Asunnon ostajat, jotka aikovat rahoittaa asunnon ostamisen liittovaltion asuntohallinnon (FHA) lainalla, saavat joskus ilkeän yllätys: He eivät saa ostaa tiettyä kiinteistöä, koska se ei täytä FHA: n vaatimuksia. Miksi nämä vaatimukset ovat olemassa, mitä ne ovat ja miten niitä voidaan korjata, jotta ostajat voivat ostaa haluamansa talot?
Miksi FHA asettaa vähimmäisomaisuusstandardit
Kun asunnonomistaja ottaa asuntolainan, kiinteistö toimii lainan vakuutena. Toisin sanoen, jos lainanottaja lopettaa asuntolainan maksamisen, asuntolainanantaja sulkee lopulta talon haltuunsa. Sitten lainanantaja myy talon periäkseen takaisin niin paljon lainan jäljellä olevista varoista kuin mahdollista. Sulkemisprosessissa on 6 vaihetta.
Vaatimus, että kiinteistö täyttää vähimmäisvaatimukset, suojaa lainanantajaa. Se tarkoittaa, että kiinteistön tulisi olla helpompi myydä ja asettaa korkeampi hinta, jos lainanantajan on tartuttava omaisuuteen. Samanaikaisesti tämä vaatimus suojaa lainanottajaa: Se tarkoittaa, että häntä ei rasiteta tuhoisilta korjauslaskuilta alusta alkaen, ja lainanottajalla, jolla on pohjimmiltaan hyvä elinpaikka, on enemmän kannustinta suorittaa maksuja vaikeina taloudellisina aikoina. pitää kotona.
Mitkä ovat kiinteistöjen vähimmäisstandardit?
Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) mukaan FHA vaatii, että sen lainatuotteilla rahoitetut kiinteistöt täyttävät seuraavat vähimmäisvaatimukset:
- Turvallisuus: Kodin tulisi suojata matkustajien terveyttä ja turvallisuutta. Turvallisuus: Kodin tulisi suojata omaisuuden turvallisuus. Vakavuus: Kiinteistössä ei saa olla fyysisiä puutteita tai ehtoja, jotka vaikuttavat sen rakenteelliseen eheyteen.
HUD kuvaa sitten ehdot, jotka kiinteistön on täytettävä näiden vaatimusten täyttämiseksi. Arvioija tarkkailee kiinteistön tilaa vaaditun kiinteistöarvioinnin aikana ja ilmoittaa tulokset FHA: n arviointilomakkeella. Kiinteistöjen arvioinnit ovat yksi monista vaatimuksista, jotka ostajat täyttävät ennen sopimuksen tekemistä.
Yhden perheen omakotitaloissa arvioijan on käytettävä lomaketta, jota kutsutaan Yhtenäisen asuntorakennusraportiksi. Lomakkeessa pyydetään arvioijaa kuvaamaan kiinteistön peruspiirteet, kuten tarinoiden lukumäärä, rakennusvuosi, neliökuva, huoneiden lukumäärä ja sijainti. Se vaatii myös arvioijaa "kuvailemaan kiinteistön tilaa (mukaan lukien tarvittavat korjaukset, huonontumiset, peruskorjaukset, uusinta jne.)" Ja kysyy: "Onko olemassa fyysisiä puutteita tai haitallisia olosuhteita, jotka vaikuttavat kiinteistön liukoisuuteen, vakauteen tai rakenteelliseen eheyteen omaisuus?" Taloyhtiöiden yksiköiden arviointimuoto on samanlainen, mutta siinä on huoneistokohtaisia kysymyksiä yleisistä alueista, asunnonomistajayhdistyksestä, omistajien käyttämien yksiköiden lukumäärästä ja niin edelleen.
FHA ei vaadi kosmeettisten tai pienten vikojen korjaamista, lykättyä huoltoa ja normaalia kulumista, jos ne eivät vaikuta kodin turvallisuuteen tai terveyteen. FHA: n mukaan esimerkkejä tällaisista ongelmista ovat muun muassa seuraavat:
- Puuttuvat kaiteetKärretyt tai vaurioituneet poistumisovi, jotka ovat muuten käyttökelpoisia, murtuneet ikkunalasitEfektiiviset maalipinnat koteissa, jotka on rakennettu vuoden 1978 jälkeen (lyijyvärin vaarojen takia) Pienet putkistovuodot (kuten tippuvat hanat) Vialliset lattiapinnoitteet tai pinnoitteet (kuluneet viimeistelyn läpi, huonosti likaiset matot)) Todisteet aikaisemmista (ei-aktiivisista) puuta tuhoavista hyönteisten / organismien vaurioista, joissa ei ole todisteita korjaamattomista rakennevaurioistaRotten tai kuluneet työtasotVaurioitettu kipsi, sheetrock tai muut seinä- ja kattomateriaalit koteissa, jotka on rakennettu vuoden 1978 jälkeen. osittain raivaavat jalkakäytävät, huonosti asennetut kokolattiamatot) Indeksoi tilat roskien ja roskien kanssaKaikasta säästä kulkevan ajotien pinnan puuttuminen
On kuitenkin monia alueita, joilla FHA vaatii ongelmien korjaamista myynnin lopettamiseksi. Tässä on joitain yleisimmistä asioista, jotka kodin ostajat todennäköisesti kohtaavat.
Sähkö ja lämmitys
- Sähkökotelossa ei saa olla kuluneita tai paljaita johtoja. Kaikissa asuttavissa huoneissa on oltava toimiva lämmönlähde (paitsi joissain valituissa kaupungeissa, joissa on leudot talvet).
Katot ja ullakot
- Kattokerroksen on pidettävä kosteutta pois. Kattokerroksen odotetaan kestävän vielä vähintään kaksi vuotta. Arvioijan on tarkastettava ullakko mahdollisten katto-ongelmien varalta. Katolla ei voi olla enemmän kuin kolme kerroskattoa.Jos tarkastus paljastaa kattokorjauksen tarve ja katolla on jo kolme tai useampia kattokerroksia, FHA vaatii uuden katon.
Vedenlämmittimet
Vedenlämmittimen on täytettävä paikalliset rakennusmääräykset ja sen on kuljetettava kiinteistön mukana.
Vaarat ja haitat
Tähän luokkaan kuuluu useita ehtoja. Niihin kuuluvat muun muassa seuraavat:
- Saastunut maaperäLäheisyys vaarallisen jätteen alueelleOlueella sijaitsevat öljy- ja kaasulähteet kaivojen liikenteelleLentomelut ja vaaratMuut liiallisen melun lähteetEläisyys sellaiseen, joka voi räjähtää, kuten korkeapaineinen öljylinjaLäheisyys korkeajännitevoimalinjoihinEhdotus radio- tai TV-lähetystorniin
Omaisuuden käyttö
Kiinteistön on tarjottava jalankulkijoiden ja ajoneuvojen turvallinen ja riittävä pääsy tielle, ja kadulla on oltava sääolosuhteet, jotta hätäajoneuvot pääsevät kiinteistölle kaikissa sääoloissa.
Rakenteellinen vakavuus
Mahdolliset puutteelliset rakenneolosuhteet ja muut ehdot, jotka voivat johtaa tuleviin rakenteellisiin vaurioihin, on korjattava ennen kiinteistön myyntiä. Näitä ovat viallinen rakenne, liiallinen kosteus, vuodot, rappeutuminen, termiittivauriot ja jatkuva ratkaisu.
asbesti
Jos kodin alueella on asbestia, joka näyttää vaurioituneelta tai vahingoittuneelta, FHA vaatii asbestialan ammattihenkilön suorittaman lisätarkastuksen.
Kylpyhuoneissa
Kodissa on oltava wc, pesuallas ja suihku. (Tämä vaatimus saattaa kuulostaa typerältä, mutta sinä ihmettelet, mitä ihmiset vievät heidän mukanaan, kun heidät suljetaan, ja mitkä vandaalit varastavat tyhjästä talosta.)
kodinkoneet
Epäyhdenmukaiset todisteet viittaavat siihen, että FHA vaatii kiinteistöissä toimivia keittiövälineitä, etenkin työtakkaa. FHA: n asiakirjoissa ei kuitenkaan mainita mitään laitteita koskevia vaatimuksia.
Homebuyer-korjaustoimenpiteet vähimmäisstandardien alapuolella oleville ominaisuuksille
Mitä kodin ostaja voi tehdä rakastuessaan omaisuuteen, jolla on yksi näistä mahdollisesti paljon tappavista ongelmista?
Ensimmäisenä askeleena tulisi pyytää myyjää tekemään tarvittavat korjaukset. Jos myyjällä ei ole varaa tehdä korjauksia, ostohintaa voidaan ehkä korottaa niin, että myyjät saavat rahansa takaisin sulkemisen yhteydessä. Yleensä tilanne toimii päinvastoin - jos kiinteistöllä on merkittäviä ongelmia, ostaja pyytää korvausta alhaisemmasta hinnasta. Jos kiinteistö on jo hinnoiteltu markkinoiden alapuolella tai jos ostaja haluaa sitä riittävän huonosti, hinnan vaihtoehtona korjausten valmistumisen ja kaupan päättämisen varmistamiseksi voisi olla vaihtoehto.
Jos myyjä on pankki, se ei ehkä halua tehdä korjauksia. Tässä tapauksessa kauppa on kuollut. Kiinteistön on mentävä käteis Ostajalle tai muulle kuin FHA-ostajalle, jonka luotonantaja antaa heidän ostaa kiinteistön nykyisessä kunnossa.
Monien asunnostajien on vain jatkettava etsintää, kunnes he löytävät paremman kiinteistön, joka täyttää FHA-standardit. Tämä todellisuus voi olla turhauttavaa, etenkin ostajille, joilla on rajalliset varat ja rajoitetut ominaisuudet hintaluokassaan. Valitettavasti se on joskus ainoa ratkaisu.
Jotkut asunnonomistajat voivat saada hyväksynnän toiselle lainatuotteelle. Muu kuin FHA-laina voi tarjota enemmän liikkumavaraa kiinteistön olosuhteissa, mutta lainanantajalla on edelleen omat vaatimuksensa, joten tämä ei ole takuu. Toinen vaihtoehto on hakea FHA 203 (k) -lainaa, joka mahdollistaa kodin ostamisen, jolla on merkittäviä ongelmia.
Pohjaviiva
FHA-lainat helpottavat lainanottajien asuntolainan saamista, mutta ne eivät välttämättä helpota kiinteistön ostamista. Monien asunnonomistajien on vain jatkettava etsimistä, kunnes he löytävät paremman kiinteistön, joka täyttää FHA-standardit - prosessin, joka voi olla turhauttavaa etenkin ostajille, joilla on rajalliset varat ja joilla on vain vähän hintaluokassa olevia kiinteistöjä.
FHA: n lainanottajat, jotka tietävät mitä odottaa ostaessaan kotiin, voivat kuitenkin rajoittaa etsintänsä ominaisuuksiin, jotka todennäköisesti vastaavat FHA: n ohjeita, tai ainakin välttää toiveidensa asettamista kiinnittimen yläkiinnikkeelle ennen kuin se arvioidaan.
