Sisällysluettelo
- Mikä on asuntolaina?
- Kuusi päälainatyyppiä
- Kiinteäkorkoiset asuntolainat
- Säädettävät korot
- Ensiapuohjelmat
- Asuntolainat ensimmäisille ostajille
- Pohjaviiva
Ellet voi ostaa kotiasi kokonaan käteisellä, oikean omaisuuden löytäminen on vain puolet taistelusta. Toinen puoli on valita parhaan tyyppinen asuntolaina. Koska maksat todennäköisesti asuntolainasi takaisin pitkän ajanjakson aikana, on tärkeää löytää laina, joka vastaa tarpeitasi ja budjettiasi. Kun lainaat rahaa lainanantajalta, teet laillisen sopimuksen maksaa laina takaisin tietyn ajan kuluessa korkoineen.
Avainsanat
- Asuntolainan kaksi pääosaa ovat pääoma, joka on lainan määrä ja kyseisestä pääomasta perittävät korot. Yhdysvaltain hallitus ei toimi asuntolainan myöntäjänä, mutta se takaa tietyt asuntolainojen tyypit. Kuusi päätyyppiä ovat Asuntolainat ovat tavanomaisia, vaatimustenmukaisia, vaatimustenvastaisia, liittovaltion asuntohallinto - vakuutettu, Yhdysvaltain veteraaniministeriö - vakuutettu ja Yhdysvaltain maatalousministeriö - vakuutettu.
Mikä on asuntolaina?
Asuntolainan maksamisessa on kaksi osaa: pääoma ja korko. Pääoma tarkoittaa lainan määrää. Korko on lisämäärä (laskettuna prosentteina pääomasta), jonka lainanantajat veloittavat etuoikeudesta lainata rahaa, jonka palautat ajan myötä. Asuntolainasi maksat kuukausierinä lainanantajan asettaman lyhennysohjelman perusteella.
Toinen asuntolainan hinnoitteluun vaikuttava tekijä on vuotuinen korko, joka arvioi lainan kokonaiskustannukset. Huhtikuu sisältää koron ja muut lainapalkkiot.
Asuntolainojen kuusi päätyyppiä
Kaikkia asuntolainatuotteita ei luoda yhtäläisiä. Joillakin on tiukempia ohjeita kuin toisilla. Jotkut luotonantajat saattavat vaatia 20% käsirahaa, kun taas toiset vaativat vain 3% kodin ostohinnasta. Jotta voisit saada tietyntyyppisiä lainoja, tarvitset turmeltumatonta luottoa. Toiset on suunnattu lainanottajille, joiden luotto on vähemmän kuin tähti. Yhdysvaltain hallitus ei ole lainanantaja, mutta se takaa tietyntyyppiset lainat, jotka täyttävät tiukat tulo-, laina- ja maantieteelliset kelpoisuusvaatimukset. Tässä on hylätty erilaisia mahdollisia asuntolainoja.
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat kaksi valtion tukemaa yritystä, jotka ostavat ja myyvät suurimman osan Yhdysvaltain tavanomaisista asuntolainoista.
Perinteiset asuntolainat
Tavanomainen laina on laina, jota liittohallitus ei tue. Lainansaajat, joilla on hyvä luottotieto, vakaa työllisyys ja tulohistoria ja mahdollisuus suorittaa 3% käsiraha, voivat yleensä saada tavanomaisen lainan, jota tukevat Fannie Mae tai Freddie Mac, kaksi valtion tukemaa yritystä, jotka ostavat ja myyvät tavanomaisimpia asuntolainoja Yhdysvallat. Jotta vältetään yksityisen asuntolainavakuutuksen välttäminen, lainanottajien on yleensä suoritettava 20% käsiraha. Jotkut luotonantajat tarjoavat myös tavanomaisia lainoja, joiden käsirahavaatimukset ovat alhaiset ja joilla ei ole yksityistä asuntolainavakuutusta.
Hyväksytään asuntolainoja
Vaatimusten mukaisia lainoja sitovat liittohallituksen asettamat enimmäislainarajat. Nämä rajat vaihtelevat maantieteellisesti. Liittovaltion asuntorahoitusvirasto asetti vuodelle 2019 lainarajaksi 484 350 dollaria yhden yksikön kiinteistöille. FHFA asettaa kuitenkin tietyille maan osille korkeamman enimmäislainarajan, joka on 726 525 dollaria (150% perusrajasta) (ajatelkaa esimerkiksi New York City tai San Francisco). Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat näillä kalliilla alueilla ylittävät lainarajan vähintään 115 prosentilla.
484 350 dollaria tai 726 525 dollaria
Vastaava asuntolainaraja yhdelle omaisuudelle vuonna 2019 sijainnista riippuen.
Epätyypilliset asuntolainat
Fannie Mae ja Freddie Mac eivät yleensä voi myydä tai ostaa sääntöjenvastaisia lainoja lainan määrän tai vakuutusohjeiden vuoksi. Jumbo-lainat ovat yleisimpiä sääntöjenvastaisia lainoja. Niitä kutsutaan "jumbo", koska lainan määrät ylittävät tyypillisesti lainarajat. Tämän tyyppiset lainat ovat luotonantajalle vaarallisempia, joten lainanottajan on yleensä näytettävä suuremmat kassavarannon, suoritettava käsiraha vähintään 10%: sta 20%: iin (tai enemmän) ja luottokelpoinen.
Valtion vakuuttamat FHA-lainat
Matalan tai kohtalaisen tulotason ostajat, jotka ostavat talon ensimmäistä kertaa, käyttävät tyypillisesti liittovaltion asuntohallinnon vakuuttamia lainoja, kun he eivät voi saada tavanomaista lainaa. Lainanottajat voivat vähentää vain 3, 5% kodin ostohinnasta. FHA-lainoilla on lievempi luottotulosvaatimus kuin tavanomaisilla lainoilla. FHA ei kuitenkaan suoraan lainaa rahaa; se takaa FHA: n hyväksymien lainanantajien lainat. Yksi FHA-lainojen haittapuoli: Kaikki lainanottajat maksavat etukäteen ja vuotuisen asuntolainavakuutusmaksun (MIP) - tyyppisen asuntolainan vakuutuksen, joka suojaa lainanantajaa lainanottajan laiminlyönniltä - lainan elinaikana.
FHA-lainat ovat parhaita matalan tai kohtalaisen tulotason lainanottajille, jotka eivät voi saada tavanomaista lainatuotetta, tai kenellekään, jolla ei ole varaa merkittävään käsirahaan. FHA-lainojen ansiosta FICO-pistemäärä on niin alhainen kuin 500 saadaksesi 10% ennakkomaksun - ja niin alhainen kuin 580 saadaksesi 3, 5% käsiraha.
Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriö takaa pätevien palvelun jäsenten kiinnitykset, jotka eivät vaadi käsirahaa.
Valtion vakuuttamat VA-lainat
Yhdysvaltain veteraaniministeriö takaa asuntolainat päteville asepalvelun jäsenille, veteraaneille ja heidän puolisoilleen. Lainanottajat voivat rahoittaa 100% lainan määrästä ilman vaadittua käsirahaa. Muita etuja ovat sulkemiskustannusten enimmäismäärä (jonka myyjä voi maksaa), välittäjäpalkkiot ja vähimmäistuontihinta. VA-lainat vaativat ”rahoitusmaksun”, prosenttiosuuden lainan määrästä, joka auttaa korvaamaan veronmaksajille aiheutuvat kustannukset. Rahoitusmaksu vaihtelee asepalveluluokan ja lainan määrän mukaan. Seuraavien palvelun jäsenten ei tarvitse maksaa rahoitusta:
- Veteraanit, jotka saavat VA-etuuksia palveluun liittyvästä vammasta
VA-lainat ovat parhaiten kelpoisille aktiivisille sotilashenkilöille tai veteraaneille ja heidän puolisoilleen, jotka haluavat erittäin kilpailukykyiset ehdot ja heidän taloudellisiin tarpeisiinsa räätälöityjen asuntolainatuotteiden.
Valtion vakuuttamat USDA-lainat
Yhdysvaltain maatalousministeriö takaa lainat maaseutualueiden matalan tulotason ostajien asunnonomistamisen helpottamiseksi valtakunnallisesti. Nämä lainat vaativat päteviä lainanottajia vain vähän tai ei ollenkaan, kunhan kiinteistöt täyttävät USDA: n kelpoisuussäännöt.
USDA-lainat ovat parhaita asunto-ostajille kelpoisilla maaseutualueilla, joilla on alhaisemmat tulot, vähän rahaa säästää käsirahaan ja jotka eivät muuten voi saada tavanomaista lainatuotetta.
Kiinteäkorkoiset lainat ovat parhaita ihmisille, jotka aikovat asua kotonaan pitkään.
Kiinteäkorkoiset asuntolainat
Asuntolainan ehdot, mukaan lukien takaisinmaksun kesto, ovat avaintekijä siinä, miten lainanantaja arvioi lainaasi ja korkoasi. Kiinteäkorkoiset lainat ovat miltä kuulostavat: kiinteä korko lainan voimassaoloajalle, yleensä 10–30 vuotta. Jos haluat maksaa kotisi nopeammin ja sinulla on varaa korkeampaan kuukausimaksuun, lyhytaikaisempi kiinteäkorkoinen laina (esimerkiksi 15 tai 20 vuotta) auttaa sinua ajamaan pois aika- ja korkomaksut. Voit myös rakentaa kotisi pääomaa paljon nopeammin.
Lyhyemmän määräaikaisen asuntolainan valitseminen tarkoittaa, että kuukausimaksut ovat suuremmat kuin pidemmällä aikavälillä. Murskaa numerot varmistaaksesi, että budjettisi pystyy käsittelemään korkeampia maksuja. Voit myös ottaa huomioon muut tavoitteet, kuten säästöt eläkkeelle tai hätärahasto.
Kiinteäkorkoiset lainat ovat ihanteellisia ostajille, jotka suunnittelevat pysyvänsä pitkään. 30 vuoden kiinteä laina saattaa antaa sinulle liikkumavaraa muiden taloudellisten tarpeiden täyttämiseen. Jos sinulla on kuitenkin halu vähän riskiä ja resursseja ja kurinalaisuutta maksaa asuntolainasi nopeammin, 15 vuoden kiinteä laina voi säästää huomattavasti korkoilla ja lyhentää takaisinmaksuaikaasi puoleen.
Säädettävän koron asuntolainat ovat vaarallisempia kuin kiinteäkorkoiset, mutta niillä voi olla järkeä, jos aiot myydä talon tai jälleenrahoittaa asuntolainaa lähitulevaisuudessa.
Säädettävät korot
Säädettävän koron asuntolainoilla (ARM) on kiinteä korko aluksi 3-10 vuodeksi, mutta tämän ajanjakson päätyttyä korko vaihtelee markkinaolosuhteiden kanssa. Nämä lainat voivat olla vaarallisia, jos et pysty maksamaan korkeampaa kuukausittaista asuntolainan maksua koron palautumisen jälkeen. Joillakin ARM-tuotteilla on korkokatto, joka määrittelee, että kuukausittainen asuntolainan maksu ei voi ylittää tiettyä summaa. Jos näin on, murskaa numerot varmistaaksesi, että pystyt käsittelemään mahdolliset maksunkorotukset siihen pisteeseen saakka. Älä luota siihen, että voit myydä kotisi tai jälleenrahoittaa asuntolainaasi ennen kuin ARM nollautuu, koska markkinaolosuhteet - ja taloutesi - voivat muuttua.
ARM: t ovat hyvä vaihtoehto, jos et aio pysyä kotona alkuperäisen kiinteäkorkoisen ajanjakson jälkeen tai tiedät, että aiot jälleenrahoittaa ennen lainan takaisinmaksua. Miksi? ARM-korkojen korot ovat yleensä alhaisemmat kuin kiinteät korot takaisinmaksun alkuvuosina, joten voisit säästää tuhansia dollareita korkomaksuista kodin omistamisen alkuvuosina.
Ensiapuohjelmat
Valtioiden tai paikallisten asuntoviranomaisten sponsoroimat erityisohjelmat tarjoavat apua erityisesti ensimmäistä kertaa ostajille. Monet näistä ohjelmista ovat saatavissa ostajien tulojen tai taloudellisten tarpeiden perusteella. Nämä ohjelmat, jotka tarjoavat yleensä apua ennakkomaksuina, voivat myös säästää ensimmäistä kertaa lainansaajille huomattavaa rahaa sulkemiskustannuksiin.
Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö luettelee ensimmäiset kotitalousohjelmat osavaltioittain. Valitse tila ja valitse sitten “Kodin ostoapu” löytääksesi lähimmän ohjelman.
Asuntolainat ensimmäisille ostajille
Kaikki nämä lainaohjelmat (lukuun ottamatta ensimmäistä kertaa asunnon ostajien tukiohjelmia) ovat kaikkien kodin ostajien käytettävissä riippumatta siitä, ostatko ensimmäisen tai neljännen kodin. Monet ihmiset katsovat virheellisesti, että FHA-lainat ovat saatavissa vain ensimmäisille ostajille, mutta toistuvat lainanottajat voivat saada kelpoisuuden niin kauan kuin ostajalla ei ole ollut pääasiallista asuinpaikkaa vähintään kolmen vuoden ajan ennen oston ostamista.
Tilanteesi kannalta parhaimman lainan valinta perustuu ensisijaisesti taloudelliseen terveyteesi: tulosi, luottotiedot ja pisteet, työllisyys ja taloudelliset tavoitteet. Asuntolainan myöntäjät voivat auttaa analysoimaan taloustasi parhaiden lainatuotteiden määrittämisessä. Ne voivat myös auttaa sinua ymmärtämään paremmin pätevyysvaatimuksia, joilla on taipumus olla monimutkaisia. Kannustava lainanantaja tai asuntolainavälittäjä voi myös antaa sinulle kotitehtäviä - parantamasi talouden kohdennettuja alueita - antaa sinulle mahdollisimman vahvan aseman asuntolainan saamiseksi ja kodin ostamiseksi.
Pohjaviiva
Valitsemastasi lainatyypistä riippumatta tarkista luottotietosi etukäteen nähdäksesi missä olet. Sinulla on oikeus yhden ilmaisen luottotietoraportin jokaisesta kolmesta tärkeimmästä raportointiyrityksestä vuosittain vuosikreditreport.com-sivuston kautta. Sieltä voit havaita ja korjata virheitä, työskennellä velan maksamisessa ja parantaa viivästyneiden maksujen historiaa ennen kuin otat yhteyttä asuntolainan myöntäjään.
Rahoituksen hankkiminen voi olla hyödyllistä ennen kuin otat tosissaan tutkia koteja ja tehdä tarjouksia. Miksi? Pystyt toimimaan nopeammin, ja myyjät saattavat ottaa tosissaan, jos sinulla on ennakkolupakäsi kädessä.
