Kiinteistöjen ollessa kiinteä osa pääomasijoitusmatriisia sekä institutionaalisille että vähittäissijoittajille, kiinteistörahastot ovat viime aikoina kasvaneet kasvussa. Kiinteistösijoitusten pääomavaltaisen luonteen, aktiivisen hallinnoinnin vaatimuksen sekä globaalien kiinteistömahdollisuuksien lisääntymisen vuoksi tehokasta omaisuudenhoitoa hakevat instituutiot siirtyvät vähitellen rahastojen kiinteistörahastoihin.
Sama pätee yksityissijoittajiin, jotka hyötyvät nyt huomattavasti laajemmasta valikoimasta kiinteistörahastoja kuin ennen, mikä mahdollistaa tehokkaan pääoman allokoinnin ja hajauttamisen. Kuten muillakin sijoitussektoreilla, myös kiinteistöillä on hyvät ja huonot puolensa. Sitä tulisi kuitenkin harkita useimpien sijoitussalkkujen suhteen, ja kiinteistöjen sijoitusrahastot (REIT) ja kiinteistörahasto-sijoitusrahastot nähdään mahdollisesti parhaimpana tapana täyttää kyseinen jako.
Kiinteistöt institutionaalisille sijoittajille
Kiinteistösijoituksissa ovat jo pitkään hallinneet suuret toimijat: eläkerahastot, vakuutusyhtiöt ja muut suuret rahoituslaitokset. Kiinteistösijoitusten globalisaation ja uusien offshore-mahdollisuuksien syntymisen ansiosta, jotka mahdollistavat sekä suuremman hajauttamisen että tuottopotentiaalin, kiinteistöjen pysyvä paikka instituutioiden salkkujakoissa on kehittymässä trendiä.
Kiinteistöpääoman pysyvä jakaminen liittyy tietyin estein. Ensinnäkin se on pääomavaltaista. Toisin kuin osakkeissa, joita voidaan ostaa pieninä erinä, kaupallisiin kiinteistösijoituksiin tarvitaan suhteellisen suuria summia, ja suorien sijoitusten tuloksena syntyy usein haalareita salkkuja ja kohtuuttomia riskejä joko sijainnissa tai kiinteistötyypeittäin. Kiinteistöt vaativat myös aktiivista hallintaa, joka on työvoimavaltaista. Kiinteistövarauksen hallinta vaatii huomattavia resursseja perinteisiin sijoituksiin verrattuna. Näiden kysymysten seurauksena, joilla pyritään parantamaan hallinnon tehokkuutta ja pääomanjakoa, laitoksilla on taipumus siirtyä kohti kiinteistörahastoja ja rahastojen rahastoja. Samat edut voivat saavuttaa vähittäissijoittajat REIT: ien, REIT: n pörssiyhtiöiden (ETF) ja kiinteistörahastojen kautta.
Vähittäissijoittajat
Tässä on useita tapoja, joilla vähittäissijoittajat pääsevät hyödyntämään kiinteistöjen tuottopotentiaalia ja hankkimaan omaisuusluokalle altistumisen.
Suorat sijoitukset
Tämä strategia liittyy sijoittajiin, jotka valitsevat suoraan tiettyjä kiinteistöjä. Tämän strategian suuri etu on hallinta. Kiinteistön suora omistaminen mahdollistaa strategian kehittämisen ja toteuttamisen sekä suoran vaikutuksen tuottoon. Suorat sijoitukset vaikeuttavat kuitenkin hyvin hajautetun kiinteistökannan luomista. Suurimmalle osalle vähittäissijoittajia kiinteistöjen allokointi ei ole riittävän suuri, jotta mahdollinen kiinteistöjen ostaminen todelliseen hajauttamiseen on mahdollista. se lisää myös altistumista paikallisille kiinteistömarkkinoille sekä kiinteistötyyppisiä riskejä.
Kiinteistösijoitusrahastot (REIT)
REIT: n osakkeet edustavat yksityistä ja julkista osaketta yrityksissä, jotka on rakennettu rahastoiksi, jotka sijoittavat kiinteistöihin, asuntolainoihin tai muihin kiinteistöjen vakuudellisiin sijoituksiin. REIT: t omistavat ja käyttävät yleensä kiinteistöjä. Niihin voivat kuulua monikokoiset asuinkiinteistöt, päivittäistavarakauppaan kiinnitetyt ostoskeskukset, paikalliset vähittäiskaupan kiinteistöt ja kaistalekeskukset, ostoskeskukset, kaupalliset toimistotilat ja hotellit.
Kiinteistösijoitusrahastoja johtaa hallitus, joka tekee sijoitusten hallintaa koskevia päätöksiä rahastojen puolesta. REIT: t maksavat vähän tai ei lainkaan liittovaltion tuloveroa, kunhan ne jakavat 90% verotettavasta tulosta osinkoina osakkeenomistajille. Vaikka veroetu kasvaa verojen jälkeisissä kassavirroissa, REIT: n kyvyttömyys pitää kassavirta voi merkittävästi haitata kasvua ja pitkän aikavälin arvostusta. Verotusetujen lisäksi REITillä on monia samoja etuja ja haittoja kuin osakkeilla.
REIT: n johtajat tarjoavat strategisen vision ja tekevät sijoitus- ja kiinteistöpäätöksiä, jotka hoitavat sijoittajille johtamiseen liittyvät kysymykset. Suurimmat REIT-sijoitusten haitat vähittäissijoittajille ovat vaikeudet sijoittaa rajallisella pääomalla ja huomattava määrä omaisuuskohtaista tietämystä ja analyysiä, jota tarvitaan niiden valinnassa ja niiden suorituskyvyn ennustamisessa.
REIT-sijoituksilla on paljon korkeampi korrelaatio koko osakemarkkinoilla kuin suorilla kiinteistösijoituksilla, mikä johtaa joidenkin heikentämään niiden hajauttamisominaisuuksia. Volatiliteetti REIT-markkinoilla on myös ollut suurempi kuin suorissa kiinteistöissä. Tämä johtuu makrotaloudellisten voimien vaikutuksesta REIT-arvoihin ja siitä, että REIT: n osakkeita arvostetaan jatkuvasti. Suoraan kiinteistöön vaikuttavat kuitenkin enemmän paikalliset kiinteistömarkkinat, ja se arvostetaan arviointimenetelmällä, jolla on taipumus tasata sijoitustoiminnan tuottoa.
Kiinteistösijoitusrahastot
Kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat pääasiassa REIT-osakkeisiin ja kiinteistövälitystoimistoihin. Ne tarjoavat kyvyn saada monipuolinen riski kiinteistöistä suhteellisen pienellä määrällä pääomaa. Strategiastasi ja hajauttamistavoitteistaan riippuen ne tarjoavat sijoittajille huomattavasti laajemman omaisuuden valinnan kuin mitä voidaan saavuttaa ostamalla pelkästään REIT-osakkeita, ja tarjoavat myös joustavuuden helposti siirtyä rahastosta toiseen. Joustavuus on myös sijoitusrahasto-sijoittajalle edullista, koska omaisuuden hankkiminen ja luovuttaminen systemaattisella ja säännellyllä pörssillä on suhteellisen helppoa, toisin kuin suoraa sijoittamista, mikä on vaivalloista ja kallista. Spekulatiivisemmat sijoittajat voivat taktisesti ylipainottaa tiettyjä kiinteistöjä tai alueellisia vastuita maksimoidaksesi tuoton.
Laajan sijoitusrahastojen kannan luominen voi myös vähentää transaktiokustannuksia ja palkkioita suhteessa yksittäisten REIT-osakkeiden ostamiseen. Toinen merkittävä vähittäissijoittajien etu on rahastojen tarjoamat analyyttiset ja tutkimustiedot hankituista omaisuuseristä sekä johdon näkemykset kiinteistöjen elinkelpoisuudesta ja suorituskyvystä sekä erityisinä sijoituksina että omaisuusluokkina.
Sijoittajat, joilla ei ole halua, tietoa tai pääomaa ostaa maata tai kiinteistöjä omista kiinteistörahastoistaan, antavat mahdollisuuden osallistua kiinteistöjen tuloihin ja pitkän aikavälin kasvupotentiaaliin. Vaikka kiinteistösijoitusrahastot tuovat likviditeetin perinteisesti epälikvidiin omaisuusluokkaan, myyjät uskovat, etteivät niitä voida verrata suoriin sijoituksiin kiinteistöihin.
Kodin omistus
Monet vähittäissijoittajat, jotka eivät ole harkineet kiinteistöjen allokointia sijoitussalkkuunsa, eivät ymmärrä, että he saattavat jo sijoittaa kiinteistöihin omistamalla kodin. Heillä ei ole vain kiinteistövälitystä, mutta useimmat ottavat myös ylimääräisen taloudellisen riskin ottamalla asuntolainan. Suurimmaksi osaksi tämä altistuminen on ollut hyödyllistä, auttaen monia keräämään eläkkeelle vaadittavan pääoman.
Pohjaviiva
Vaikka vähittäissijoittajat voivat ja niiden pitäisi ottaa huomioon kodinomistus salkkujakoa tehdessään, myös muita, likvidejä sijoituksia kiinteistöihin voidaan harkita. Niille, joilla on vaadittavat kaupankäyntitaidot ja pääomat, REIT sijoitus tarjoaa mahdollisuuden hyödyntää kiinteistöjen sijoittamisen etuja ilman suoraa omistusta. Muille, jotka harkitsevat pienempää allokaatiota, tai niille, jotka eivät halua hajottaa omaisuuserien valintaa, mutta jotka vaativat maksimaalista hajauttamista, kiinteistöjen sijoitusrahastot olisivat sopivia.
