Mikä on vuokraohjaus?
Vuokravalvonta on hallituksen ohjelma, joka asettaa rajan summalle, jota vuokranantaja voi vaatia kodin vuokraamiseksi tai vuokrasopimuksen uusimiseksi.
Kuntien on yleensä annettava vuokran valvontaa koskevia lakeja, ja yksityiskohdat vaihtelevat suuresti. Kaikkien tarkoituksena on pitää elinkustannukset kohtuuhintaisina pienituloisille.
Vuokrahallinta ei ole laajalle levinnyt Yhdysvalloissa Urban Institute -yksikön äskettäisen tutkimuksen mukaan 182 kunnassa Yhdysvalloissa noin 89 000: sta on vuokratasoja koskevat määräykset, ja ne kaikki olivat New Yorkissa, New Jerseyssä, Kaliforniassa, Marylandissa tai Washingtonissa. DC Itse asiassa 37 osavaltiossa on lakeja, jotka kieltävät paikallishallinnot toteuttamasta vuokranvalvontatoimenpiteitä.
Vuokralainsäädäntö on kuitenkin viime vuosina herättänyt huomiota etenkin kaupungeissa ja osavaltioissa, joissa elinkustannusten lisääntyminen ja pysähtyneet palkat ovat luoneet asumisen kohtuuhintaisuuden kriisin maltillisilla tuloilla asuville ja vanhoille, joilla on kiinteät tulot.
Oregon on ensimmäinen Yhdysvaltojen osavaltio, joka antoi valtionlaajuisen vuokranhallintalain. Maaliskuussa 2019 allekirjoitettu laki rajoittaa vuokran korotuksen 7%: iin plus kuluttajahintaindeksin nousun.
Kuinka vuokraohjaus toimii
Varhaisimmat vuokrakontrollia koskevat lait Yhdysvalloissa olivat peräisin 1920-luvulta, ja ne olivat usein suorassa vuokrasopimuksessa. Nämä osoittautuivat yleensä toimimattomiksi. 1970-luvulla ajatus vuokrahallinnasta nousi jälleen esiin, tällä kertaa maltillisemmassa muodossa, jota usein kutsuttiin vuokranvakauttamiseksi.
Esimerkiksi New York Cityssä on kaksi vuokranhallintaohjelmaa:
- Vanhempi vuokranhallintaohjelma on ollut vaiheittain lopetettu vuosikymmenien ajan. Se asetti tiukat rajoitukset vuokrahintoihin, mutta ainoat lain kattamat vuokralaiset ovat asuneet vuodesta 1971 tai aikaisemmin rakennuksissa, jotka on rakennettu ennen vuotta 1947. 1970-luvun aikaisen vuokranvakautusohjelma säätelee hintoja noin puolella kaupungin vuokria. Vuokria voidaan korottaa vain vuosittain, ja asunnonvälitys kattaa sallitut prosenttikorotukset. Säännöt ja poikkeukset ovat labyrinttilaisia, ja niitä hallinnoi yhdistelmä kaupunkeja ja valtion virastoja.
New Yorkin korkeita elinkustannuksia mainitaan usein riittävänä todisteena siitä, että vuokranhallinta ei toimi. Yhden makuuhuoneen keskimääräinen hinta New Yorkissa oli 3 070 dollaria vuonna 2018.
Vuokrakontrollin kannattajat, kuten Urban Institute, väittävät, että hintavalvonta voi olla tehokasta väestölle, jota lakit kohdistavat. Toisin sanoen maltillisilla tuloilla ja vanhuksilla, joilla on kiinteät tulot, voi olla mahdollisuus jäädä koteihinsa, kun taas gentrifikaatio pakottaa hinnat ympärilleen.
Vuokrahallinnan edut ja haitat
Vuokrahallinta on aina ollut kiistanalaista. Kaupunkien vuokranvalvontasäännökset säätelevät nykyisin yleisimmin vuokrasopimusten, eikä uusien vuokralaisten, hinnankorotuksia. Tästä on kiistatta hyötyä vuokranantajalle, joka voi veloittaa kaiken, mitä markkinoilta aiheutuu vapaista asunnoista, tai pahimmassa tapauksessa pitää vuokralaisia, joilla on kaikki kannustimet pysyä sijoitettuna ja maksaa vuokra ajoissa.
Tärkeimpiä argumentteja vuokran valvontaa vastaan ovat:
- Vuokrahallinta vähentää kohtuullisen asuntojen tarjontaa, koska vuokranantajat mieluummin muuttavat rakennuksen asuntoiksi tai mukauttavat sen kaupalliseen käyttöön kuin noudattavat lakia, joka rajoittaa niiden voittoa. Investoinnit uusiin vuokra-asuntorakoihin pysähtyvät.Yhteisön hallinnan alaisten rakennusten ylläpito on heikko tai ei ollenkaan sijoitetun pääoman tuoton vuoksi.
Tärkeimmät sääntelyperusteet ovat:
- Vuokrahinnat nousevat monissa Yhdysvaltain kaupungeissa huomattavasti nopeammin kuin maltillisen tulotason työpaikkojen palkat. Vuokrauksen hallinta mahdollistaa maltillisilla tuloilla toimivien perheiden ja vanhusten, joilla on kiinteät tulot, elää ihmisarvoisesti ja pelkäämättä henkilökohtaisesti katastrofaalista vuokrakorotusta. jolla on pitkäaikaisten asukkaiden vuokra-ohjattujen huoneistojen määrä.
Avainsanat
- Suurin osa vuokranhallintalakeista rajoittaa määrää, jonka vuokranantaja voi korottaa nykyisten vuokralaisten vuokrille. Vuokrahallinta on kiistanalaista. Itse asiassa 37 valtiossa on lakeja, jotka kieltävät paikallishallinnot toteuttamasta tällaisia toimenpiteitä. Oregonista tuli ensimmäinen Yhdysvaltojen osavaltio, joka antoi valtionlaajuisen vuokranhallintalain 2019.
