Sisällysluettelo
- Mikä on escrow?
- Avaa escrow-tili
- Odota pankin arviota
- Suojattu rahoitus
- Hyväksy myyjän ilmoitukset
- Hanki tarvittavat tarkastukset
- Vaaravakuutus
- Otsikkoraportti ja omistusvakuutus
- Viimeinen läpikäynti
- HUD-1-muoto
- Sulje escrow
- Pohjaviiva
Talon ostaminen voi olla monimutkainen prosessi, johon useimmat ihmiset ovat yleensä valmistautumattomia. Yksi niistä salaperäisistä elementeistä on escrow-prosessi - jota kutsutaan myös sulkemiseksi. Tämä prosessi, joka tapahtuu välillä, kun myyjä hyväksyy tarjouksen ja ostaja saa avaimet, voi olla ylivoimainen monille kodin ostajille.
Mikä on escrow?
Escrow on rahoitusinstrumentti, joka on kolmannen osapuolen hallussa kahden muun osapuolen puolesta, jotka toteuttavat kaupan. Se on kuin kolmannen osapuolen hallussa oleva luottotili, kun kaikki myyjän ja ostajan velvoitteet täytetään.
Aika, joka kuluu sulkutiluprosessin alusta loppuun, vaihtelee. Jotkut tekijät, jotka määräävät sulkemisen pituuden, sisältävät asuntolainan ennakkohyväksynnän, asianmukaisten asiakirjojen ollessa käsillä ja ajan, joka tarvitaan vakuutuksen saamiseksi täydelliseksi. Ja kuten ajan pituus, myös prosessi voi vaihdella valtion mukaan. Vaiheet ovat kuitenkin yleensä samat kaikille.
Avaa escrow-tili
Kun sinä ja myyjä olette allekirjoittaneet molemminpuolisesti hyväksyttävän ostosopimuksen, edustajasi kerää ansainta rahaa koskevan sekkisi ja tallettaa sen osto-sopimuksessa määriteltyyn escrow-tiliin.
Escrow-yritys toimii puolueettomana kolmantena osapuolena kerätäkseen sulkemisprosessiin tarvittavat varat ja asiakirjat alkuperäisestä ansainta rahaa koskevasta talletus- ja laina-asiakirjasta allekirjoitettuun asiakirjaan. Joillakin alueilla asianajajat voivat hoitaa tämän prosessin esc-yrityksen sijasta, ja sitä voidaan kutsua siirtolaisuuden sijasta siirtolaisuuteen.
Odota pankin arviota
Asuntolainaa edistävä pankki tekee oman arvionsa - josta ostaja yleensä maksaa - taloudellisten etujensa suojelemiseksi, jos sen on koskaan suljettava omaisuus. Jos arvio on alhaisempi kuin tarjottu hinta, lainanantaja ei anna sinulle rahoitusta, ellei keksitä erotusta tai myyjä laskee hinnan arvioituun määrään.
Voit kuitenkin yrittää muuttaa arvioijan mieltä tekemällä yhden seuraavista:
- Anna lisätietoja siitä, miksi kotisi olisi mielestäsi arvioitava suuremmalla määrällä. Hanki toinen arvio Kokeile toista lainanantajaa ja toivon, että arvio tulee sinun eduksesi
Jos mikään näistä vaihtoehdoista ei ole mahdollista, voit peruuttaa ostosopimuksen.
Suojattu rahoitus
Sinun olisi pitänyt olla jo hyväksytty asuntolainalle ennen sopimuksen hyväksymistä. Kun olet antanut lainanantajalle kiinteistöosoitteen, hän laatii vilpittömän arvion tai lausunnon, jossa yksityiskohtaisesti ilmoitetaan lainan määrä, korko, päätöskurssit ja muut ostoon liittyvät kulut. Muista neuvotella tämän asiakirjan numeroista ennen allekirjoittamista. Kun olet saanut kirjallisen lainasitoumuksen, on aika poistaa rahoituksen varaus kirjallisesti.
Hyväksy myyjän ilmoitukset
Sinun pitäisi saada kirjallinen ilmoitus kaikista myyjän tai myyjän edustajan jo havaitsemista ilmeisistä ongelmista. Esimerkiksi keski- tai pienituloisissa asuinalueissa korkeiden elinkustannusalueiden alueella autotalli on ehkä muutettu asuinalueeksi rikkoen kaupungin asuntolajeja. Saatat jo olla tietoinen tällaisista ongelmista, koska ne mainitaan usein luettelossa.
Kiinteistössä voi olla ilmoittamatta myyjä, mikä tarkoittaa, että myyjä ei vapauta myyntiehtoja. Jos olet edelleen kiinnostunut kiinteistöstä, tee oma tarkastus. Varmista, että saat myyjältä luvan, ennen kuin tarkastaja tulee toimitiloihin.
Hanki tarvittavat tarkastukset
Seuraava askel on pohtia, haluatko lisätä tarkastuskustannuksia. Vaikka näitä ei vaadita, ne voivat olla hyödyllisiä olosuhteitasi huomioiden.
Vaikka se ei ole vaatimus, on sinun etujen mukaista saada kotitarkastus. Muutamasta sadasta dollarista ammattitaidon tarkastaja kertoo sinulle, onko kodissa vaarallisia tai kalliita vikoja. Jos sellaisia on, haluat tietää niistä, jotta voit tehdä yhden seuraavista:
- Takaisin ostoksesta.Kysy myyjältä korjaamaan ne.Kysy myyjää alentamaan hintaa, jotta voit hoitaa korjaukset itse.
Huomaa, että et voi neuvotella myyjäsopimuksista täällä, jos sopimuksen mukaan ostat kiinteistön "sellaisenaan". Jos tarkastusprosessi päättyy tyydyttävästi, sinun on poistettava tarkastusvaraus kirjallisesti. Toistat tämän vaiheen muiden tarkastusten jälkeen.
Tuholaisten tarkastus
Voit hankkia tuholaistarkistuksen varmistaaksesi, että talossa ei ole termiittejä, kirvesmiehiä tai muita tuholaisia, kuten särkiä tai rottia. Nämä ongelmat eivät ehkä ilmene päivän aikana, kun olet todennäköisesti katsellut taloa, ja ne olisivat erittäin epätoivottavia löytöjä muuton jälkeen. Kaikki tuholaisongelmat on korjattava ennen kuin myynti voi tapahtua - olettaen, että haluat jatkaa ostos. Tämä on toinen alue, jossa saatat haluta neuvotella uudelleen myyjän kanssa maksaakseen työn.
Ympäristötarkastus
Joskus on suositeltavaa hankkia ympäristötarkastus kodin toksiinien, kuten homeen ja asbestin, tarkistamiseksi. Kotisivulla voi olla myös ongelmia, kuten saastuminen kaatopaikan, entisen öljykentän, kuivapesulan, huoltoaseman tai muun ympäristölle vaarallisen yrityksen lähellä sijaitsevasta paikasta. Mahdolliset paljastetut ongelmat tällä alueella voivat tarkoittaa vakavia terveysriskejä, ja niiden korjaaminen voi olla kallista.
Geologinen raportti
Maanjäristysalueet saattavat tarvita maaperätiedotteen ja / tai geologisen selvityksen kiinteistölle aiheutuvien vakavien vahinkojen riskin arvioimiseksi tällaisessa katastrofissa. Voit myös harkita tulvaraporttia. Jos koti tullee liian todennäköisesti, et voi saada asunnonomistajavakuutusta, mikä tarkoittaa, että et voi saada asuntolainaa. Joissakin tapauksissa tulvavakuutuksen ostaminen talonomistajasi vakuutuksen lisäksi ratkaisee tämän ongelman. Maaseutualueilla olisi tehtävä maanmittaus kiinteistöjen rajojen tarkistamiseksi. Kaupunkialueilla rajat ovat yleensä jo hyvin selkeitä.
Vaaravakuutus
Tähän sisältyy asunnonomistajien vakuutukset ja maantieteellisellä alueellasi vaadittavat ylimääräiset vakuutukset (kuten tulvavakuutus). Sinulta vaaditaan asunnonomistajia, kunnes asuntolaina maksaa. Jos haluat säästää muutamaa taalaa, valitse oma vakuutusyhtiösi ja shoppaile saadaksesi paras hinta. Pankin valitsema ei ehkä ole haluamasi.
Otsikkoraportti ja omistusvakuutus
Lainanantaja vaatii sekä omistusraportteja että vakuutuksia. Vaikka he eivät olisi, haluaisit niitä silti.
Oikeusraportti varmistaa, että kiinteistön omistusoikeus on selkeä - toisin sanoen kiinteistöllä ei ole panttioikeuksia eikä kukaan muu kuin myyjä saa vaatimuksen mihin tahansa sen osaan. Omistusvakuutus suojaa sinua ja lainanantajaa mahdollisilta laillisilta haasteilta, joita voi ilmetä myöhemmin, jos jotain ei ilmesty otsikkohaun aikana.
Jos otsikossa (jota kutsutaan pilveksi tai puutteeksi) on jotain vikaa, myyjän on korjattava se, jotta myynti voi tapahtua tai antaa sinun kävellä pois. Asuinpaikkasi mukaan escrow -yritys ja otsikkoyhtiö voivat olla yksi ja sama.
Viimeinen läpikäynti
On hyvä idea tarkistaa kiinteistö uudelleen juuri ennen sulkemista varmistaaksesi, ettei uusia vaurioita ole tapahtunut ja että myyjä on jättänyt sinulle ostosopimuksessa määritellyt tavarat, kuten laitteet tai kalusteet.
Tässä vaiheessa et todennäköisesti pääse takaisin, ellei kotona ole kärsinyt vakavia vahinkoja. Ei ole kuitenkaan ennenkuulumatonta, että pikkumainen ostaja painostaa edustajaaan saamaan sopimuksen mitättömäksi jostakin merkityksettömästä.
HUD-1-muoto
Ainakin päivää ennen sulkemista saat HUD-1-lomakkeen tai lopullisen lausunnon lainaehdoista ja sulkemiskustannuksista. Vertaa sitä aiemmin allekirjoittamasi hyvässä uskossa tehtyyn arvioon. Näiden kahden asiakirjan tulisi olla hyvin samankaltaisia. Etsi tarpeettomia, odottamattomia tai kohtuuttomia maksuja sekä suoravirheitä.
Sulje escrow
Sulkemisprosessi vaihtelee valtion mukaan jonkin verran, mutta sinun on allekirjoitettava tonni paperityötä; vie aikaa ja lue huolellisesti. Myyjällä on paperit myös allekirjoittamista varten. Kun kaikki paperit on allekirjoitettu, escur-virkamies laatii uuden asiakirjan, jossa nimetään sinut kiinteistön omistajaksi, ja lähettää sen läänin tallettajalle. Lähetät kassatarkistuksen tai järjestät pankkisiirron ennakkomaksujen ja sulkemiskustannusten maksamiseksi. Lainanantaja siirtää lainavarojasi vakuudeksi, jotta myyjä ja tarvittaessa myyjän lainanantaja voidaan maksaa.
12 askelta kiinteistökaupan sulkemiseen
Pohjaviiva
Agenttisi valvoo koko prosessia, joten älä ole liian huolestunut, jos et ymmärrä kaikkia yksityiskohtia. Kaikissa transaktioissa, joissa sijoitat niin paljon linjalle taloudellisesti, on hyvä idea olla ainakin perusidea tapahtumasta, jotta et hyötyisi siitä. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "Sulkutiluprosessin ja vaatimusten ymmärtäminen")
