Oletko kiinnostunut ostamaan kiinnittimen, mutta sinulla ei ole rahaa sen uusimiseksi? Tai ehkä olet säästänyt rahaa uusintaan ja olet löytänyt rakastamasi talon, mutta lainanantaja ei salli sinun ostaa sitä, koska taloa ei pidetä asuttavana ilman wc: tä. Markkinoilla on aina kiinteistöjä, joita ei ylläpitänyt rahanarvoisia entisiä omistajia, vuokralaiset kohdellavat heikosti tai asukkaat, jotka suljettiin markkinoille, tarkoituksellisesti hylkäsivät. Eikö sinun pitäisi olla tapa jollain kaltaisellasi korjata nämä naapuruston näkökyky ja palauttaa ne elämään?
Lahja hallitukselta
On olemassa tapa ostaa kiinnitin-yläosa, ja liittohallitus on toimittanut sen sinulle. Liittovaltion asuntohallinnon kuntoutuslainatuote, FHA 203 (k) -laina, oli tarkoitettu henkilöille, jotka haluavat kunnostaa tai korjata vaurioituneen kodin, jotta he voivat asua siinä pääasiallisina asuinpaikkanaan. Hallitus on hyväksynyt nämä lainat kannustaakseen lainanantajia tarjoamaan sitä, jota muuten pidetään riskialtana lainatuotteena. Riskien ja kulujen takia kuntoutusprojekteja hoitavat yleensä ammattimaiset kiinteistösijoittajat, jotka voivat ostaa kiinteistöjä käteisellä eivätkä siksi tarvitse pankkeja kiinteistön kunnon hyväksymiseksi.
Tässä artikkelissa kuvataan kuinka paljon rahaa säästät, kahta erityyppistä 203 k: n lainaa, hyväksyttäviä kiinteistöjä, tukikelpoisia korjauksia ja muuta - lyhyesti sanottuna mitä sinun on tiedettävä nähdäksesi, onko tämäntyyppinen laina sopiva sinä. ( Taustalukua varten katso: FHA : n kiinnelainojen vakuuttaminen .)
Kuinka paljon rahaa tarvitset
FHA 203 (k) -lainan avulla voit sisällyttää lainaan korjaamiseen tarvittavat rahat ja niihin liittyvät kulut (materiaalit ja työvoima). Jos haluat ostaa kodin, josta keittiö oli repiä pois, voit sisällyttää lainaan uusien kaapien, työtasojen, lattian, jääkaappi, liesi, uuni, mikroaaltouuni, pesuallas, astianpesukone, roskien hinnan ja kustannukset. suunnitella, sallia ja asentaa kaikki. Laina voi sisältää myös 10-20% ennakoimattomia menoja menoihin, jotka ovat korjausarvioidesi ylä- ja ulkopuolella. Voit myös saada jopa kuuden kuukauden arvosta asuntolainan maksuja, jotka sisältyvät asuntolainan kattamiseen kodin kunnostamisen aikana, joten sinun ei tarvitse maksaa kaksinkertaista asuntomaksua.
Tyypit 203 (k) asuntolainoista
FHA 203 (k) -lainoja on kahta tyyppiä: säännölliset ja virtaviivaiset (kutsutaan myös "muokattuiksi"). Säännöllinen kiinteistöille, jotka tarvitsevat rakennekorjauksia; virtaviivainen on tarkoitettu niille, jotka tarvitsevat vain ei-rakenteellisia korjauksia. Kumpaakin voidaan käyttää ostamiseen tai jälleenrahoittamiseen.
Tavalliselle 203 (k) -lainalle asuntolainan enimmäismäärä perustuu kiinteistön as-arvo-arvoon lisättynä kuntoutuskuluihin tai 110%: iin kiinteistön odotetusta arvosta kuntoutuksen jälkeen, sen mukaan, kumpi on pienempi. Tämä tarkoittaa, että et halua ostaa taloa, jonka nykyarvo on 150 000 dollaria, jos sen tarvitsisi 25 000 dollaria korjauksissa, ellei sinulla olisi ylimääräistä 10 000 dollaria käteisellä, koska enimmäkseen voit lainata olisi 165 000 dollaria (110% 150 000 dollarista). Virtaviivaisen lainan ansiosta asunnonomistajat voivat lisätä ostohintaan enintään 35 000 dollaria parannusten maksamiseksi. (Lisätietoja: Asuntolainat: Kuinka paljon voit varaa? )
Tietysti joka tapauksessa sinulla on tuloja asuntolainan tukemiseen - et voi vain ottaa lainaa tietyltä summalta, koska talo takaa sen.
Tukikelpoiset ominaisuudet
FHA 203 (k) -lainat on tarkoitettu omistajille, ei sijoittajille. Seuraavat ominaisuustyypit ovat kelvollisia:
- Yhden perheen / neljän perheen asunnotOn olemassa oleva rakennus, joka on saatu päätökseen vähintään yhden vuoden ajanKäyttöajat, niin kauan kuin osa olemassa olevasta säätiöstä säilyyOn olemassa olevassa talossa, joka siirretään uudelle säätiölleAsemaosuus sekakäytöstä (kaupallinen / asuinrakennus)) propertyFHA: n hyväksymät asunnot
Tällaisella laajalla valikoimalla ominaisuuksia, melkein kuka tahansa voi löytää oikean kiinteistön, joka oikeuttaa 203 (k): n lainaan.
Rahoitusehdot ja sallitut kuntoutus- ja korjauskulut
Riippumatta siitä, mitä töitä saatat ajatella, että talo tarvitsee, lainanantajalla ja FHA: lla on omat vaatimukset, jotka sinun on myös täytettävä. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) "vaatii, että tämän ohjelman perusteella rahoitetut kiinteistöt täyttävät tietyt energiatehokkuuden ja rakenteellisten standardien mukaiset" "HUD: n vähimmäisomaisuusstandardien (24 CFR 200.926d ja / tai HUD Handbook 4905.1) ja kaikkien paikalliset säännökset ja määräykset."
Energiatehokkuusstandardeihin kuuluu tiivistys, eristys ja ilmanvaihto sekä oikean kokoisten lämmitys- ja ilmastointijärjestelmien käyttö kodissa. Kotiin vaaditaan myös savunilmaisimet jokaisen makuutilan vieressä.
Saatat olla yllättynyt monista kodin korjauksista ja parannuksista, jotka voidaan rahoittaa lainalla 203 (k). Näitä ovat muun muassa seuraavat:
- maalaushuoneen lisäyksetpakkausten yhteensopivuus ja dranagebathroom remodelingkitchen remodeling, mukaan lukien ullakolle tai kellarille tehdyt rakennusmuutokset ja korjaukset asunnon yksiköiden määrän lisäämiseksi tai vähentämiseksi (esim. yhden perheen parisuhteessa) uuden sivurakenteisen toisen tarinan lisäys ja arviointi lyijypohjaisista maaliongelmista - lämmitys, ilmanvaihto ja ilmastointi järjestelmien (LVI) putkityöt, kattoluukut, lattianterveyden suojelu, poistettu käytöstä
FHA ei salli "ylellisyystavaroiden", kuten tenniskenttien, uima-altaiden, kylpytynnyrien ja grillausmahdollisuuksien, rahoittamista 203 k: n lainalla, mutta jotkut kohteet, joita voit ajatella ylellisyytenä, kuten poreallas, ovat todella sallittu. Keskustele lainanantajan kanssa erityisistä parannuksista, joita haluat tehdä, jotta näet, mitä voit rahoittaa.
Rehab: n loppuun saattaminen
Kun ostosi on valmis ja koti on sinun, voit aloittaa korjaukset ja uusinnat. FHA vaatii, että kaikki korjaukset saadaan päätökseen kuuden kuukauden kuluessa, tosin lainanantajat voivat vaatia lyhyempää aikataulua.
Alat suorittaa asuntolainan maksuja heti kuin mitä tahansa kotona. Loppujen lopuksi omistat sen - sillä ei ole väliä, jos et vielä asu siinä. Kuten aiemmin mainittiin, voit kuitenkin rahoittaa muutaman ensimmäisen asuntolainan maksun.
Kuntoutus- ja korjausraha sijoitetaan sulkutilille ja vapautetaan, kun työ on valmis ja tarkastettu HUD: n hyväksynnän varmistamiseksi. HUD: n on myös hyväksyttävä lopullinen tuote, kun kaikki työt on saatu päätökseen.
Vältettävät ongelmat
Monet lainanantajat eivät tee FHA 203 (k) -lainoja, koska he eivät tiedä miten tai eivät halua tehdä ylimääräisiä paperityötä. Yhteistyötä lainanantajan kanssa, jolla ei ole kokemusta FHA 203 (k) -lainoista, tulisi välttää - prosessi on riittävän monimutkainen. Älä anna itsellesi päänsärkyä työskentelemällä jonkun kanssa, joka ei tiedä mitä he tekevät.
Varmista myös, ettet investoi liikaa kotona - älä kuluta niin paljon korjauksiin ja parannuksiin, että et pysty korvaamaan kustannuksiasi, jos myyt talon yhtenä päivänä. Katso lähialueesi muuttovalmiiden asuntojen keskimääräisiä myyntihintoja ja yritä sijoittaa kotisi tälle alueelle. Et halua omistaa 300 000 dollarin asuntoa 200 000 dollarin asuntojen naapurustossa, koska suurin osa ihmisistä, joilla on varaa 300 000 dollarin kotiin, haluaa asua kauniimmassa naapurustossa, jossa kaikki kodit ovat verrattain arvostettuja.
haittoja
FHA 203 (k) -lainoilla on pidempi sulkemisaika kuin muilla lainoilla. Niiden sulkeminen kestää yleensä 60–90 päivää verrattuna 30–45 päivään, jotka ovat yleisiä muille lainoille, mukaan lukien säännölliset FHA-lainat. Jos kiire muutossa, 203 (k) -laina ei ole sinulle tarkoitettu tuote. Voit myös odottaa maksavan korkeamman koron, koska kodinsisustuslainoihin liittyy lisääntynyt riski. (Katso lisätietoja kiinnityspisteistä - mikä on järkeä? )
Nämä lainat ovat myös enemmän työtä lainanantajalle ja vaativat erityistä lainaosaamista, joten voi olla vaikeampaa löytää lainanantajaa, joka toimii kanssasi. Rakennus- ja korjausprosessit ovat paljon töitä talonomistajille, ja byrokratiaa on paljon. Jotkut lainanottajat ovat ilmoittaneet viivästyneistä kuntoutusvarojensa saamisessa, mikä lisää prosessille lisää stressiä.
Pohjaviiva
Vaikka FHA 203 (k) -lainoja antavan lainanantajan löytäminen ja sekä hakemus- että korjausprosessien loppuun saattaminen voi olla enemmän työtä, ylimääräinen työ voi kannattaa. Tämän lainatuotteen avulla voit ostaa täydellisen talon, joka tarvitsee vain kunnostusta uudelleen asuakseen. Se voi myös antaa sinun mahdollisuuden tehdä harppaus vuokraamisesta kodinomistamiseen, koska hintaluokassasi saattaa olla yläkiinnitin, kun ei ole varaa muuttamiseen valmiita koteja. (Lisätietoja on artikkelissa Oletko valmis ostamaan talon? )
