Sisällysluettelo
- 1. Äskettäin myydyt ominaisuudet
- 2. Vertailukelpoiset kiinteistöt markkinoilla
- 3. Katso myymättömiä vertailukelpoisia tuotteita
- 4. Markkinaolosuhteet, arvostus
- 5. Myyjä-omistaja-ominaisuudet
- 6. Odotettu arvostus
- 7. Kiinteistönvälittäjän lausunto
- 8. Tuntuuko hinta oikeudenmukaiselta?
- 9. Testaa vedet
- 10. Hanki arviointi, tarkastus
- Pohjaviiva
Kaikilla asunnon ostajilla on yksi yhteinen asia: he eivät halua päästä eroon. Asumismarkkinoiden tilanteesta riippumatta, mutta etenkin jos se on vaahtoava, on erityisen tärkeää varmistaa, että saat oikean hinnan. Kuitenkin, kuinka tiedät, että saat reilun kaupan - jopa tiukeilla markkinoilla - ennen tarjouksen tekemistä?
Näin arvioit minkä tahansa kodin hintaa, jotta voit tehdä järkevän sijoituspäätöksen.
1. Äskettäin myydyt ominaisuudet
Vertailukelpoinen omaisuus on kiinteistö, jonka koko, kunto, asuinalue ja mukavuudet ovat samankaltaiset kuin ostamasi. Yksi äskettäin uusittu yksikerroksinen 1 200 neliömetrin koti, johon on liitetty autotalli, pitäisi listata suunnilleen samalle hinnalle kuin saman naapuruston vastaava 1200 neliöjalkaa koti. Voit kuitenkin hankkia arvokasta tietoa tarkastelemalla kuinka kiinnostava kiinteistö vertailee hintaa eri taloihin. Onko se huomattavasti halvempaa kuin suuremmat tai mukavammat ominaisuudet? Onko se kalliimpaa kuin pienemmät vai vähemmän houkuttelevat talot? Kiinteistönvälittäjäsi on paras lähde täsmälliselle, ajantasaiselle tiedolle vertailukelpoisista kiinteistöistä (tunnetaan myös nimellä "comp"). Voit myös katsoa komponeja, jotka ovat tällä hetkellä sulkutilillä, mikä tarkoittaa, että kiinteistöllä on ostaja, mutta myynti ei ole vielä valmis.
2. Vertailukelpoiset kiinteistöt markkinoilla
Tässä tapauksessa voit tosiasiallisesti käydä muissa koteissa ja saada todellisen kuvan siitä, kuinka niiden koko, kunto ja mukavuudet ovat verrattavissa harkitsemasi kiinteistöyn. Sitten voit verrata hintoja ja nähdä, mikä vaikuttaa reilulta. Kohtuulliset myyjät tietävät, että heidän on hinnoiteltava kiinteistöjään samalla tavalla kuin vertailukelpoisia markkinoita, jos he haluavat olla kilpailukykyisiä.
3. Katso myymättömiä vertailukelpoisia tuotteita
Jos harkittavasi talo hinnoitellaan samoin kuin koteihin, jotka poistettiin markkinoilta, koska niitä ei myyty, kyseinen talo voi olla ylihintainen. Lisäksi, jos markkinoilla on monia samankaltaisia kiinteistöjä, hintojen tulisi olla alhaisemmat, varsinkin jos kyseiset kiinteistöt ovat vapaita. Katso myymättömästä varastoluettelosta tietoa asuntomarkkinoiden nykyisestä tarjonnasta ja kysynnästä. Tämä hakemisto yrittää mitata kuinka kauan kaikkien markkinoilla olevien markkinoiden myyminen kestää, kun otetaan huomioon asuntojen nykyinen myynti.
4. Markkinaolosuhteet, arvostus
Onko hinnat nousseet tai laskeneet viime aikoina? Myyjän markkinoilla kiinteistöt todennäköisesti ovat jonkin verran ylihintaisia, ja ostajamarkkinoilla kiinteistöt ovat soveltuvia alihinnoiteltuihin. Kaikki riippuu siitä, missä markkinat tällä hetkellä sijaitsevat kiinteistöjen nousukäyrällä. Jopa myyjän markkinoilla kiinteistöjä ei saa yliarvioida, jos markkinat ovat nousussa eikä lähellä huippuaan. Kiinteistöt voivat päinvastoin olla ylihinnoiteltuja jopa ostajamarkkinoilla, jos hinnat ovat vasta hiljattain alkaneet laskea. Tietenkin voi olla vaikea nähdä huippuja ja laaksoja, ennen kuin ne ovat historiaa. Harkitse myös asuntolainojen korkojen ja työmarkkinoiden vaikutusta talouteen.
(Asuntolainan valintojen tunteminen on tärkeää. Lisätietoja on kohdassa Askeltamisen saaminen 4 vaihetta ).
5. Myyjä-omistaja-ominaisuudet
Omistajien (FSBO) myytävänä oleva kiinteistö tulisi diskontata heijastamaan sitä tosiseikkaa, että myyjän edustajan palkkiota ei ole (keskimäärin) 6 prosenttia, jota monet myyjät eivät ota huomioon asettaessaan hintoja. Toinen mahdollinen FSBO: ien ongelma on se, että myyjällä ei ehkä ole ollut edustajan opastusta kohtuullisen hinnan asettamisessa tai hän on ehkä ollut niin tyytymätön edustajan ehdotukseen, että päättää mennä yksin. Jokaisessa näistä tilanteista omaisuus voi olla ylihintainen.
6. Odotettu arvostus
Valitun naapuruston tulevaisuudennäkymillä voi olla vaikutus hintaan. Jos suunnitellaan myönteistä kehitystä, kuten rakennetaan suuri ostoskeskus, jatketaan kevytraideliikennettä naapurialueelle tai alueelle siirtyy suuri uusi yritys, kodin arvostumisen tulevaisuudennäkymät näyttävät hyvältä. Jopa pienet kehityssuunnat, kuten suunnitelmat lisätä uusia teitä tai rakentaa uusi koulu, voivat olla hyvä merkki.
Toisaalta, jos ruokakaupat ja huoltoasemat sulkevat, kodin hinnan tulisi olla alhaisempi, jotta se heijastuu, ja sinun on todennäköisesti harkittava alueelle muuttamista. Uusien asuntojen kehittäminen voi mennä kumpaankin suuntaan: se voi tarkoittaa, että alue on kuuma ja että sillä on todennäköisesti suuri kysyntä tulevaisuudessa, mikä nostaa kotisi arvoa, tai se voi johtaa asuntojen ylijäämään, mikä laskee kaikkien alueen asuntojen arvo.
7. Kiinteistönvälittäjän lausunto
Ilman edes analysoimalla tietoja, kiinteistönvälittäjälläsi on todennäköisesti hyvä kokemus (kokemuksen ansiosta) siitä, hinnoitellaanko kiinteistöä asianmukaisesti vai ei ja mikä oikeudenmukainen tarjoushinta voi olla.
8. Tuntuuko hinta oikeudenmukaiselta?
Jos et ole tyytyväinen omaisuuteen, hinta ei koskaan tunnu reilulta, vaikka saat edullisen hinnan. Vaikka maksatkin hieman yli markkina-arvon kodistasi, et lopulta välitä.
9. Testaa vedet
Jopa myyjän markkinoilla voit aina tehdä tarjouksen listan alapuolella, vain nähdäksesi kuinka myyjä reagoi. Jotkut myyjät luetteloivat kiinteistöjä halvimmalla hinnalla, jonka he ovat valmiita ottamaan, koska he eivät halua neuvotella, kun taas toiset ilmoittavat kotinsa korkeammalle kuin mitä he odottavat ansaitsevan, koska he odottavat neuvottelevan alaspäin tai haluavat nähdä, onko joku tekee tarjouksen korkeampaan hintaan. Jos myyjä hyväksyy hinnan tai vastamyynnin, saat ilmoituksen siitä, että kiinteistö ei todennäköisesti ollut sen arvoinen, mihin se oli listattu, ja sinulla on hyvät mahdollisuudet saada reilu kauppa.
Toisaalta jotkut myyjät saattavat aliarvioida kiinteistöjään toivoen saavansa paljon mielenkiintoa ja käynnistämään tarjoussodan. Toisin kuin eBayssa, myyjän ei kuitenkaan tarvitse vain myydä eniten tarjoavalle; myyjät voivat hylätä kaikki tarjoukset, jotka eivät vastaa heidän odotuksiaan. Jos sydämesi on asetettu kiinteistölle, varoita siitä, että jotkut myyjät voivat loukkaantua lowball-tarjousten takia, ja he saattavat kieltäytyä työskentelemästä kanssasi, jos valitset käyttää tällaista taktiikkaa. Jos tarjoat vähemmän kuin listahinta, voit lisätä riskiäsi, että toinen ostaja ylittää sen.
(Lue strategia, joka auttaa sinua tulemaan korkeimmalle kaikissa neuvotteluissa. Lue Master of the Art of Negotiation
10. Hanki arviointi, tarkastus
Kun olet tehnyt sopimuksen, lainanantajalla on arvio kiinteistöstä, joka on tehty (yleensä sinun kustannuksellasi) taloudellisten etujen suojaamiseksi. Luotonantaja haluaa varmistaa, että jos lopetat asuntolainan maksamisen, se voi saada kohtuullisen määrän rahaa takaisin, kun se sulkee kotisi. Jos arvio tulee huomattavasti pienemmäksi kuin tarjoushinta, et ehkä saa reilua kauppaa. Itse asiassa lainanantaja ei ehkä edes anna sinun ostaa taloa, ellei myyjä ole valmis alentamaan hintaa.
Kotitarkastus, joka suoritetaan sopimuksen jälkeen, antaa sinulle myös tapa mitata tarjoushintaasi. Jos koti tarvitsee paljon kalliita korjauksia, sinun kannattaa pyytää myyjää tekemään korjaukset sinulle tai alentamaan ostohintaa, jotta voit tehdä ne itse.
(Lisätietoja on artikkelissa Tarvitsetko kotitarkastusta? )
Pohjaviiva
Kun ostat taloa, on tärkeää ymmärtää, kuinka kodit hinnoitellaan, jotta voit tehdä järkevän sijoituksen ja päästä oikeudenmukaiseen sopimukseen myyjän kanssa. Näiden vinkkien avulla voit tehdä varman ja tietoisen tarjouksen mistä tahansa kodista millä tahansa markkinoilla.
