Sisällysluettelo
- Houkutteleva pitkäaikainen sijoitus
- Pääoman rakentaminen
- Sijainti, sijainti, sijainti
- Pääomavoittojen poissulkeminen
- Verovähennykset
- Verolainojen ja työpaikkojen laki
- Korkeat kustannukset
- Mahdolliset poistot
- Ylpeys ja vastuut
- epälikvidisyys
- Pohjaviiva
Asuntoomistus on aina ollut osa American Dream -tapahtumaa. Tästä syystä monet ihmiset hyväksyvät kodin omistamisen oikeana, jopa pakollisena tehtävänä harkitsematta hyötyjä ja riskejä. Jos suunnittelet kodin ostamista, sinun tulisi tietää ja tarkistaa tekemäsi sijoituksen edut ja haitat - kuten mitä tahansa sijoituspäätöstä tehtäessäkin - ennen allekirjoittamista katkoviivalla.
Avainsanat
- Jos harkitset asunnonomistamista, ota huomioon ja tarkista edut sekä mahdolliset riskit, joita voit kohdata ennen kaupan solmimista. Kotiin sijoittamisen hyötyihin sisältyy arvostus, kodin oma pääoma, verovähennykset ja vähennyskelpoiset kulut. Riskit ja varoitukset kotiin sijoittaminen voi sisältää korkeita etukäteen aiheutuvia kustannuksia, arvonalentumisia ja likvidejä.
Houkutteleva pitkäaikainen sijoitus
Arvostus edustaa kodin arvon nousua ajan myötä. Kiinteistöjen hinnat ovat suhdannekohtaisia, ja asunnonomistajien ei pitäisi odottaa, että kiinteistön arvo nousee voimakkaasti lyhyellä aikavälillä. Mutta jos pysyt kodissasi tarpeeksi kauan, on erittäin todennäköistä, että pystyt myymään kodin voittoa varten myöhemmin tulevaisuuden arvion vuoksi.
Itse asiassa kodin ostaminen on yksi parhaista pitkäaikaisista sijoituksista, joita voit tehdä.
Huolimatta dramaattisista laskuista, kuten vuosina 2008-10, asuinkiinteistöjen arvolla on nousua. St. Louisin keskuspankin mukaan myytyjen talojen keskimääräinen hinta nousi Yhdysvalloissa 340 400 dollarista vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä 380 300 dollariin vuoden 2013 kolmannella neljänneksellä - arvon nousu 10 prosentilla viiden vuoden aikana. Mene takaisin vuosikymmeneen, jolloin keskimääräinen koti nousi 274 100 dollaria (Q3 2009), ja sinulla on 28% lisäys. Se ei ole huono sijoitetun pääoman tuotto, joka tarjoaa sinulle myös asuinpaikan.
Kiinteistöt arvostavat pääasiassa maata, jolla koti sijaitsee, kun taas todellinen rakenne heikkenee ajan myötä. Joten ilmaisu "sijainti, sijainti, sijainti" ei ole vain kiinteistövälityslause, vaan erittäin tärkeä näkökohta kodin ostamisessa. Naapurusto ja sen tarjoamat mukavuudet - koulupiirit, puistot, teiden kunto jne. - ja kaupunki, jossa koti sijaitsee, vaikuttavat kaikki kiinteistön arvostustoimintaan.
Mieti kotona, joka on pilaantunut ja rappeutunut siihen pisteeseen, että se on asuttamaton. Kodin alla oleva maa voi silti olla huomattavan määrän rahaa arvoinen - tässä tapauksessa enemmän kuin asuinpaikka. Myyjä voi harkita sen myymistä sellaisenaan - rakenteen ollessa ennallaan - tai kuluttaa vähän ylimääräistä rahaa kodin purkamiseen ja maan myyntiin korkeammalla hinnalla.
Pääoman rakentaminen
Kodin oma pääoma edustaa eroa siitä, kuinka paljon olet edelleen velkaa asuntolainallasi, ja kodin markkinahinnan tai arvon välillä. Kodin omaa pääomaa ja arvostusta voidaan tarkastella yhdessä. Kuten yllä todettiin, kotisi todennäköisesti kasvaa markkina-arvoltaan ajan myötä. Oma pääoma kasvaa myös, kun maksat asuntolainasi, vähemmän maksustasi menee korkoihin ja enemmän lainan loppusumman alenemiseen.
Arvostus on kodin arvon muutos ajan myötä, kun taas kodin oma pääoma on asuntolainan saldon ja kodin markkina-arvon erotus.
Oman pääoman luominen vie jonkin aikaa, koska asuntolainasta johtuvan pääoman pienentäminen vie aikaa, ellei tietenkään suorita suurta käsirahaa tai säännöllisiä ennakkomaksuja. Yksi asia, joka on pidettävä mielessä, on kuitenkin se, että kotisi ajanjakso on suuri tekijä rakentamasi pääoman ja arvostustiedon saavuttamisessa. Mitä pidempään pidät sitä, sitä enemmän pääomaa saa.
Kun maksat asuntolainasi ja pienennät velkaa, ymmärtämättä sitä, säästät, kun kodisi arvo kasvaa - aivan kuten säästötilin arvo kasvaa koron myötä. Kun myyt, saat todennäköisesti takaisin jokaisesta maksamastasi dollarista ja enemmän, olettaen, että pysyt talossasi tarpeeksi kauan. Ajan myötä säästöjen keskimääräinen 6%: n tuotto (korko) tulisi olla yli
kattaa kulut.
Toinen plus: Kodin pääoma tarjoaa joustavuutta lainan saamiseen, joka on sidottu kotiin oman pääoman määrään. Monet sijoittajat seuraavat omaa pääomaa ja kodin arvostusta samanaikaisesti. Jos sijoittaja uskoo heidän kotiarvonsa arvostavan suuresti, he voivat lykätä asuntolainaa saadakseen paremman mahdollisuuden toteuttaa myyjän arvostus.
Sijainti, sijainti, sijainti
Asuntolainan maksaminen toimii samalla tavalla asumisesta riippumatta, mutta markkina-arvon kasvu vaihtelee sijainnin mukaan. Federal Housing Finance Agency (FHFA) -hintaindeksin (HPI) mukaan kiinteistöjen hinnat nousivat Yhdysvalloissa keskimäärin 32, 93% viiden vuoden aikana, joka päättyy 31. elokuuta 2019. Lähi-Atlantin väestölaskentayksikön hinnat nousivat kuitenkin vain 22, 26%, kun taas Tyynenmeren väestönlaskentayksikön hinnat nousivat keskimäärin 41, 04%.
Katso alla oleva FHFA-taulukko nähdäksesi miten tämä voi vaikuttaa hintoihin, joissa aiot ostaa:
|
jako |
jako sijoitus |
Yksi vuosi |
neljännes |
Viisivuotiseen |
Siitä asti kun 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Yhdysvallat |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
vuori |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Tyynenmeren |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Etelä-Atlantti |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Keski-länsi |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Itä-eteläinen keskusta |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Uusi Englanti |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Länsi, pohjoinen |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Keski-Atlantti |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Lähde: FHFA. Yhdysvaltojen väestölaskentayksiköt, prosenttimuutos talon hinnoissa. Kausitasoitettu, vain ostettava HPI, kausi päättyi 31. elokuuta 2019.
Pääomavoittojen poissulkeminen
Lopulta myyt kodin. Kun teet niin, laki sallii sinun pitää voitot ja maksaa mitään myyntivoittoveroja. No, ei välttämättä kaikki voitot. Verovapaa voitto on jopa 250 000 dollaria yksinomistajille ja 500 000 dollaria avioparille. Tämä on tarkoitettu vain pääasialliselle asuinpaikallesi - ei toiselle kodille tai lomakohteelle.
On joitain vaatimuksia, jotka sinun on täytettävä voidakseen saada tämä poissulkeminen. Kotisi on oltava omistuksessa vähintään kaksi vuotta - 24 kuukautta - viimeisen viiden vuoden kuluessa määräajan päättymiseen asti. Asuinpaikkavaatimus määrää, että sinun olisi pitänyt olla asunut kotona vähintään 730 päivää tai kaksi vuotta viiden vuoden ajan, joka johtaa myyntiin. Viimeinen vaatimus, takaisinvaarausvaatimus, osoittaa, että et ole hyötynyt toisen pääasunnon myynnistä kahden vuoden aikana, joka johtaa viimeisimpään myyntiin.
Verovähennykset
Arvonkorotuksen jälkeen useimmiten mainittu asunnonomistamisen etu on verovähennys tai säästö. Kun ostat kodin, voit vähentää joitakin kodin omistamisen kustannuksia hallitukselle maksamista veroista. Tähän sisältyy asuntolainan korot sekä pääasiallisesta asuinpaikastasi että toisesta kodistasi, mikä voi olla tuhansia dollareita vuodessa.
Asuntovakuudellisten lainojen tai asuntolainojen (HELOC) korot ovat myös vähennyskelpoisia, jos varoja käytetään kodin huomattavaan parantamiseen.
Voit myös vähentää jopa 10 000 dollaria valtion ja paikallisia veroja (SALT), kiinteistöverot mukaan lukien.
Veronalennukset ja työpaikat -lain vaikutus
Joulukuussa 2017 hyväksytyssä verovähennys- ja työllisyyslaissa tehtiin merkittäviä muutoksia verolain niihin osiin, jotka liittyvät asunnonomistamiseen. Ellei tuleva kongressi muuta lakia, kaikki määräykset raukeavat 31. joulukuuta 2025 jälkeen. Mutta toistaiseksi kyseisen lain muutokset ovat vähentäneet kodin omistamisen arvoa.
Laki rajoittaa asuntolainan korkovähennykset 750 000 dollariin asuntolainan kokonaismäärästä, mukaan lukien ensimmäinen ja toinen asunto sekä kaikki koti-omaisuus tai HELOC-lainat. Aikaisempi raja oli 1 000 000 dollaria asuntolainaa ja lisäksi 100 000 dollaria omaa pääomaa.
On poikkeus, joka sallii 1 000 000 dollarin asuntolainan kokonaismäärän, jos osit kodin 14. joulukuuta 2017 tai ennen sitä. Tätä säännöstä sovelletaan myös, jos jälleenrahoitat kyseisen vanhemman asuntolainan. Asuntovakuuslainan korko on vähennyskelpoinen vain, jos rahaa käytetään huomattavasti kodin parannuksiin kotona, jossa otit lainan. Aikaisemmin 100 000 dollarin korot olivat vähennyskelpoisia riippumatta siitä, kuinka kotiin käytettäviä varoja käytettiin.
Laki asetti myös SALT-vähennysrajaksi 10 000 dollaria. Aikaisemmin kaikki SALT-maksut olivat vähennyskelpoisia, ellei sinulta ollut vaihtoehtoista vähimmäisveroa.
Muihin uusiin säännöksiin sisältyy rajoituksia vahinkojen varalta, paitsi liittovaltion julistamilla katastrofeilla. Liikkuvien kulujen vähennystä ei enää ole, paitsi aktiivisissa armeijan muutoissa työstä johtuvista syistä.
Kaikki nämä muutokset ovat vähentäneet kodin omistamisen arvoa - mukaan lukien vakiovähennysten kaksinkertaistumisen (lain toinen ominaisuus) harvemmalla ihmisellä on tarpeeksi vähennyksiä aikataulun A arkistointiin vakiovähennysten sijaan. Joten se, että olet oikeutettu verovähennykseen, ei tarkoita, että siitä tulee lopulta hyötyä sinulle. SALT-verovähennysten ankarat rajoitukset ovat erityisen haitallisia alennettaessa käytettävissä olevia vähennyksiä ihmisille, jotka asuvat korkean verotuksen valtioissa.
Korkeat kustannukset
Kotiin sijoittamisen kustannukset voivat olla korkeat - kulujasi on enemmän kuin kiinteistön myyntihinta ja asuntolainan korko. Ensinnäkin voit odottaa maksavan 2–5% ostohinnasta sulkemiskustannuksina. Joitakin yleisimpiä sulkemiskustannuksia ovat hakemusmaksu, arviointimaksu, asianajajapalkkiot, kiinteistöverot, asuntolainavakuutus, kodintarkastus, ensimmäisen vuoden asunnonomistajan vakuutusmaksu, otsikkohaku, nimikevakuutus, pisteet (ennakkomaksu), aloitusmaksu, kirjaaminen maksut ja tutkimusmaksu.
Asiantuntijoiden mukaan sinun pitäisi suunnitella oleskelu talossasi vähintään viisi vuotta näiden kustannusten korvaamiseksi.
Mahdolliset poistot
Kaikkien kodejen arvo ei kasva. Vuoden 2008 asuntokriisi johti siihen, että monet asunnonomistajat olivat vedenalaisia, mikä tarkoittaa, että asuntolainallesi maksetaan enemmän kuin kotisi on arvoinen. Asumiskriisin ei tarvitse kestää asuntojen hidastumista tai laskua. Alueelliset tai paikalliset taloudelliset olosuhteet voivat johtaa kodin arvoihin, jotka eivät pysy inflaation kanssa.
Muista myös, että todellinen rakenne, jossa asut, heikkenee ajan myötä. Tämä voi johtua kiinteistön kulumisesta tai huollon ja korjausten puutteesta.
Ylpeys ja taloudellinen vastuu
Yksi usein mainittu kotiomistamisen etu on tieto siitä, että omistat pienen maailman nurkan. Voit mukauttaa talosi, muokata, maalata ja sisustaa ilman, että sinun on saatava vuokranantajan lupaa.
Omistus liittyy kuitenkin vastuuseen. Sinun on maksettava asuntolaina tai riski menettää kotiisi ja rakentamasi pääoma. Ylläpito ja ylläpito ovat sinun vastuullasi. Et voi soittaa vuokranantajalle klo 2 aamulla vuotavan vesiputken korjaamiseksi. Jos katto on vaurioitunut, sinun on korjattava se tai annettava se korjata itse. Ruohonleikkuri, lumenpoisto, asunnonomistaja ja vastuuvakuutus kuuluvat kaikki sinulle.
epälikvidisyys
Toisin kuin varastossa, joka voidaan myydä muutamassa päivässä, kodien purkaminen vie yleensä paljon kauemmin. Se, että saatat saada 500 000 dollaria verovapaita myyntivoittoja, ei tarkoita, että sinulla olisi käyttöoikeus. Sillä välin sinun on silti suoritettava asuntolainan maksut ja ylläpidettävä taloa, kunnes myyt sen.
Pohjaviiva
Koti on sijoitus, josta tulee monia sijoitusetuja mutta myös riskejä, mikä tekee siitä sijoituksen, joka ei ole kaikille. Sijoitushyötyjen punnitseminen riskeistä on tärkeää. Hyödyllisten ja huonojen puolien vertailu voi auttaa sinua päättämään, sijoitetaanko rahasi kodinsijoitukseen vai löydetäänkö parempaa tuottoa muualta.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Eläkesuunnittelu
Pitäisikö eläkeläisten omistaa tai vuokrata kotinsa?
vuokraustoiminta
Ero kodin vuokraamisessa ja omistamisessa
Kodin oma pääoma
Asunto-omaisuuden pääomalainan korkoon löydetty verorei'ä
Kodin oma pääoma
Asuntolaina vs. HELOC: Mitä eroa on?
Verovähennykset / luotot
Tässä ovat vähennykset, jotka menetit verolainsäädännön muutosten vuoksi
Kodin omistus
Kodin omistamisen piilokustannukset
KumppanilinkitAiheeseen liittyvät ehdot
Kuinka laina-arvo-suhde toimii (LTV) Laina-arvo-suhde määritellään luottoriskinarviointisuhteeksi, jota rahoituslaitokset ja muut lainanantajat tarkistavat ennen asuntolainan hyväksymistä. lisää Kotilainalaina Kotilaina on kulutuslaina, joka on vakuutettu toisella asuntolainalla, jonka avulla asunnonomistajat voivat lainata kotona olevaa omaa pääomaa vastaan. lisää Kiinteistöt Lyhyt myynti Kiinteistöissä lyhyt myynti tapahtuu, kun taloudellisessa vaikeuksissa oleva asunnonomistaja myy omaisuutensa alle asuntolainalle maksettavan määrän. lisää verovähennyskelpoiset korot Verovähennyskelpoiset korot ovat lainanottokustannuksia, joita veronmaksaja voi vaatia liittovaltion tai osavaltion veroilmoituksesta vähentääkseen verotettavaa tuloa. Verotuksellisia korkotyyppejä ovat asuntolainan korot, sijoituskiinteistöjen kiinnityskorot, opintolainakorot ja muut. lisää Liittovaltion asuntohallinnon laina (FHA Loan) Liittovaltion asuntohallinnon laina (FHA) on FHA: n vakuuttama asuntolaina, joka on tarkoitettu pienituloisille lainansaajille. lisää Kuinka hyödyntää kiinteistöjä Kiinteistöt ovat todellisia, toisin sanoen aineellisia, kiinteistöjä, jotka koostuvat maasta ja kaikesta siinä olevasta, mukaan lukien rakennukset, eläimet ja luonnonvarat. lisää