Mitkä ovat asuntohallinnon obligaatiot?
Valtion tai paikallishallinnon virastot laskevat liikkeelle asuntovakuuslainoja tai asuntolainoja edistääkseen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostamista. Tietyissä ohjelmissa tällaisten joukkovelkakirjojen tuotot voidaan myös käyttää auttamaan pienituloisia ihmisiä ostamaan asuntoja. Korot, jotka sijoittajat ansaitsevat asuntovakuudellisista joukkovelkakirjalainoista, on vapautettu liittovaltion veroista, ja ne voidaan myös vapauttaa valtion ja paikallisista tuloveroista.
Kuten useimmat kunnalliset joukkovelkakirjat, myös asuntohallintovelkakirjoja on historiallisesti pidetty erittäin turvallisina sijoituksina. Tässä tapauksessa joukkovelkakirjalainoja tukee liittohallitus, joka näkee niitä keinona edistää matalan tulotason asuntojen rakentamista.
Asuntohallinnon joukkovelkakirjojen perusteet
Kunnan viranomaiset voivat laskea liikkeelle joukkovelkakirjalainoja pääoman hankkimiseksi hankkeiden rahoittamiseen. Kahden tyyppiset kunnalliset joukkovelkakirjalainat ovat yleiset velkakirjalainat ja tulolainat. Koronmaksu ja yleisen velvoitteen (GO) lainan takaisinmaksu rahoitetaan valtion tai paikallishallinnon rahoitusvaroista. Näitä joukkovelkakirjalainoja tukee kunnallishallinnon täysi usko ja luotto, jolla voi olla oikeus korottaa veroja täyttääkseen GO-joukkovelkakirjalainan maksusitoumuksensa. Toisaalta tuloalueen maksuvelvoitteita tukee sen hankkeen ennakoitu tulovirta, jolle joukkovelkakirja oli laskettu liikkeeseen. Yksi tulolainan muoto on asuntolaina.
Avainsanat
- Valtion tai paikallishallinnon virastot laskevat liikkeelle asuntovakuuslainoja tai asuntolainoja edistääkseen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostamista. Valtion ja paikallishallinnon liikkeeseen laskemat asuntolainat rahoittavat kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostamista. Joukkovelkakirjalainan takaisinmaksun lisäksi valtion tai paikallishallinnon on maksettava korkoa lainaamastaan rahasta. Kuten useimmat kunnalliset joukkovelkakirjat, myös asuntohallintovelkakirjoja on historiallisesti pidetty erittäin turvallisina sijoituksina.
Valtion ja paikallishallinnon liikkeeseen laskemat asuntolainat rahoittavat kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista tai kunnostamista. Joukkovelkakirjalainan takaisinmaksun lisäksi valtion tai paikallishallinnon on maksettava korkoa lainaamastaan rahasta. Yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainoina voidaan antaa asuntolainoja pätevien voittoa tavoittelevien ja voittoa tavoittelemattomien kehittäjien puolesta pienituloisten moniperhe- ja vanhempien asuntohankkeiden rahoittamiseksi. Asuntolainoista saadut tuotot voidaan myös laskea liikkeelle edullisen asuntolainan rahoittamiseksi pienituloisille perheille tai yksityishenkilöille, jotta he voivat ostaa kodin. Asuntolainoilla tarjottavat kiinnelainat on rajoitettu ensimmäistä kertaa käyttäville asuntorakentajille, jotka ansaitsevat enintään alueen mediaanituloja. Asuntolainalla kiinnitetyn asunnon hinta on lisäksi rajoitettu 90 prosenttiin alueen keskimääräisestä ostohinnasta.
Asuntolainoilla on tyypillisesti matala korko, ja ne voidaan laskea liikkeeseen joko kiinteänä tai vaihtuvakorkoisena kysyntävelvoitteena (VRDO). Pääoma- ja korkomaksut joukkovelkakirjojen omistajille suoritetaan pantattujen asuntolainojen takaisinmaksuista ja sijoitustoiminnan ansiotuloista --- Lainanottajien asuntolainojen takaisinmaksut kerää asuntolainan hoitaja, joka sijoittaa varat lyhytaikaisiin sijoituksiin suunnitellun maksuajankohtaan asti korot joukkovelkakirjojen omistajille. Asuntolainojen maksamista tukevat tosiasiallisesti lainanottajien oikea-aikainen ja johdonmukainen koronmaksu ja kohde-etuuksien takaisinmaksu takaisin.
Asuntolainat ovat hyödyllisiä sekä valtiolle että yksityisille sijoittajille. Toisaalta hallitus saa käyttöönsä suuren määrän halpaa rahoitusta. Asuntolainojen tarjoamat veroedut ovat toisaalta erittäin houkuttelevia ylemmissä veroluokissa oleville. Sijoittajille asuntolainojen maksama korko on vapautettu liittovaltion ja joskus valtion tuloverosta. Mitä korkeampi marginaaliveroaste, sitä arvokkaampaa asuntovakuuslainan verovapaus on. Vaikka sijoittajille, joihin sovelletaan vaihtoehtoista vähimmäisveroa (AMT), voidaan soveltaa veroja, vapautus tarkoittaa, että korkean liittovaltion verotuksen piiriin kuuluvat sijoittajat hyötyvät tulolainoista ja muista kunnallisista joukkovelkakirjoista. Tämä verovapaus auttaa kompensoimaan joukkovelkakirjojen alhainen korko.
Liittovaltion matalan tulotason asuntoverohyvitykset ovat toinen pääoman lähde, jota voidaan käyttää asuntolainojen sijasta tai niiden lisäksi kohtuuhintaisten asuntohankkeiden rahoittamiseen. Hyvitykset eivät ole palautettavissa olevia liittovaltion tuloverohyvityksiä osasta asuntolainan korkoa, jonka pätevät kodin ostajat maksavat vuosittain.
Esimerkki asuntohallinnon joukkolainoista
Koska asuntohallinnon joukkovelkakirjalainojen myyntiin liittyy julkista velkaa, se vaatii joskus paikallisten äänestäjien hyväksynnän. Esimerkiksi vuonna 2018 Kalifornian äänestäjät hyväksyivät äänestyskierroksen myydäkseen 4 miljardin dollarin asuntohallintolainat pienituloisten asukkaiden, veteraanien ja maataloustyöntekijöiden ohjelmien rahoittamiseksi.
