Mikä on vajaakäyttöaste?
Vajaakäyttöaste on prosenttiosuus kaikista vuokra-kiinteistössä, kuten hotellissa tai huoneistokompleksissa, käytettävissä olevista yksiköistä, jotka ovat vapaana tai käyttämättä tiettynä ajankohtana.
Vajaakäyttöaste on päinvastainen kuin käyttöaste, joka on prosentuaalisesti käytettyjen vuokrakiinteistöjen yksiköitä. Korkeat vajaakäyttöasteet osoittavat, että kiinteistö ei vuokraa hyvin, kun taas alhainen vajaakäyttöaste voi viitata vahvaan vuokramyyntiin.
Kiinteistöjen analysoinnin lisäksi avoimia työpaikkoja voidaan soveltaa myös työllisyyssektoriin.
Ymmärtäminen vajaakäyttöasteista
Vajaakäyttöaste on erittäin tärkeä tekijä kiinteistöjen omistajille, koska he kertovat rakennusten suorituskyvystä verrattuna alueen vajaakäyttöasteeseen. Nämä korot ovat myös taloudellisia indikaattoreita, koska ne kuvaavat kuvaa laajoista markkinaolosuhteista.
Kiinteistöjen vajaakäyttöaste edustaa useimmiten vapaita ja vuokravalmiita yksiköitä, yksiköitä, jotka on sammutettu vuokralaisen poistumisen yhteydessä, ja yksiköitä, joita ei tällä hetkellä voida vuokrata, koska ne tarvitsevat korjausta tai saneerausta. Matalaa vajaakäyttöastetta pidetään positiivisena, koska se tarkoittaa yleensä sitä, että ihmiset haluavat elää tietyllä alueella tai rakennuksessa, kun taas korkeammat ilmoittavat päinvastoin.
Matala vajaakäyttöaste tarkoittaa sitä, että miehitettyjä yksiköitä on enemmän, kun taas korkea vajaakäyttöaste osoittaa, että ihmiset eivät halua asua tietyssä rakennuksessa tai alueella.
Korko lasketaan ottamalla tyhjien yksiköiden lukumäärä kerrottuna lukumäärä 100: lla ja jakamalla tulos tuloksella yksiköiden kokonaismäärällä. Vajaakäyttöasteen ja käyttöasteen pitäisi olla jopa 100%. Joten jos kerrostalossa on 300 yksikköä ja 30 yksikköä ei ole käytössä, se tarkoittaa, että vajaakäyttöaste on 10%.
Yhden kiinteistön vajaakäyttöastetta tulisi käyttää tehokkaasti yhden kiinteistön vajaakäyttöasteen vertaamiseksi vastaavaan. Se ei ole reilu vertailu sijoitettaessa liiketoimistorakennus kolmikerroksisen kerrostalon viereen. Samoin pienen ja suurimman kaupungin avoimien asioiden välillä voi olla erilaisia tekijöitä, joten nämä kaksi aluetta eivät ehkä ole sopivia vertaamaan toisiinsa.
Kiinteistöjen vajaakäyttöanalyysi
Kiinteistön omistaja voi käyttää vajaakäyttöastetta analyyttisenä mittarina. Muutokset avoimien yksiköiden prosenttiosuudessa miehitettyihin yksiköihin verrattuna, käytössä olevien yksiköiden pituus pysyy aktiivisena tai muut vuokraolosuhteet voivat antaa ohjeita siitä, kuinka kilpailukykyinen kiinteistön omistaja on tehnyt kiinteistön. Jos kiinteistön omistaja veloittaa huomattavasti enemmän tai vähemmän kuin muut vuokramarkkinat, tämä saattaa heijastua yleisiin vajaakäyttöasteisiin. Se voi myös antaa tietoja hintamuutosten tai mainonnan vaikutuksista yksiköiden käyttöasteeseen.
Vaikka vajaakäyttöastetta käytetään yleisesti arvioimaan yksittäisen kiinteistön suorituskykyä, kuten esimerkiksi hotelli seuraa sen yön vajaakäyttöastetta, kokonaisvapautta käytetään myös kiinteistömarkkinoiden yleisen terveydentilan taloudellisina indikaattoreina. Monet kaupallista kiinteistöalaa palvelevat yritykset mittaavat koko teollisuuden vahvuuden käyttämällä sellaisia mittareita, kuten vajaakäyttöasteet, vuokrahinnat ja rakennustoiminta.
Toukokuussa 2019 kiinteistövälitystoimisto Jones Lang LaSalle kertoi, että Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat jatkoivat vakaata kehitystään vuodesta 2018 lähtien, vajaakäyttöasteen ollessa lähellä historiallista alinta tasoa. Raportin mukaan toimistomarkkinoiden avoimet työpaikat nousivat noin 5% vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Edellisenä vuonna yritys arvioi kehitysbuumin, joka ylittäisi käyttöasteen kasvut huolimatta kansakunnan toimistomarkkinoiden voimakkaasta kokonaiskysynnästä. Maan suurimmista pääkaupunkiseuduista San Franciscon toimistomarkkinat olivat tietojen mukaan alhaisimmat vajaakäyttöasteet vuonna 2018, vain 8, 1%. Sillä välin New Yorkin Westchesterin piirikunnassa avoimuusaste oli korkein 24, 9%.
Avainsanat
- Vajaakäyttöaste on prosenttiosuus kaikista vuokrakohteessa olevista käytettävissä olevista yksiköistä, jotka ovat vapaana tai käyttämättä tiettynä ajankohtana.Vakuusasteet voivat johtua vuokraamattomista yksiköistä tai yksiköistä, joita ei tällä hetkellä voida vuokrata laiminlyönnistä.Sijoittajat voivat käyttää avointa työpaikkaa hinnat, jotta voidaan määrittää potentiaalisen sijoituksen arvo vertaamalla sitä vertailukelpoisiin kiinteistöihin. Yhdysvaltain väestölaskentatoimisto laatii vuosineljänneksen aikana tietoja asunnoista.
Asuinalueita koskevat tiedot
USA: n väestölaskentatoimisto koostuu asuntojen vajaakäyttöä koskevista tiedoista neljännesvuosittain laadittavassa raportissa, joka sisältää kolme avainluokkaa: vuokran vajaakäyttöaste, asunnonomistajien vajaakäyttöaste ja asuntoomistusaste. Toimisto ilmoitti huhtikuussa 2019, että kansallinen vajaakäyttöaste oli 7% vuokrista, kun taas talonomistajien vajaakäyttöaste oli 1, 4% vuoden ensimmäisellä neljänneksellä.
Molemmat luvut ovat pysyneet melko vakaina viime vuosina Yhdysvaltojen asumiskriisin aikana saavutetusta kaikkien aikojen korkeimmasta tasosta laskiessa, kun vuokran avoimien työpaikkojen huipputaso oli 11, 1% vuonna 2009 ja asunnonomistajien avoimien työpaikkojen huippunsa 2, 9% vuonna 2008.
Yhdysvaltain väestölaskentatoimisto kerää myös tietoja vuosineljännesvuosikertomuksesta vuokrahinnoista ja kiinteistöistä. Aivan kuten kaupallisten kiinteistöjen markkinoiden tietoja, näitä tietoja voidaan käyttää - yhdessä muiden tietojen kanssa - auttamaan määrittämään talouden asuinkiinteistömarkkinoiden terveyttä tutkimalla käytettävissä olevien yksiköiden lukumäärän muutoksia ja käytettävissä olevien tai käytössä olevien osuuksien keskimääräisiä hintoja.
Sijoittajat ja vajaakäyttöasteet
Kuten yllä todettiin, vajaakäyttöasteella on suuri merkitys liiketoiminnassa, ja se voi auttaa sijoittajia selvittämään, tekevätkö he menestyksekkäästi sijoittamalla rahansa tiettyihin kiinteistökauppoihin.
Esimerkiksi joku, joka pitää suurikokonaisuutta sijoituskohteena, saattaa haluta tutkia rakennuksen vajaakäyttöastetta ennen sopimuksen allekirjoittamista. Vertaamalla rakennuksen vajaakäyttöastetta muihin alueen vertailukelpoisiin kiinteistöihin sijoittaja voi määrittää sen suorituskyvyn ja päättää, kannattaako se ostaa.
Avoimet työllisyysasteet
Työssä työpaikkojen vajaakäyttöastetta sovelletaan avoimien työpaikkojen määrään, joka yrityksellä on tällä hetkellä verrattuna yrityksen käytettävissä olevien avoimien työpaikkojen kokonaismäärään. Toisin sanoen työhön liittyvä vajaakäyttöaste voi ilmaista sen aseman osuuden, jonka yritys on myöntänyt tiettyjen tehtävien suorittamiseen, jolla ei tällä hetkellä ole kyseisessä tilassa toimivaa työntekijää.
Kun avoimuusaste liittyy muihin työllisyysmittareihin, kuten vaihtuvuuteen tai työntekijöiden pitkäikäisyyteen, se voi antaa viitteitä siitä, kuinka menestyvä yritys on mainostamalla ja täyttämällä avoimia tehtäviä ja pitämällä nykyisiä työntekijöitä.
