattaa hintakehityksen neljällä Yhdysvaltain väestönlaskenta-alueella, yhdeksässä Yhdysvaltojen väestönlaskentaosastoissa ja 360 Yhdysvaltain maakunnassa yhden perheen omakotitalojen myynnissä. Vaikka IAS360 sisältää vain aseiden pituiset liiketoimet, siinä ei käytetä Case-Shiller-menetelmää sanomalla, että "se rajoittaa merkittävästi käytettävissä olevien transaktioiden määrää suuntauksen määrittelemiseksi, joka voi pahentua hitaammissa markkinaolosuhteissa". Sen sijaan IAS360 käyttää patentoitua tekniikkaa, koska se uskoo, että sen maakuntatasotiedot ovat hyödyllisempiä kuin "laajojen maantieteellisten alueiden seuranta". Yksi hakemiston tärkeimmistä näkökohdista on, että se julkaistaan vain yhden kuukauden viiveellä verrattuna Case Shillerin kahden kuukauden viiveeseen, mikä tekee siitä aikatauluindikaattorin.
Ulkomaiset asuntohintaindeksit
Lisäksi Yhdysvallat ei ole ainoa maa, joka tuottaa asuntohintaindeksejä. Tässä on muutamia esimerkkejä muista maista, jotka tuottavat asuntoindeksejä:
- Kanadan tärkein indeksi on National Composite House Price Index. Se käyttää myös uusintamyynnin menetelmää, ja siinä yhdistetään tietoja yhden perheen kodin myynnistä Vancouverissa, Calgaryssa, Torontossa, Ottawassa, Montrealissa ja Halifaxissa.
- Irlannin pysyvän tsb-asuntohintaindeksin tuottaa irlantilainen pankin pysyvä tsb, joka omistaa noin 20% maan asuntolainoista. Tässä indeksissä otetaan huomioon kodin koko, tyyppi, sijainti ja muut ominaisuudet käyttämällä monimutkaista tekniikkaa, joka tunnetaan nimellä monimuuttujainen lineaarinen regressioanalyysi.
- Ison-Britannian tärkein indeksi on Halifax House Price -indeksi, joka on nimetty Ison-Britannian suurimman asuntolainan myöntäjän Halifaxin mukaan. Se käyttää myös monimuuttujaista lineaarista regressioanalyysiä.
johtopäätös
Case-Shiller -indeksi on laajalti käytetty ja arvostettu barometri Yhdysvaltain asuntomarkkinoista ja laajemmasta taloudesta. Nyt kun ymmärrät, mikä se on ja miksi se on tärkeää, seuraavan kerran kun luet sanomalehteä tai katsot uutisia, saatat kiinnittää vähän enemmän huomiota, kun kuulet Case-Shiller-hakemistosta.
