Jos mietit toisen kodin ostamista lomien, vuokratuottojen tai mahdollisen eläke-asunnon hankkimiseksi, on taloudellista järkeä hyödyntää kaikkia kiinteistöjen käytettävissä olevia verohelpotuksia. Toisen kodin omistamisen kustannuksia voidaan vähentää huomattavasti asuntolainan korkojen, kiinteistöverojen ja muiden kulujen verovähennysten avulla.
Veromuutokset, jotka johtuvat vuoteen 2025 asti voimassa olevasta vuoden 2017 verovähennys- ja työllisyyslaista (TCJA), joka on voimassa vuoteen 2025 asti, vaikuttavat siihen, kuinka paljon rahaa voit säästää. Alkaen esimerkiksi 16. joulukuuta 2017 ostettuihin asuntoihin, asunnonomistajat voivat vähentää korkoa vain 750 000 dollaria päteviä asuntolainoja, eli miljoona dollaria ennen TCJA: n kulumista. (Lisäksi, jos sinulla on olemassa asuntolaina ensisijaisessa asuinpaikassa, tämä määrä todennäköisesti pienenee. Katso lisätietoja alla ja katso kirjanpitäjältäsi tai muulta veroneuvojalta, jos tämä koskee sinua.
Lisäksi asuntolainojen korot voidaan nyt vähentää vain, jos rahaa käytettiin kiinteistön, johon laina otettiin, peruskorjauksiin.
Silti myös näillä muutoksilla on hyödyllisiä verohelpotuksia, jotka voivat auttaa tekemään toisen kodin omistamisesta edullisempaa. Tässä on nopea romutus.
Verohelpotukset toisen asunnon omistajille
Asuntolainan korkovähennys
Eri verosääntöjä sovelletaan riippuen siitä, onko toinen kotisi henkilökohtaiseen käyttöön tai aiotko vuokrata sen. Vuokrien kanssa tulee myös osaksi sitä vuotta, jolloin vuokraat kiinteistön - ja asut siinä itse -.
Kodit henkilökohtaiseen käyttöön
Asuntolainan korkovähennys on jo kauan kiitetty tapaa tehdä asunnonomistamisesta edullisempaa. Jos käytät toista kiinteistöä tiukasti henkilökohtaisena asuinpaikkana etkä koskaan vuokraa sitä, olet oikeutettu vähentämään asuntolainan korot samalla tavalla kuin ensisijaisessa kodissasi. Vähennyksen saamiseksi asuntolainan on oltava vakuudellinen velka omistamasi pätevästä kodista, ja sinun on arkistoitava IRS-lomake 1040 ja eriteltävä vähennykset.
Yksinhuoltajat ja aviopuolisot, jotka jättävät hakemuksen yhdessä, voivat hakea eriteltyä vähennystä 100 prosentista koroista, jonka he maksavat asuntolainalle, rajoituksen rajoissa. Rajat vaihtelevat asuntolainan syntymisajankohdan mukaan. Verovuosina 2018 - 2025 vähimmäisraja on enintään 750 000 dollaria ensimmäisestä ja toisesta kodistasi vakuudellisista veloista - tai 375 000 dollaria, jos olet naimisissa ja arkistoit erikseen. Jos asuntolainanne oli kuitenkin olemassa ennen 16. joulukuuta 2017, saat kuitenkin edelleen samaa anteliaampaa verokohtelua kuin vanhojen sääntöjen mukaisesti, asuntolainojen korkojen ja muiden lainojen korot vähennettäessä jopa miljoonan dollarin velkaan.
Asunnot, jotka ovat vuokrattuina
Verosäännöt ovat melko monimutkaisia, jos vuokraat kiinteistön osaksi tai koko vuoden. Asunnon vuokrausajasta riippuen sovelletaan erilaisia sääntöjä sen sijaan, että sitä käytetään henkilökohtaisesti. Kiinteistön käyttösi luokitellaan kolmeen luokkaan:
Vuokraat kiinteistön 14 päiväksi tai vähemmän. Voit vuokrata toisen kodin muille osapuolille enintään kahdeksi viikoksi (14 yöksi) vuodessa ilman, että sinun tarvitsee ilmoittaa tuloistaan IRS: lle. Taloa pidetään edelleen henkilökohtaisena asuinpaikkana, ja voit vähentää asuntolainan korot ja kiinteistöverot tavanomaisen toisen kodin sääntöjen mukaisesti.
Tämä pätee vuokrahinnasta riippumatta; vaikka tuloja kodista, joka vuokraa esimerkiksi 10 000 dollaria yöltä, ei tarvitse ilmoittaa IRS: lle, mikäli kiinteistö on vuokrattu enintään 14 päivään ympäri vuoden.
Vuokraat kiinteistön yli 14 päiväksi, mutta oleskelet siinä melko harvoin. Erityisvaatimuksina on, että käytät itse kotia vähemmän kuin 14 päivää vuodessa tai 10% kodin vuokra-päivien lukumäärästä. Jos tämä pätee - ja kotisi vuokrataan yli 14 päivään vuodessa - kotiasi pidetään vuokrakohteena, ja sinun on ilmoitettava sen vuokratuotot IRS: lle.
Voit vähentää vuokrakulut, mukaan lukien asuntolainan korot, kiinteistöverot, vakuutusmaksut, kiinteistönhoitajille maksetut palkkiot, yleishyödylliset laskut ja 50% kiinteistön kaikista poistoista. Nämä kustannukset on kuitenkin jaettava niiden ajanjaksojen välillä, joita omaisuus oli henkilökohtaiseen käyttöön ja vuokraukseen vuoden aikana.
On syytä huomata, että korjauspäiviä ei lasketa henkilökohtaiseen käyttöön, joten voit viettää yli 14 päivää kiinteistössä edellyttäen, että suoritat ylläpidon ylimääräisen ajan. Suunnittele dokumentoida huoltotoimenpiteesi pitämällä kuitit todistaaksesi, ettet ole vain lomalla noina päivinä.
Käytät kiinteistöä yli 14 päivää ja vuokraat sitä harvoin.
Tarkemmin sanottuna tätä skenaariota sovelletaan, jos käytät omaisuutta vähintään kaksi viikkoa vuodessa tai 10% kaikista päivistä, jolloin talo on vuokrattu. Jos näin on, toista kotia pidetään henkilökohtaisena asuinpaikkana.
Voit ottaa asuntolainan korot ja kiinteistöverot, mutta et voi vaatia vuokratappioita. Jos perheenjäsenesi käyttää omaisuutta (mukaan lukien puolisosi, sisaruksesi, vanhemmat, isovanhemmat, lapsesi ja lastenlastensa), nämä päivät lasketaan henkilökohtaisiksi päiviksi, ellet kerää oikeudenmukaista vuokrahintaa perheen oleskelun aikana.
Apua asuntolainan verovähennyksen laskemisessa voit selvittää, kuinka paljon rahaa voit säästää, käyttämällä online-taulukkoa, kuten tämä on Bankratesta.
Kodin pääoman korkovähennys
Asuntolainan korkovähennysten lisäksi saatat pystyä kirjaamaan korot asuntovakuuslainalle. Tällaisia vähennyksiä koskevat säännöt kuitenkin muuttuivat verovuodesta 2018 alkaen.
Aikaisemmin voit tehdä vähennyksen, vaikka olisit käyttänyt asuntovakuuslainaa luottokorttiluoton maksamiseen, lomalle tai ostamaan toisen kodin. IRS: n mukaan voit nyt vähentää korot, jotka maksat asuntovakuudelle, vain jos käytät rahaa ”ostaa, rakentaa tai parantaa huomattavasti veronmaksajan kotia, joka varmistaa lainan.” Lainan saamiseksi on vakuutettava. ensisijaisessa tai toisessa kodissasi, ja se ei voi ylittää kodin kustannuksia.
Nämä määräykset tarkoittavat, että toisen asunnon ostamisesta korkovähennyksen saamiseksi sinun on otettava siitä kiinnitys; Jos otit asunnon pääomalainan ensisijaista kotiasi vastaan ostaaksesi, et voi vähentää korolle, jonka maksit tällaisesta lainasta.
Verovuonna 2018 voit vähentää korkoja 750 000 dollarista asuntolainoista, mukaan lukien asuntolainat. Muista kuitenkin, että tämä luku on kaikkien lainojen kokonaismäärä, joita käytetään ensisijaisen ja toisen asunnosi ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen. Jos sinulla on jo esimerkiksi 750 000 dollaria tai enemmän asuntolainavelkaa näissä asunnoissa, et voi vaatia vähennystä kodin pääoman koroista.
Kiinteistöveron vähennys
Voit vähentää kiinteistöverot toisesta kodistasi ja niin paljon niin paljon kiinteistöjä kuin omistat. Verovuosi 2018 toi kuitenkin myös muutokset, jotka vaikuttavat näihin vähennyksiin.
Et voi enää vähentää omistamaasi kiinteistöön maksamaasi kiinteistöveron kokonaismäärää. Nyt kaikkien vähennyskelpoisten valtion ja paikallisten verojen, mukaan lukien kiinteistö- ja tuloverot, kokonaismäärä on rajoitettu 10 000 dollariin veroilmoitusta kohden tai 5000 dollariin, jos olet naimisissa ja arkistoit erikseen. Monet ihmiset, jotka ostavat toisen kodin, saattavat jo ylittää tämän rajan ensimmäisen kodinsa kanssa, joten heille ei ehkä aiheudu ylimääräisiä verosäästöjä toiseen kotiinsa.
Toisen kodin myyminen
Verolakien avulla voit saavuttaa jopa 500 000 dollarin voiton (jos olet naimisissa ja jättää yhdessä; 250 000 dollaria, jos olet yksin) verovapaasti pääasiallisen asuinpaikkasi myynnistä. Tätä ensisijaisen kodin myynnin poissulkemista ei sovelleta, jos myyt toisen kodin; tällainen myynti voi jättää koukkuun myyntivoittoveron koko voitosta.
Jotkut muutokset voivat kuitenkin antaa sinun välttää ainakin osan toisen kodin myyntiin liittyvistä myyntivoitoista. Ensimmäinen on tehdä lisäkiinteistöstä ensisijainen asuinpaikkasi vähintään kaksi vuotta ennen kuin myyt sen. Tämä voi antaa sinun hyödyntää verohelpotusta, mikäli täytät ensisijaisen asuinpaikkavaatimuksensa verotuksessa omassa valtiossasi. (Saatat joutua harkitsemaan verotuksellisia vaikutuksia vuokraustuloihin, joita saatat pääasiallisesta asuinpaikastasi, kun asut pääasiassa toisessa kodissa.)
Jos toinen kotisi on yleensä vuokrattu tai pidetty sijoituksena, voit myös harkita sen vaihtamista toiseen vastaavaan kiinteistöön. 1031-vaihto, joka tunnetaan myös nimellä samankaltainen vaihto tai verolaskennallinen vaihto, antaa sinun vaihtaa vuokra- tai sijoituskiinteistöä toiselta vuokra-tai sijoituskiinteistöltä, jolla on samanarvoinen tai suurempi arvo, verotuksellisella perusteella. Etuna on, että saatat ehkä välttää myyntivoittoveron maksamisen pörssissä.
Tällaisen muutoksen saamiseksi vaihdettavaa kiinteistöä on pidettävä vuokrakiinteistönä, ei henkilökohtaisena asuinpaikkana - mikä tarkoittaa, että sinun on vuokrattava kiinteistö vähintään 15 päiväksi ja käytettävä sitä alle 14 päivää tai 10% päivinä, jolloin koti vuokrattiin.
Pohjaviiva
Jos se on taloudellisesti mahdollista, toisen kodin omistaminen voi olla erinomainen sijoitus loma- tai vuokraustarkoituksiin, ja se voisi myös tarjota sopivan ensisijaisen kodin eläkkeellä. Mutta koska minkä tahansa kodin omistamisella on huomattava taloudellinen taakka asuntolainoista ja veroista huoltoon ja korjaukseen, on sinun parhaiden etujen mukaista oppia toisen asunnon omistamisen verovaikutuksista sinulle. Koska verolait ovat monimutkaisia ja muuttuvat säännöllisesti, on suositeltavaa ottaa yhteyttä pätevään kiinteistöverotusasiantuntijaan, joka selittää asiaankuuluvat verovaikutukset ja lait ja auttaa sinua määrittämään tilanteeseesi parhaimman omistusstrategian.
