Monet meistä ovat joko käyneet läpi sulkemisprosessin, prosessin, jonka avulla lainanantaja voi periä takaisin lainan maksamatta olevan summan myymällä tai ottamalla omistusoikeuden omaisuuteen ensin tai tuntemalla jonkun, jolla on.
KUVIA: 6 vinkkiä kodin myyntiin alamarkkinoilla
Realty Trac julkaisi Yhdysvaltojen markkinoiden sulkemismarkkinaraporttinsa 15. huhtikuuta 2010 vuoden 2010 ensimmäiseltä vuosineljännekseltä. Raportti, joka laskee markkinoiden sulkemista koskevat ilmoitukset, mukaan lukien viivästysilmoitukset, suunnitellut huutokaupat ja pankkien takaisinostot, osoitti, että ensimmäisellä neljänneksellä oli mukana 932 234 kiinteistöä, Kasvua oli 7% vuoden 2009 viimeisestä neljänneksestä ja 16% enemmän kuin vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä. Hämmästyttävä yksi jokaisesta 138 yhdysvaltalaisesta asunnosta sai markkinoille sulkemishakemuksen vuosineljänneksen aikana. Jos sinä (tai rakastettusi) kohtaat sulkemista, varmista, että ymmärrät prosessin. Vaikka prosessi vaihtelee valtiosta toiseen, sulkemiseen on yleensä kuusi vaihetta.
Vaihe 1: Maksun oletus
Maksuhäiriö tapahtuu, kun lainanottaja on menettänyt ainakin yhden asuntolainan maksun. Lainanantaja lähettää maksamatta jääneen ilmoituksen siitä, että hän ei ole vielä saanut kyseisen kuukauden maksua. Asuntolainat maksetaan yleensä kunkin kuukauden ensimmäisenä päivänä, ja monet luotonantajat tarjoavat lisäajan kuukauden 15. päivään asti. Tämän jälkeen lainanantaja voi periä maksuviivästysmaksun ja lähettää maksamatta jääneen ilmoituksen.
Kahden maksun jälkeen lainanantaja voi lähettää kysyntäkirjeen. Tämä on vakavampi kuin maksamatta jätetty ilmoitus; tässä vaiheessa lainanantaja on kuitenkin todennäköisesti edelleen valmis työskentelemään yhdessä lainanottajan kanssa saadakseen järjestelyt maksujen estämiseksi. Lainanottajan on yleensä maksettava viivästyneet maksut 30 päivän kuluessa tai saatuaan kirjeen. (Kun sinulla on vaikea taloudellinen päätös tehdä kodistasi, varmista, että sinulla on kaikki tiedot. Lisätietoja kohdasta Fend Off Foreclosure - Konkurssi? )
Vaihe 2: Ilmoitus laiminlyönnistä (NOD)
Maksuhäiriöilmoitus lähetetään 90 päivän maksamatta jääneen päivän jälkeen. Joissakin valtioissa ilmoitus ilmoituksesta on asetettu näkyvästi kodille. Tässä vaiheessa laina siirretään lainanantajan sulkemisosastolle samassa läänissä, jossa kiinteistö sijaitsee. Lainanottajalle ilmoitetaan, että ilmoitus tallennetaan. Lainanantaja antaa tyypillisesti lainanottajalle vielä 90 päivää maksujen suorittamiseen ja lainan palauttamiseen. Tätä kutsutaan palauttamiskaudeksi.
Vaihe 3: Ilmoitus edunvalvojan myynnistä
Jos lainaa ei ole saatettu ajan tasalle 90 päivän kuluessa ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä, omaisuudenhoitaja kirjataan maakunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee. Lainanantajan on myös julkaistava paikallisessa sanomalehdessä kolmen viikon ajan ilmoitus, jonka mukaan kiinteistö on saatavissa julkisessa huutokaupassa. Kaikkien omistajien nimet tulostetaan ilmoituksessa ja sanomalehdessä sekä kiinteistön laillinen kuvaus, kiinteistön osoite sekä milloin ja missä myynti tapahtuu.
Vaihe 4: Edunvalvojan myynti
Kiinteistö sijoitetaan julkiseen huutokauppaan, ja se myönnetään korkeimmalle tarjoajalle, joka täyttää kaikki tarvittavat vaatimukset. Luotonantaja (tai luotonantajaa edustava yritys) laskee avaustarjouksen jäljellä olevan lainan arvon, mahdollisten panttioikeuksien ja maksamattomien verojen sekä myyntiin liittyvien kustannusten perusteella. Kun korkeimman tarjouksen tekijä on vahvistettu ja edunvalvojan myynti on saatu päätökseen, voittajalle toimitetaan toimitsijamiehen myyntiasiakirja. Kiinteistö omistaa sitten ostajalle, jolla on oikeus välitöntä hallussapitoon.
Vaihe 5: Omistettu kiinteistö (REO)
Jos kiinteistöä ei myydä julkisen huutokaupan aikana, lainanantajasta tulee omistaja ja yrittää myydä kiinteistön yksinään, välittäjän välityksellä tai REO-omaisuudenhoitajan avulla. Näihin kiinteistöihin viitataan usein "pankkien omistuksessa". Luotonantaja voi poistaa osa panttioikeuksista ja muista kuluista yrittääkseen tehdä kiinteistöstä houkuttelevamman.
Vaihe 6: Kauttaminen
Lainanottaja voi usein pysyä kotona, kunnes se on myynyt joko julkisella huutokaupalla tai myöhemmin REO-omaisuutena. Tässä vaiheessa lähetetään häätöilmoitus, jossa vaaditaan henkilöitä vapauttamaan tilat välittömästi. Useita päiviä voidaan antaa matkustajille riittävästi aikaa henkilökohtaisten tavaroidensa poistamiseen, ja sitten paikallinen sheriffi vierailee kiinteistössä ja poistaa ihmiset ja kaikki jäljelle jäävät tavarat. Kaikki tavarat voidaan sijoittaa varastoon ja noutaa myöhemmin maksua vastaan. (Se on vaikea valinta, mutta jotkut ihmiset pakotetaan sulkemaan pois. Toiset eivät. Selvitä, mitkä tekijät todennäköisesti vaikuttavat kohtaan Käveletkö poissa kotoasi? )
Pohjaviiva
Koko markkinoiden sulkemisprosessin ajan monet lainanantajat yrittävät tehdä järjestelyjä, jotta lainanottaja pääsee kiinni lainaan ja välttää markkinoiden sulkemista. Ilmeinen ongelma on, että kun lainanottaja ei pysty suorittamaan yhtä maksua, on yhä vaikeampaa saada kiinni useista maksuista. Jos on mahdollista, että voit kiinni maksuista - esimerkiksi aloitit juuri uuden työpaikan työttömyyden jälkeen -, on syytä keskustella lainanantajan kanssa. Jos sulkeminen on väistämätöntä, tietäminen, mitä koko prosessin aikana odottaa, voi auttaa sinua valmistautumaan sulkemisen kuuteen vaiheeseen. (Lisätietoja on artikkelissa Kodin säästäminen sulkemisesta .)
Tuntuuko tietämättömäksi? Lue tämän viikon talousuutisten kohokohdat Water Cooler Finance -sivustolta: Buffett's Armed ja Kreikka pitävät putoamista .
