Mikä on efektiivinen bruttotulo?
Efektiivinen bruttotulo on potentiaalinen bruttovuokratuotto, johon lisätään muut tulot, joista vähennetään vuokrakiinteistön vajaakäyttö ja luottokustannukset.
Efektiivinen bruttotulo eli EGI voidaan laskea ottamalla potentiaalinen brutto tuotto sijoituskiinteistöltä, lisäämällä kyseisestä kiinteistöstä syntyvät muut tulot ja vähentämällä siitä vajaakäyttö- ja keräystappiot.
Tehokkaan bruttotulon (EGI) ymmärtäminen
EGI on keskeinen muuttuja määritettäessä vuokrakiinteistön arvoa ja todellista positiivista kassavirtaa, jonka kiinteistö voi tuottaa. Vuokrauksen kassavirta ei ole yksinkertainen laskenta, vaan se sisältää kaikki kiinteistön tuottamien tulojen muodot vähennettynä vuokratuottojen realistisilla kustannuksilla. Jos tarkastelemme EGI-kaavan muuttujia, voimme nähdä kuinka vuokratuotot vaikuttavat todelliseen maailmaan.
EGI-kaava selitetty
Mahdolliset bruttovuokratuotot:
Potentiaalinen bruttovuokratuotto on hypoteettinen summa, jonka sijoittaja saisi ilman mitään reaalimaailmassa yleistä vuokratuulta. Siinä oletetaan, että vuokrakiinteistösi vuokrataan joka päivä vuodessa ja että vuokralaiset maksavat vuokrasopimuksessa ilmoitetun sovitun vuokran. Esimerkiksi, jos sovittu vuokra on 2 000 dollaria kuukaudessa, potentiaalinen vuokratuotto on 24 000 dollaria.
Muut vuokrakiinteistön tuotot:
Mikä on vuokra-kiinteistöjen tuottama ”muu” tulo? Tässä on joitain yleisimmistä kassavirran lähteistä, jotka eivät johdu suoraan vuokramaksuista:
- Kolikoilla toimivissa pyykinpesukoneissa Toimitila-automaateissaKuukauden pysäköintiluvatSäilytysyksikötPet-maksutViivästysmaksut
Avoimet kulut:
Todellisessa elämässä yksikköä ei aina vuokrata koko vuodeksi. Vakiokustannukset ovat vuokralaisten välisiä ajanjaksoja, jolloin omistaja ei saa vuokraa, koska on olemassa ”avoin työpaikka”. Avoimet työpaikkakustannukset ovat ennuste siitä, kuinka kauan omistaja uskoo yksikkönsä olevan ilman vuokralaista. Jos omistaja on jo jonkin aikaa hallinnoinut sijoituskiinteistöjä, kustannukset voidaan arvioida hänen johtamiskokemuksensa tai toimialatietojensa perusteella.
Luottokustannukset:
Luottokustannukset syntyvät vuokrayksikön ollessa käytössä, eikä omistaja saa sovittua vuokramaksua. Vuokralainen ei ole maksanut vuokraaan tai ei ole sitä maksanut kokonaisuudessaan. Kuten vajaakäyttökustannuksissa, tämä määrä on arvio, joka voi perustua historiallisiin tietoihin.
Miksi EGI on tärkeä
EGI on välttämätön kiinteistösijoittajalle, koska päivän päätteeksi hänen on tiedettävä, että kiinteistö, jota he aikovat ostaa, tuottaa riittävästi positiivista kassavirtaa kattamaan kuukausittaiset toimintakulut sekä mahdolliset panttioikeudet tai rasitukset. päällä kiinteistön ostamiseksi.
