Mutta mitä tapahtuu, kun vain korko-aika on päättynyt? Kuka tarjoaa näitä lainoja? Ja milloin on järkevää hankkia sellainen? Tässä on lyhyt opas tämän tyyppiseen kiinnitykseen.
Kuinka vain korkoa kiinnittävät asuntolainat on rakennettu
Aluksi vain korko-asuntolaina on sellainen, jossa suoritat vain korkoja ensimmäisten useiden vuosien - tyypillisesti viiden tai kymmenen - ajanjakson päätyttyä, alat maksaa sekä pääomaa että korkoa. Jos haluat suorittaa pääomamaksut vain korkokaudella, voit, mutta se ei ole lainan edellytys.
Näet yleensä vain korkotason lainat, joiden rakenne on 3/1, 5/1, 7/1 tai 10/1 säädettävän koron asuntolainoina (ARM). Lainanantajat sanovat, että 7/1 ja 10/1 vaihtoehdot ovat suosituimpia lainanottajien keskuudessa. Yleensä vain korkoaika on yhtä suuri kuin kiinteäkorkoinen jakso säädettävien korkojen lainoille. Tämä tarkoittaa, että jos sinulla on esimerkiksi 10/1 ARM, maksat korkoa vain ensimmäisistä kymmenestä vuodesta.
Vain korkoa koskevilla ARM-järjestelmillä, johdantokauden päättymisen jälkeen, korkoa säädetään kerran vuodessa (josta "1" tulee), joka perustuu vertailukorkoon, kuten LIBOR, ja lainanantajan määrittelemään marginaaliin. Viitekorko muuttuu markkinoiden muuttuessa, mutta marginaali on ennalta määrätty lainanottoajankohtana.
Korkokatot rajoittavat korkojen muutoksia. Tämä pätee kaikkiin käsiaseisiin, ei vain kiinnostuksen kohteena oleviin käsiaseisiin. Alkuperäinen korkokatto 3/1 ARM: lle ja 5/1 ARMS: lle on yleensä kaksi, sanoo Casey Fleming, C2 Financial Corp: n lainapäällikkö San Diegossa ja kirjoituksen "Lainaoppaasta: Kuinka saada paras mahdollinen kiinnitys". Tämä tarkoittaa, että jos aloituskorko on kolme prosenttia, niin kun vain korkokausi päättyy vuonna neljään tai kuuteen vuoteen, uusi korkotaso ei ole korkeampi kuin viisi prosenttia. 7/1 ARM- ja 10/1 ARM -laitteissa alkuperäinen nopeusraja on yleensä viisi.
Sen jälkeen koronnousut rajoitetaan yleensä kahteen prosenttiin vuodessa riippumatta siitä, mikä oli ARM: n johdantokausi. Elinikäinen enimmäismäärä on melkein aina viisi prosenttia korkeampi kuin lainan lähtökorko, Fleming sanoo. Joten jos aloitusaste on kolme prosenttia, se voi nousta viiteen prosenttiin vuodessa kahdeksan, seitsemään prosenttiin vuonna yhdeksän ja enimmillään kahdeksan prosenttia vuodessa kymmenen.
Kun vain korkokausi päättyy, joudut alkaa maksaa pääoma takaisin jäljellä olevan laina-ajan kuluessa - täysin poistettuina, lainanantajan puheessa. Nykyisissä vain korkolainoissa ei ole ilmapalkkioita; he eivät yleensä ole edes lain nojalla sallittuja, Fleming sanoo. Joten jos 7/1 ARM: n koko maturiteetti on 30 vuotta ja vain korkoajanjakso on seitsemän vuotta, vuonna 8, kuukausimaksusi lasketaan uudelleen kahden asian perusteella: ensinnäkin uusi korko ja toiseksi pääoman takaisinmaksu jäljellä olevien 23 vuoden aikana.
Vain kiinteäkorkoiset lainat
Vain kiinteäkorkoiset kiinnitykset eivät ole yhtä yleisiä. Vain 30 vuoden kiinteäkorkoisella lainalla voit maksaa korkoa vain kymmeneksi vuodeksi ja maksaa korkoa plus pääoma loput 20 vuotta. Olettaen, että et laita mitään pääomalle kohti näiden kymmenen ensimmäisen vuoden aikana, kuukausimaksusi hyppää huomattavasti vuonna 11, ei vain siksi, että aloit maksaa pääoman, vaan koska maksat pääoman vain 20 vuoden eikä 30 vuoden sijasta. Koska et maksa lainaa vain korkokaudella, koron palautuessa uusi korkomaksu perustuu koko lainasummaan. 100 000 dollarin laina 3, 5 prosentin korolla maksaa vain 291, 67 dollaria kuukaudessa ensimmäisen kymmenen vuoden aikana, mutta 579, 96 dollaria kuukaudessa seuraavien 20 vuoden aikana (melkein kaksinkertainen).
Yli 30 vuoden aikana 100 000 dollarin laina maksaa sinulle 174 190, 80 dollaria - laskettuna (291, 67 dollaria x 120 maksua) + (579, 96 dollaria x 240 maksua). Jos olisit ottanut 30 vuoden kiinteän koron lainan samalla 3, 5 prosentin korolla (kuten edellä mainittiin), kokonaiskustannuksesi yli 30 vuodessa olisi 161 656, 09 dollaria. Se on 12 534, 71 dollaria enemmän korkoa vain korkolainalle, ja että ylimääräiset korkokustannukset ovat miksi et halua pitää vain korkolainaa sen koko ajan. Todellinen korkokulut ovat kuitenkin pienemmät, jos otat asuntolainan korkoverovähennyksen.
Onko tämäntyyppisiä lainoja yleisesti saatavilla?
Koska niin monet lainanottajat ovat vaikeuksissa vain korkolainojen kanssa kuplavuosina, pankit epäröivät tarjota tuotetta jo tänään, sanoo Yael Ishakis, FM-asuntolainan johtaja Brooklynissa, New Yorkissa, ja "Katsauksen täydellisen oppaan" kirjoittaja. koti."
Flemingin mukaan suurin osa on vaihtuvakorkoisia lainoja, joiden laina-aika on viisi, seitsemän tai kymmenen vuotta. Jumbo-laina on eräänlainen sääntöjenvastainen laina. Toisin kuin vaatimukset täyttäviä lainoja, sääntöjenvastaisia lainoja ei yleensä voida myydä valtion tukemille yrityksille, Fannie Mae ja Freddie Mac - suurimmat vaatimusten mukaisten asuntolainojen ostajat ja syy, miksi vaatimusten mukaiset lainat ovat niin laajalti saatavissa.
Kun Fannie ja Freddie ostavat lainoja asuntolainanantajilta, he ansaitsevat enemmän rahaa lainanantajien käytettävissä myöntää lisälainoja. Vaatimustenvastaisilla lainoilla, kuten vain korkolainoilla, on rajoitetut toissijaiset asuntolainamarkkinat, joten on vaikeampaa löytää sijoittaja, joka haluaa ostaa ne. Yhä useammat lainanantajat odottavat näitä lainoja ja palvelevat niitä itse, mikä tarkoittaa, että heillä on vähemmän rahaa lisälainojen antamiseen. Vain korkolainat eivät siksi ole yhtä laajalti saatavissa. Vaikka vain korkolaina ei olisi hyppylaina, sitä pidetään silti sääntöjenvastaisena.
Koska vain korkolainat eivät ole niin laajalti saatavissa kuin esimerkiksi 30-vuotiset kiinteäkorkoiset lainat, ”paras tapa löytää hyvä vain korkotason lainanantaja on hyvämaineisen välittäjän kautta, jolla on hyvä verkko, koska se vie jonkin verran vakava ostokset löytää ja vertailla tarjouksia ”, Fleming sanoo.
Kustannusten vertailu
"Vain korko-ominaisuuden korko vaihtelee luotonantajan ja päiväkohtaisesti, mutta arvelet, että maksat vähintään 0, 25 prosentin palkkion korossa", Fleming sanoo.
Samoin Atlanta Atlanta Angel Oakin asuntolainojen toimitusjohtaja Whitney Fite sanoo, että vain korkoa kiinnittävien asuntolainojen korko on noin 0, 125 - 0, 375 prosenttia korkeampi kuin kiinteän koron lainan tai ARM: n korko, yksityiskohdista riippuen.
Täältä löydät kuinka kuukausimaksut näyttävät 100 000 dollarin korolla vain korkolainalla verrattuna kiinteäkorkoiseen lainaan tai täysin poistoon perustuvaan lainaan, jokainen tyypillisellä lainalla tyypillisellä korolla:
- 7-vuoden korko, vain korko, 3, 125 prosenttia: 260, 42 dollarin kuukausimaksu30-vuoden kiinteäkorkoinen tavanomainen laina (ei vain korko), 3, 625 prosenttia: 456, 05 dollaria kuukausimaksu 7-vuosi, täysimääräinen ARM: n poisto (30 vuoden poisto), 2, 875 prosenttia: 414.89 dollaria kuukausittain
Näillä korkoilla lyhyellä aikavälillä vain korko-korko-asema maksaa sinulle 195, 63 dollaria vähemmän kuukaudessa / 100 000 dollaria, joka on lainattu seitsemäksi vuodeksi verrattuna 30 vuoden kiinteään korkoon, ja 154, 47 dollaria vähemmän kuukaudessa, verrattuna täysin poistoon. 7/1 ARM.
On mahdotonta laskea säädettävän koron lainan todellista elinkustannusta, kun otat sen, koska et voi etukäteen tietää, mikä korko palautuu vuodessa. Fleming sanoo, ettei myöskään ole tapaa kerätä kustannuksia, vaikka voit määrittää sopimuksestasi elinikäisen korkokaton ja lattian. Tämän avulla voit laskea eliniän vähimmäis- ja enimmäiskustannukset ja tietää, että todelliset kustannuksesi laskevat jonnekin väliin. "Se olisi kuitenkin valtava valikoima", Fleming sanoo.
Pohjaviiva
Vain korkoja koskevat kiinnitykset voivat olla haastavia ymmärtää, ja maksusi kasvavat huomattavasti, kun vain korko-aika päättyy. Jos vain korkolaina on ARM, maksut kasvavat vielä enemmän, jos korot nousevat, mikä on turvallinen veto nykypäivän alhaisen koron ympäristössä. Nämä lainat ovat parhaita edistyneille lainanottajille, jotka ymmärtävät täysin, miten ne toimivat ja mitä riskejä he ottavat.
