Mikä on kiinteistöjen asuntolainan sijoittaminen (REMIC)?
Kiinteistövälityslainat (REMIC) on erityiskäyttöinen väline (SPV), jota käytetään asuntolainojen yhdistämiseen ja kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden liikkeeseen laskemiseen.
Avainsanat
- Kiinteistövälityslainat (REMIC) on erityiskäyttöön tarkoitettu väline (SPV), jota käytetään asuntolainojen yhdistämiseen ja asuntolainavakuudellisten arvopapereiden (MBS) liikkeeseen laskemiseen. REEMIC-yksiköt valtuutettiin ensin vuoden 1986 verouudistuslailla. kiinteistöjen asuntolainainvestointikanava (REMIC) voidaan organisoida kumppanuus-, rahasto-, yhteisö- tai yhdistysyrityksenä, ja se on vapautettu liittovaltion veroista.
Kiinteistövälityslainan sijoitusjohdon (REMIC) ymmärtäminen
Kiinteistökiinnityssijoitusyhtiöt pitävät kaupallisia ja asuntolainoja luottamuksellisina ja laskevat korkoa näihin arvopaperistettuihin kiinnityksiin sijoittajille. Samoin kuin vakuudellisia asuntolainavelvoitteita, REMIC-yhdistelmä koostuu useista yksittäisistä asuntolainoista pooliin riskin ja maturiteetin perusteella ja laskee myöhemmin liikkeeseen joukkovelkakirjoja tai muita arvopapereita sijoittajille. Nämä arvopaperit käyvät kauppaa toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla.
REMIC-yksiköt valtuutettiin ensin vuoden 1986 verouudistuslailla. Kiinteistökiinnityssijoitusyhteisö voidaan järjestää kumppanuuden, rahastoyhtiön, yhtiön tai yhdistyksen muodossa. REMIC-yhtiöt ovat liittovaltion verovapaita yksiköitä, vaikka sijoittajiin sovelletaan edelleen henkilökohtaista tuloveroa. REMIC: n verovapaata tilaa voidaan menettää, jos sen poolissa oleva laina vaihdetaan toiseen lainaan. Liittovaltion määräykset edellyttävät, että tietyn poolin lainojen on oltava jatkuvia. Toisin sanoen lainoja ei voida merkittävästi muuttaa tai vaihtaa lainoiksi uusilla ehdoilla.
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat REMIC-julkaisujen merkittävimpiä liikkeeseenlaskijoita.
Kiinteistöjen asuntolainan sijoitusjohdon (REMIC) ongelmat
Rajoitukset voidaan asettaa kaupallisille kiinteistölainoille, jotka REMIC: t ovat arvopaperistaneet. Jos kiinteistön omistaja olisi kiinnostunut parannuksista kiinteistöihin, joille tällainen laina kuuluu, he voivat kohdata rajoituksia, jotka estävät heitä ryhtymästä toimenpiteisiin. Suunnitellut korjaukset saattavat muuttaa lainan vakuuttaneen vakuuden arvoa, jota ei sallita. Ehdotuksia tehtiin säädösten muuttamiseksi, jotka rajoittavat ja rajoittavat tällaisia saneerauksia. Tarkoituksena oli antaa kiinteistöjen omistajille, joilla oli REMIC: n arvopaperistamat kaupalliset lainat, tehdä parannuksia ja parannuksia kiinteistöjensä houkuttelemiseksi markkinoille.
Esimerkiksi vuoden 2009 kiinteistökiinnityssijoitustoiminnan parannuslaki ehdotettiin lakiin, joka otettiin käyttöön kongressissa. Tarkoituksena oli päivittää REMIC-sääntöjä, jotta vaikeuksissa olevien kiinteistöjen omistajat voivat muuttaa omaisuuttaan. Se keskittyi erityisesti päteviin asuntolainoihin ja markkinoiden sulkemiseen liittyvään omaisuuteen Troubled Asset Relief -ohjelmassa (TARP).
Ehdotettuun lainsäädäntöön sisältyy ilmoitus, jonka mukaan kiinteistöjen muutoksia ei tällaisin ehdoin pidetä kiellettyinä liiketoimina, kuten sisäinen verovirasto esitti. Kiinnostusta REMIC: ään jatketaan säännöllisinä korkoina, ja kiinteistön muutoksista syntyneet tuotot käsitellään samalla tavalla kuin jos ne saadaan pätevien kiinnitysten kautta.
