Subprime-asuntolainojen arvopaperistaminen asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi (MBS) ja vakuudellisiin velkasitoumuksiin (CDO) oli tärkeä tekijä subprime-asuntolainan kriisissä. Subprime MBS ja CDO olivat houkuttelevia sijoittajille korkeampien korkojen takia verrattuna omaisuuseriin, joiden vakuutena olivat ensisijaiset asuntolainat. Toissijaisilla luotonsaajilla, joilla ei ollut täydellistä luottoa, oli korkeampi korko asuntolainalle korotetun maksukyvyttömyysriskin vuoksi. Lisäksi tehtiin monia lainoja, joissa oli säädettävä korko-asuntolaina, jotka myöhemmin lisäsivät paljon polttoainetta asuntolainakriisiin.
Tänä aikana lainanantajat yhdistivät subprime-asuntolainat MBS: ksi ja CDO: ksi. Nämä rahoitustuotteet saivat usein korkeita luottoluokituksia. Erät näistä arvopapereista myytiin sitten epäluuloisille sijoittajille, jotka eivät olleet tietoisia niihin liittyvistä riskeistä. Heikompilaatuiset erät tarjosivat korkeammat korot, mutta ne korvasivat ensimmäiset tappiot, jotka liittyivät laiminlyötyihin asuntolainoihin ennen vanhempaa erää.
Subprime-luotot nostivat käytettävissä olevien asuntolainojen määrää dramaattisesti. Monia lainoja myönnettiin lainanottajille, joilla olisi aiemmin ollut vaikeuksia saada asuntolainoja keskimääräistä alhaisempien luottotulosten vuoksi. Yksityiset lainanantajat ansaitsivat paljon rahaa yhdistämällä ja myymällä subprime-asuntolainoja. Markkinoiden sulkemisen riski kasvoi kuitenkin luottostandardien lieventämisen myötä. Luotonantajat ja ostajat olettivat virheellisesti, että kiinteistöjen arvot eivät olleet taantuman kannalta läpäiseviä. Yksityinen merkki MBS tarjosi paljon tarvittavaa pääomaa subprime-asuntolainoille. Noin 80% subprime-lainoista tehtiin yksityisellä merkinnällä varustetulla MBS: llä vuonna 2006. Maaliskuussa 2007 subprime-asuntolainojen arvoksi arvioitiin noin 1, 3 triljoonaa dollaria. Yksityisten lainanantajien myöntämillä asuntolainoilla oli suurempi riski, koska hallitus ei tukenut niitä, kuten Freddie Macin ja Fannie Maen lainat.
Kiinteistömarkkinat nousivat, ja lisää ostajia tarjoutui saatavissa olevien talojen hintoihin. Floridan, Arizonan ja Las Vegasin alueen kiinteistömarkkinat olivat erittäin kuumat tänä aikana. Aluksi jäljelle jääneet subprime-lainanottajat voisivat jälleenrahoittaa asuntolainansa korkeamman kiinteistöarvon perusteella tai myydä asuntoja voitolla. Toissijaisesti subprime-asuntolainojen riskin määrä ei ollut ajankohtainen.
Vasta kun kiinteistöjen arvot alkoivat laskea, asioita ilmestyi. Säädettävän koron asuntolainat alkoivat nollata korkeammilla korkoilla, ja asuntolainojen viivästykset kasvoivat huomattavasti. Subprime-asuntolainojen laiminlyönti aiheutti lisää ongelmia. Elokuuhun 2008 mennessä noin 9% kaikista Yhdysvaltojen asuntolainoista oli laiminlyötyjä. MBS: n ja CDO: n arvo alkoi menettää arvoa korkeampien oletusasteiden myötä. Hallitus takavarikoi Freddie Macin ja Fannie Maen vuonna 2008, kun he alkoivat kokea suuria tappioita. Markkinoiden sulkeminen ja takaisinottaminen lisääntyivät, kun markkinoille saatettiin lisää kiinteistöjä pankkien yrittäessä selvittää varastonsa. Tämä laski kiinteistöarvoja vielä enemmän, mikä johtaa kiinteistömarkkinoiden laskuspiraaliin. Jotkut lainanottajat yrittivät lyhytaikaista myyntiä vedenalaisille asuntolainoilleen, mutta usein niiden mielestä lainanantajien oli vaikea työskennellä tai he eivät halunneet neuvotella.
Advisor Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Voisin kirjoittaa kirjan tästä aiheesta, koska työskentelin yritystoiminnassa vuosia ja minulla oli iso lyhyt itseni hedge-rahastossa, jossa työskentelin finanssikriisin aikana.
Arvopaperistaminen on lainojen tai leasingsopimusten pakkaamista, ja sitä on ollut jo 1980-luvulta lähtien. Arvopaperistaminen alkoi todella 1990-luvulla ja räjähti 2000-luvulla liikkeeseen laskettuna. Viisaasti käytetty, se on erittäin tehokas rahoitusmuoto lainojen ja vuokrasopimusten vakuutuksenantajille (auto, asuntolainat, luottokortit jne.).
Arvopaperistamiset omistivat subprime-asuntolainoja, jotka lopulta epäonnistuivat ja aiheuttivat pankkikriisin. Kaudella 2000-2006 peräisin olevien lainojen määrä oli epätavallisen suuri, koska Yhdysvalloissa oli kiinteistökupla. Pankit, jotka pitivät näitä arvopaperistamisia sijoitusina, menettivät kymmeniä miljardeja dollareita, mikä melkein aiheutti Yhdysvaltain pankkijärjestelmän romahtamisen. Yhdysvaltain hallituksen antama pelastusraha säilytti nykyisen pankkijärjestelmän.
