Sisällysluettelo
- Plussaa ja miinusta huutokaupoissa
- Sulkemisominaisuudet
- Kiinteistöveron oletus
- Osallistuminen huutokauppaan
- Kiinteistöhuutokauppojen löytäminen
- Useita luettelopalvelupalveluita
- Mitä tarjoajien on tiedettävä
- Kiinteistön käyttö
- Kunto ja tarkastukset
- Maksutavat: Suunnittele etukäteen
- Vaatimukset, panttioikeudet ja asukkaat
- Pohjaviiva
Haluatko ostaa kiinteistön? Sinun ei tarvitse rajoittua perinteisiin kanaviin, jotka koskevat kiinteistöluetteloiden etsimistä ja yhteistyötä kiinteistönvälittäjien kanssa. Voit ostaa kiinteistön myös huutokaupassa.
Pitäisikö sinun ostaa talo huutokaupassa?
Mitä sinun tarvitsee tietää
- Kodin ostaminen huutokaupassa on vaarallisempaa kuin tavallisen prosessin kautta ostaminen. On elintärkeää olla hyvin perehtynyt kiinteistöhuutokauppojen toimintaan. Voit löytää kotihuutokauppoja paikallishallintojen, kiinteistönvälittäjien ja RealtyTrac- ja Auction.com-verkkosivustojen kautta. Huutokauppakiinteistöt eivät usein salli kodintarkastusta tai laillista tapaa. katsella sisätiloja henkilökohtaisesti. Jos sinulla ei ole varaa ostaa huonossa kunnossa olevaa kiinteistöä, kiinni huutokaupoista, joiden avulla voit tarkastaa kiinteistön ennen tarjousten tekemistä. Tarkista ja ymmärrä kaikki huutokauppasäännöt ja tee asianmukainen huolellisuus mistä tahansa kiinnostavasta kiinteistöstäsi - esimerkiksi, saatavien, panttioikeuksien ja matkustajien tarkistaminen - ennen kuin teet tarjouksen.
Plussaa ja miinusta huutokaupoissa
Huutokaupassa ostamisen etuihin kuuluu vaihtoehtomme laajentaminen ja mahdollisesti alennuksella ostaminen. Saatat kohdata vähemmän kilpailua kiinteistön ostamisesta verrattuna perinteiseen tapaan ostaa, mutta sinulla on tekemisissä myös eri potentiaalisten ostajien poolilla - usein kokeneilla sijoittajilla.
Ehkä suurin riski huutokaupassa ostamiselle on, että sinulla on rajoitetusti tietoa myytävistä kiinteistöistä, mikä tekee kalliista vääristä vaiheista todella todellisen mahdollisuuden. Ja kuten minkä tahansa kiinteistökaupan yhteydessä, sinun on luettava, ymmärrettävä ja allekirjoitettava paljon paperityötä (mieluiten kiinteistönvälittäjän avulla).
Kiinteistövälitys on runsaasti tarinoita koteista, jotka on ostettu huutokaupassa selvästi alle markkina-arvon, ja sellaisia tarjouksia on olemassa. Huutokaupat ovat kuitenkin yleensä riskialttiimpi tapa hankkia omaisuutta kuin tavallisen prosessin kautta tapahtuva ostaminen. Tämän todellisuuden vuoksi on elintärkeää olla hyvin perehtynyt kiinteistöhuutokauppojen toimintaan ja varovaisuus kiinteistöjen suhteen, joihin harkitset tarjouksia.
"Monet ihmiset uskovat virheellisesti, että huutokaupunkitalot ovat hyvää", sanoo John Myers, kiinteistönvälittäjä ja pätevä välittäjä Myers & Myers Real Estate -yrityksen kanssa Albuquerquessa, NM. "Jotkut huutokauppakodeista ovat hyviä, ja toiset voivat olla iso virhe."
Tässä artikkelissa selitetään asuntokohteiden huutokauppojen perusteet, jotta voit välttää suuren virheen tekemisen. Voit siis päättää, voiko tämä vaihtoehto toimia sinulle - haluatko asua kiinteistössä vai käyttää sitä puhtaasti sijoituksena.
Sulkemisominaisuudet
Kun asunnonomistaja ei ole maksanut asuntolainaa vähintään muutaman kuukauden ajan, se saattaa mennä laiminlyöntiin ja päätyä sulkemiseen. Kun tämä tapahtuu, pankki jättää ilmoituksen laiminlyönnistä läänin tallentimeen. Jos asunnonomistaja ei maksa velkasaldoa tai neuvottelee asuntolainan uudelleen lainanantajan kanssa, lainanantaja voi laittaa asunnon huutokauppaan ja pakottaa talonomistajan maksamatta. Näitä sulkemishuutokauppoja pitävät pankkien palkkaamat edunvalvojat.
Kiinteistöveron oletus
Toinen tapa koti päätyy huutokauppapaikkaan on, kun omistaja ei maksa arvioituja kiinteistöveroja. Näissä tapauksissa omaisuus takavarikoidaan maksamattomalta veroviranomaiselta eikä pankilta. Tuloksena olevasta vero-panttihuutokaupasta vastaa paikallinen sheriffi, virkailija tai läänin tai paikallishallinnon valvojan toimisto.
Osallistuminen huutokauppaan
Huutokaupatyypistä riippumatta nämä tapahtumat voivat tapahtua fyysisissä paikoissa, kuten paikallishallinnon oikeustaloissa ja hotellien kokoushuoneissa, ja nämä henkilökohtaiset huutokaupat saadaan päätökseen nopeasti. Kiinteistöhuutokaupat tapahtuvat myös yhä enemmän verkossa, ja verkkohuutokaupat voivat kestää päiviä tai viikkoja.
Asuntojen ostaminen huutokaupassa on ollut ja tulee jatkossakin olemaan suosittua, sanoo Earl White, floridalaisen kiinteistöalan sijoitusyhtiön House Heroes LLC: n perustaja, joka ostaa taloja, asuntohuoneistoja ja vapaa-ajan asuntoja. "Budjetin omistajat ja kiinteistöalan ammattilaiset muuttavat lähteisiin, joissa on vähemmän kilpailua", hän sanoo. ”Luonnollisesti huutokauppakiinteistöt tuottavat vähemmän tarjouksia, mikä johtaa alhaisempaan myyntihintaan.
"Markkinoiden sulkemishuutokaupat eivät kuitenkaan tarjoa kriisin aikana olemassa olleita alennuksia", White jatkaa ja selittää, että kun vähemmän kiinteistöjä on saatavana, ostajat ovat erittäin motivoituneita kodin arvostumisen ja edullisten asuntolainakorkojen vuoksi, ja online-huutokaupat ovat lisääntyneet. kilpailu ja nosti hintoja.
Kiinteistöhuutokauppojen löytäminen
Yksi tapa löytää huutokauppoja on ottamalla suoraan yhteyttä paikallishallintoon tai käymällä niiden verkkosivuilla saadaksesi lisätietoja ja seuraamalla sitten puhelimitse varmistaaksesi yksityiskohdat. Toinen on RealtyTrac- ja Auction.com-sivustojen kautta. Verkkotiedot eivät kuitenkaan ole aina tarkkoja.
Esiin saattaa olla suljettu kiinteistöjä, joille omistaja on myöhässä maksuista. Nämä kiinteistöt eivät saa koskaan mennä myyntiin, koska omistajat saavat kiinni maksuista tai sopivat lainanantajiensa kanssa.
Paikalliset kiinteistönvälittäjät ja välittäjät voivat myös olla arvokkaita resursseja. Mutta et ehkä löydä heitä innokkaita auttamaan, koska edustajat ja välittäjät eivät ansaitse automaattisesti palkkioita live-huutokaupoista. Nämä välittäjät voivat kuitenkin ansaita palkkioita online-huutokauppojen kautta.
Useita luettelopalvelupalveluita
Whitein mukaan suorat usean listan palvelun (MLS) raportit ovat paljon arvokkaampia potentiaalisille ostajille kuin online-ilmoituksia, koska ne sisältävät täydelliset tiedot ilmoituksesta, mukaan lukien valokuvat ja mikä tärkeintä, ei-julkiset välittäjäkommentit. "Ei-julkiset kommentit ovat tärkeitä, koska niissä määritetään kriittiset tiedot, jotka vaikuttavat myyntihintaan ja markkinointipäiviin. Esimerkiksi kiinteistövirheet, rahoitusvaihtoehdot, vuokrausaste ja vuokralaisten vuokrasopimukset."
Paras tapa arvioida huutokauppakiinteistöä on työskennellä kiinteistönvälittäjien, arvioijien, urakoitsijoiden ja muiden kanssa, jotka ymmärtävät rakennus- ja uusintakustannukset ja osaavat arvioida tarkasti kiinteistön arvon ja tarvittavan työn kustannukset.
Vaikka säännöt vaihtelevat sijainnin mukaan, MLS ja lääninrekisterit ovat usein vain kiinteistöjen lisenssinsaajien saatavilla, White sanoo. Hänen kokemuksensa mukaan he yleensä auttavat mielellään ilmaiseksi, jos otat heihin yhteyttä.
Valkoinen huomauttaa myös, että henkilökohtaiset huutokaupat ovat kadonneet, koska vielä pienemmät läänit ovat muuttaneet henkilökohtaisia huutokauppojaan verkkohuutokauppoiksi. Miami ja Palm Beach ovat kaksi paikkaa, joissa sekä vero- että sulkemishuutokaupat ovat nyt täysin verkossa.
Pidä mielessä, että sulkemishuutokauppoja lykätään tai peruutetaan usein jopa viime hetkellä. Lainanantaja ei ehkä ole hankkinut kaikkia tarvitsemiaan paperityksiä tai lainanottaja on ehkä kehittänyt ratkaisun markkinoiden sulkemisen välttämiseksi.
Mitä tarjoajien on tiedettävä
Ennen kuin tarjoat kiinteistöhuutokauppaa, sinun on ymmärrettävä ottama riski. Huono osto voi kummitella sinua vuosia. Sinun on myös ymmärrettävä huutokaupan säännöt ja varauduttava noudattamaan niitä ennen osallistumista.
Sinun on rekisteröidyttävä ja toimitettava huutokauppaa pitävälle takuulle 5–10% kiinteistön odotetusta myyntihinnasta. Jos huutokauppa tapahtuu henkilökohtaisesti, muista ilmoittautua vähintään tuntia ennen suunniteltua alkua ja saada virallinen kortti, jonka nostat kun olet valmis tarjoamaan.
Kiinteistön voittaminen huutokaupassa voi toimia kahdella eri tavalla.
- Luotonantajan vahvistushuutokaupassa lainanantajan ei tarvitse hyväksyä tarjoustasi, vaikka olet korkein tarjoaja. Absoluuttisessa huutokaupassa voittava tarjous saa omaisuuden.
Huutokaupan lähtöhinta voi olla asuntolainan velkasaldo tai alempi summa, joka on suunniteltu tarjousten kannustamiseksi. Sulkemishuutokaupassa lainanantaja ei saa hyötyä huutokaupasta. Usein nämä kiinteistöt myydään tappiolla; Jos voittoa saadaan, sen on tarkoitus mennä suljetulle talonomistajalle asuntolainan ja muiden panttioikeuksien maksamisen jälkeen. Huutokauppatarjoukset eivät aina ole hyviä tarjouksia - esimerkiksi huutokaupanpitäjä voi asettaa kiinteistölle piilotetun varahinnan, joka on vähimmäistarjous, joka on tarjottava.
“Osallistuuko ostaja huutokauppaan henkilökohtaisesti tai verkossa, heidän on pidettävä mielessä, että jokaiselle kiinteistölle on kynnyshinta, josta viisaasta ostosta voi tulla hullu osto, eikä heidän saa sallia tapahtumaa, tapahtumapaikkaa tai tunteita. heikentää päätöstään ”, neuvoo Ron Humes, kiinteistönvälittäjä vuodesta 2000 ja nykyinen Post Modern Marketing -toiminnan johtaja Lexingtonissa, Ky.
Kiinteistön saatavuuteen liittyvä ongelma
Huutokauppakiinteistöt tarjoavat potentiaalisille ostajille harvoin samalla käyttöoikeustasolla kuin perinteisesti myydyt kiinteistöt. Et todennäköisesti pysty kulkemaan kiinteistönvälittäjää agenttisi kanssa sopivana, vaikka jotkut huutokauppayritykset tarjoavat avoimia taloja.
"En henkilökohtaisesti suosittelisi asiakkaalle ostamaan kiinteistöä etänä suorittamatta ensin silmämunan testiä", sanoo David Roberson, kiinteistönvälittäjä ja välittäjä San Josessa, Kalifornia. Hän ja hänen vaimonsa omistavat 22 vuokra-kiinteistöä kolmessa osavaltiossa, ja hän on Silicon Valley Property Management Groupin omistaja ja ylläpitäjä. Joko sinun tai luotettavan sijoitustiimisi tulee arvioida perusteellisesti sekä tarkastelemasi kiinteistö että ihmiset, joiden kanssa olet tekemisissä, ennen kuin sitoudut laillisesti tai taloudellisesti.
Samoin Humes varoittaa, että lähteet, jotka ilmoittavat kiinteistön nykyisestä tai tulevasta arvosta, voivat olla erittäin epätarkkoja, ellei ammattilaisia ole arvioinut paikan päällä, jotka tietävät kuinka kerätä ja arvioida kaikki tarvittavat yksityiskohdat. Paras tapa arvioida huutokauppakiinteistöä on työskennellä ammattilaisten - kiinteistönvälittäjien, arvioijien ja urakoitsijoiden - kanssa, jotka ymmärtävät rakennus- ja uusintakustannukset ja jotka osaavat arvioida tarkasti kiinteistön nykyisen ja tulevan arvon sekä tarvittavan työn kustannukset.
Kiinteistöjen kunto ja tarkastukset
Talossa voi olla kaikenlaisia ongelmia - muistakaa, tämä oli talo, joka kuului aiemmin jollekin, jolla ei ollut varaa asuntolainalle tai kiinteistöverolle, joten heillä ei todennäköisesti ollut varaa myöskään rutiinihuoltoon tai korjauksiin. Lisäksi kun tämä omistaja huomasi menettävänsä kodin, he saattoivat olla tahallisesti laiminlyöneet sen tai jopa vahingoittaneet sitä. Myös vapaana istuneet ominaisuudet ovat saattaneet olla ilkivaltaisia tai niissä on ollut kyyneleitä.
Oletetaan, että jos kiinteistö näyttää kauhistuttavalta ulkopuolelta, se todennäköisesti näyttää myös kauhistuttavalta sisäpuolelta. Huutokauppakiinteistöt myydään sellaisenaan, ja sinulla on oltava varaa kaikkiin korjauksiin. Houkutteleva, vaikka se voi olla, sinun ei pitäisi ylittää saadaksesi paremman kuvan kiinteistön kunnosta.
Olet ehkä nähnyt räpylöiden tekevän tätä televisiossa - tullessa takapihoille, katselemassa sisään tai jopa kiipeilemässä ikkunoissa - mutta se ei ole laillista. Ja et todellakaan halua häiritä ketään kodin miehittäjää paitsi kohteliaisuuden lisäksi myös turvallisuutesi vuoksi. Hae kiinteistön omistajahistoriaa paikallishallinnon tietueista, keskustele paikallisten kiinteistönvälittäjien kanssa ja pyydä kunnioittavasti tietoja naapureilta.
Huutokauppakiinteistöt eivät usein salli kodintarkastusta tai muuta laillista tapaa nähdä sisätilat henkilökohtaisesti. Jos sinulla ei ole varaa ostaa huonossa kunnossa olevaa kiinteistöä, kiinni huutokaupoissa, joiden avulla voit tarkastaa kiinteistön ennen tarjouksen tekemistä. Ilman näitä tietoja voi olla vaikea tietää, mihin olet menossa, mitkä ovat kiinteistön korjauskustannukset tai sen todellinen arvo vasta, kun sinusta on tullut omistaja.
Vaikka saat kodintarkastuksen, kaikilla tarkastuksilla on rajansa. Ongelmat seinien takana, kattoissa ja lattian alla eivät ehkä ilmene ennen kuin otat haltuunsa. Jos apuohjelmat katkaistaan, et ehkä pysty havaitsemaan vuotoja, sähköongelmia, rikkoutuneita laitteita tai toimintahäiriöisiä LVI-laitteita.
Maksutavat: Suunnittele etukäteen
Kiinteistön ostaminen huutokaupassa vaatii yleensä paljon rahaa. Jokaisella huutokauppayrityksellä ja lääninhallituksella on omat maksuvaatimuksensa, mutta tarvitset todennäköisesti käteistä vain tarjousoikeutesi turvaamiseksi. Ennakkomaksumäärät ja ostomenetelmät riippuvat usein kiinteistöstä ja huutokauppatalosta. Joustavampia rahoitusvaihtoehtoja voi olla saatavana ostamalla pankkien omistama kiinteistö perinteisellä tavalla: Huutokaupat eivät ole ainoa tapa ostaa sulkemisia.
Maksun osalta huutokaupan tarjoajien tulee tuoda käteisellä, maksumääräyksellä tai kassatšekillä huutokaupan haltijan vaatima summa. Tyypillisesti sinun on maksettava kiinteistö kokonaan heti huutokaupan voiton jälkeen. Toisinaan saatat suorittaa maksun seuraavana päivänä. Maksun suorittamatta jättäminen voi johtaa talletuksen menettämiseen ja tulevaisuuden huutokauppoihin. Ole valmis esittämään todisteet varoista osoittaaksesi, että pystyt suorittamaan oston. Jos tarjoat kokonaisuutena, kuten LLC, luottamushenkilö tai kommandiittiyhtiö, ei yksityishenkilönä, saatat joutua näyttämään yhteisöasiakirjat.
Voittajat käyvät läpi sulku- ja sulkeutumisprosessin samalla tavalla kuin minkä tahansa muun kodin oston yhteydessä. Kiinteistöhuutokauppojen tarjoajat ovat usein kiinteistösijoittajia, joilla on varaa maksaa käteisellä. Huutokaupoissa, joissa sallitaan rahoitetut ostot, sinun on saatava esivalinta etukäteen.
Jotkut huutokauppatalot mieluummin työskentelevät sidossuhteessa olevien lainanantajien kanssa ja saavat nämä lainanantajat päällä huutokaupassa. Tee kuitenkin tutkimuksesi etukäteen määrittääksesi kilpailevien lainanantajien käytettävissä olevat korot. Nämä tiedot voivat antaa sinulle joitain vipuvaikutuksia.
Varmista myös, että ymmärrät huutokauppapalkkiot, jotka sinun odotetaan kattavan. "Huutokaupoista monta kertaa ostetuissa kodeissa on kustannuksia ja palkkioita huutokauppiailta, pankeilta, asianajajilta ja muilta yrityksiltä, jotka vaaditaan tuomaan kiinteistö huutokauppaan", Humes sanoi. "Ei ole harvinaista, että ostajalle välitetään 10% huutokauppapalkkiot, pankkikorot ja sakot, asianajajapalkkiot, 12% myynnin kuljetuspalkkiot, kiinteistöjen valmistelupalkkiot ja vastaavat."
Tarkista kaikki vaatimukset, panttioikeudet ja asukkaat
Ennen kuin teet tarjouksen, sinun kannattaa palkata nimikehakuyhtiö nähdäksesi ketkä voivat kiinnittää omaisuutta kiinteistöihin. Jos voitat sen, sinusta tulee vastuu kaikista panttioikeuksista, mikä tarkoittaa enemmän rahaa taskustasi.
Kotiin voi liittyä muitakin vaatimuksia - ei vain vero-panttioikeuksia, mutta urakoitsijan panttioikeuksia tai toinen kiinnitys. Tarjoajien tulee tarkistaa huutokauppayritykseltä, että kiinteistöllä on selkeä otsikko. Jos voitat huutokaupan, haluat ostaa omistusvakuutuksen vakuuden yhteydessä tai heti sulkemisen jälkeen suojautuaksesi panttioikeuksilta, joita ei paljastettu nimikehaun aikana.
Lisäksi joissain tapauksissa (entinen) omistaja tai kyykky hallitsee omaisuutta, mikä tarkoittaa, että joudut hävittämään heidät - prosessi, joka voi olla parhaimmillaan epämiellyttävä, pahimmassa tapauksessa pitkä ja kallis. Prosessin yksinkertaistamiseksi kannattaa ehkä tarjota heille useita tuhansia dollareita etukäteen siirtyäksesi ulos ja luovuttamaan avaimet.
Älä tee mitään, ennen kuin pidät otsikkoa. Vältä tarvetta aloittaa kunnostaminen tai muuttaa kiinteistöön heti myyntitodistuksen saamisen jälkeen. Sinun on silti odotettava noin kymmenen päivää saadaksesi omistustodistuksen. Kiinteistö ei ole todella sinun, ennen kuin sinulla on kyseinen todistus; omistaja voisi silti säilyttää oikeutensa kotiin tekemällä myyntiehdotuksen tuomioistuimelle tai maksamalla lainan.
Pohjaviiva
Suljetut kodit saattavat olla taloudellisesti houkuttelevia, mutta ennen ostamista on otettava huomioon monia esteitä. Se, että talo myydään huutokaupassa, ei myöskään tarkoita sitä, että voit saada sen hyvällä hinnalla (tai että koti on hyvä hinta mistä tahansa hinnasta - se voi olla rahakuoppa). Mutta taitaville, älykkäille ja motivoituneille henkilöille kiinteistöhuutokaupat kannattaa tutkia tapaa hankkia koti tai sijoituskiinteistö edullisesti.
Ottakaa huomioon, että harkitse huutokauppaan kuulumattomia kiinteistöjä vaihtoehtona. "Voi olla mahdollista löytää parempi ratkaisu neuvoteltaessa myyjän kanssa, jolla on omaisuutta omaisuudella ja joka voi neuvotella omissa nimissään ilman kaikkia huutokauppaan liittyviä sakkoja ja palkkioita", Humes neuvoo. "Sinulla voi olla myös enemmän kilpailua huutokaupoissa yrityksiltä, jotka ostavat kiinteistöjä liiketoimintamalliksi. Huutokaupatut asunnot eivät aina ole paras tarjous keskimääräiselle kotiostajalle."
Jos olet kiinnostunut yrittämään noutaa edullisen kiinteistön huutokaupassa, sieltä on paljon opittavaa. Huutokaupat ovat riskialttiimpi tapa ostaa kiinteistö kuin kiinteistönvälittäjän kautta. On tärkeää olla erittäin koulutettu prosessista ja kiinnostavista ominaisuuksista. Yhteistyö paikallisen kiinteistönvälittäjän tai välittäjän kanssa mahdollisten kiinteistöjen tunnistamiseksi voi olla avuksi, vaikka he eivät ehkä ole kiinnostuneita, ellei päästä korvaussopimukseen.
Lopuksi, tarkista huolellisesti kaikki huutokauppasäännöt ja suorita kiinteistöä koskeva huolellinen tarkastus ennen tarjouksen tekemistä. Pyydä kiinteistönvälittäjän neuvoja - mieluiten sellaista, jolla on kokemusta markkinoiden sulkemisesta - varmistaaksesi, että ymmärrät vastuusi ja vastuusi, jos olet voittaja.
