Muihin sijoitustyyppeihin verrattuna kiinteistösijoituksiin liittyy suhteellisen suotuisa riski / tuottoprofiili ja suhteellisen alhainen likviditeetti (helppo tulo ja poistuminen). Katsotaanpa joitain tärkeimmistä tekijöistä, jotka on otettava huomioon sijoitettaessa kiinteistöihin.
1. Kiinteistön sijainti
Miksi se on tärkeää? Ikä vanha rei'itys "Sijainti, sijainti, sijainti" hallitsee edelleen ja on edelleen tärkein tekijä kannattavuuden kannalta kiinteistösijoituksissa. Läheisyys mukavuuksiin, rauhallisesti sopivia alueita, naapuruston tila, luonnonkauniit näkymät jne. Ovat tärkeitä tekijöitä asuntokohteiden arvostuksessa. Vaikka markkinoiden läheisyys, varastot, kuljetuskeskukset, moottoritiet, verovapaat alueet jne., Ovat tärkeässä asemassa kaupallisten kiinteistöjen arvioinnissa.
Mitä etsiä? Keskipitkän ja pitkän aikavälin kuva siitä, miten paikkakunnan odotetaan kehittyvän sijoitusjakson aikana. Nykyään asuinrakennuksen takana olevasta rauhallisesta avoimesta maasta voidaan tulevaisuudessa kehittää meluisa tuotantolaitos, mikä tekee asuntojen arvostamisesta vähemmän kannattavaa. On suositeltavaa tarkistaa perusteellisesti naapurialueiden, laitosten ja alueen vapaan maan omistus, tyyppi ja käyttötarkoitus.
2. Kiinteistön arvostus
Miksi se on tärkeää? Kiinteistön rahoitus oston aikana, listautumishinta myynnin aikana, sijoitusanalyysi, vakuutusmaksu ja verotus - kaikki riippuvat kiinteistöjen arvostuksesta.
Mitä etsiä? Yleisesti käytettyihin arvostusmenetelmiin kuuluvat:
- Myynnin vertailumenetelmä: Viime aikojen vertailukelpoinen kiinteistöjen myynti, joilla on samanlaiset ominaisuudet - yleisin ja sopiva sekä uusille että vanhoille kiinteistöilleKustannusmenetelmä: Kaikki kustannusten summaus vähennettynä poistoilla - sopii uudelle rakennukselleTulomenetelmä: Odotettavissa olevien rahavirtojen perusteella - sopiva vuokraukseen
3. Sijoituksen tarkoitus ja sijoitushorisontti
Miksi se on tärkeää? Koska kiinteistöihin on matala likviditeetti ja arvokkaat sijoitukset, tarkoituksenmukaisuuden epäselvyys voi johtaa odottamattomiin tuloksiin, mukaan lukien taloudelliset vaikeudet, etenkin jos sijoitus on kiinnitetty.
Mitä etsiä? Tunnista, mikä seuraavista laajoista kategorioista sopii tarkoitukseesi, ja valmistaudu itseesi vastaavasti:
- Säästöt vuokrista, hyöty hyödyntämisestä ja arvonnousustaSäännölliset tulot ja arvonnousu pitkällä aikavälillä. Edellyttää vuokranantajana olemisen luonteen rakentamista - mahdollisten riitojen ja oikeudellisten kysymysten käsittelyyn, vuokralaisten hallinnointiin, korjaustöihin jne. Nopea, pieni tai keskinkertainen voitto - yleensä ostaa rakennuskohteissa ja myydä hiukan korkeaa, kun se on valmis.; ratkaisu pitkän aikavälin tavoitteisiin, kuten eläkkeiden suunnittelu, lapsen koulutus jne.
4. Odotetut kassavirrat ja voitto mahdollisuudet
Miksi se on tärkeää? Sijoituksen tarkoitus ja käyttö vaikuttavat kassavirtoihin ja siten voittoihin.
Mitä etsiä? Kehitetään ennusteluonnoksia seuraaville voitto- ja kulumuodoille:
- Odotettu vuokratuottojen kassavirta - Inflaatio suosii vuokranantajaa vuokratuottoissaOletetaan, että luontainen arvo kasvaa pitkäaikaisen hinnannousun takiaPoistojen hyödyt (ja käytettävissä olevat veroedut) Korjaamisen kustannus-hyötyanalyysi ennen myyntiä saadaksesi parempaa hintaaKiinnitettyjen lainojen kustannus-hyötyanalyysi verrattuna arvonnousuun
5. Ole varovainen vetovoiman kanssa - Tunne sudenkuopat
Miksi se on tärkeää? Lainat ovat käteviä, mutta ne saattavat aiheuttaa suuria kustannuksia - sitoudut tuleviin tuloihisi saadaksesi apuohjelman tänään monien vuosien korkokustannuksille. Tämän tyyppisten lainojen käsittelemisen ymmärtäminen antaa sinulle mahdollisuuden hyötyä siitä mahdollisimman paljon. Vaikka riskien sivuuttaminen voi johtaa suuriin sudenkuoppaan.
Mitä etsiä? Harkitse seuraavaa nykyisten ja odotettavissa olevien tulevien ansiosi ja maksukykysi mukaan:
- Päätä asuntolainatyypistä, joka parhaiten sopii tilanteeseesi (kiinteä korko, säädettävä vaihtuvakorkoinen, vain korko tai nolla ennakkomaksu). Ole tietoinen ehdoista ja muista rahoittajien perimistä maksuistaAtsitse ja neuvottele paremman kaupan avulla työkalun avulla kuten asuntolainan laskin löytääksesi alhaisemmat korot. Katso myös alempia vakuutusmaksuja.
6. Investoinnit uudisrakentamiseen verrattuna olemassa oleviin laitoksiin
Miksi se on tärkeää? Uudet rakennuskohteet tarjoavat yleensä houkuttelevan hinnoittelun, räätälöinnin mahdollisuuden, selkeästi dokumentoidut mukavuudet ja selkeät otsikot. Sijoittajan on vastapuolina toimittava vain rakennusyrityksen kanssa. Riskeihin kuuluvat hallussapidon viivästyminen, kustannusten kasvu, naapurimaiden tietämättömyys jne.
Jälleenmyyjillä on päinvastoin tekijöitä, ja ne saattavat tarvita perusteellisempaa omaisuuden, asiakirjojen ja oikeudellisten kysymysten tarkistamista.
Mitä etsiä?
- Tarkista aiemmat hankkeet ja rakennusyrityksen maine uusien rakennusinvestointien varalta. Tarkastele kiinteistöasiakirjoja, viimeaikaista tutkimusta ja vanhojen rakennusten arviointikertomusta. Ole tietoinen aiempien omistajien kuukausittaisista ylläpitokustannuksista, maksamatta olevista maksuista ja veroista. Nämä kustannukset voivat vaikuttaa vakavasti tavanomaisiin kassavirtoihisiSijoittaminen vuokra-omaisuuteen (muiden hallussa) - Onko vuokra vuokrattua, vuokrataan vakaana vai ovatko markkinat vapaita? Onko vuokrasopimus päättymässä? Onko sillä uusia vuokravaihtoehtoja vuokralaisen hyväksi? Ovatko vuokralaiset vai omistajat sisustarvikkeita? jne. ovat joitain yksityiskohtia, joista on tiedostettava. Laadunvarmistus (huonekalut, kalusteet ja varusteet), jos ne sisältyvät myyntiin
7. Epäsuorat sijoitukset kiinteistöihin
Fyysisten ominaisuuksien hallinta pitkällä aikavälillä ei ole kaikille. On myös muutamia vaihtoehtoja sijoittaa epäsuorasti kiinteistöalaan ja pyrkiä hyötymään siitä.
Mitkä ovat vaihtoehdot?
- Kiinteistöyhtiöiden osakkeet - Kiinteistöyhtiöiden osakekantoja voidaan ostaa ja myydä pörsseissä. Kiinteistöalakeskeiset sijoitusrahastot / ETF-rahastot - toimialakohtaiset rahastot, kuten ”Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)”, tarjoavat monipuolistamisen ja ammattirahaa hallinta, rahastoihin liittyvien kulujen kustannuksella. Asuntolainat - fyysisen omaisuuden vakuutena - tarjoavat alhaisemman tuoton verrattuna yrityslainoihinReal Estate Investment Trust (REIT) - tarjoavat korkeat tuotot, verohelpotukset ja korkean likviditeetin, kun ne käyvät kauppaa pörsseissä.
Pohjaviiva
Kiinteistösijoitukset tarjoavat hyvän arvokkaan riski-tuottoprofiilin. Edellä mainittujen tekijöiden harkittu harkitseminen antaa sijoittajille mahdollisuuden hyötyä hyödyntäen samalla riskejä.
