Asuntolainan maksun määrä koostuu koron ja pääoman takaisinmaksun yhdistelmästä. Asuntolainan voimassaolon aikana koron osuus pääomasta muuttuu.
Alun perin talonomistajan maksu on ensisijaisesti korko, johon sisältyy pieni määrä pääomaa. Asuntolainan erääntyessä maksun pääosa kasvaa ja korko-osuus pienenee. Tämä johtuu siitä, että veloitetut korot perustuvat asuntolainan nykyiseen jäljellä olevaan saldoon, joka pienenee, kun enemmän pääomaa maksetaan takaisin. Mitä pienempi asuntolainan pääoma, sitä vähemmän korkoa peritään.
Ota esimerkiksi yksinkertainen asuntolaina 100 000 dollaria korolla 4% vuodessa ja maturiteetilla 24 vuotta. Vuotuinen asuntolainan maksu on 6 558, 68 dollaria. Ensimmäinen maksu sisältää 4 000 dollarin koron (100 000 dollaria x 4%) ja pääoman takaisinmaksun 2 558, 68 dollaria (6 558, 68 dollaria - 4 000 dollaria). Lainan jäljellä oleva maksamatta oleva asuntolainan saldo on 97 441, 32 dollaria (100 000 dollaria - 2 558, 68 dollaria).
Seuraava maksu on yhtä suuri kuin ensimmäinen, 6 558, 68 dollaria, mutta sillä on nyt erilainen koron osuus pääomasta. Toisen maksun korkomaksu on 3 897, 65 dollaria (97 441, 32 dollaria x 4%), kun taas ennakkomaksu on 2 661, 03 dollaria (6 558, 68 dollaria - 3 897, 65 dollaria).
Toisen maksun pääosa on noin 100 dollaria suurempi kuin ensimmäinen. Tämä johtuu siitä, että asunnonomistaja on maksanut rahaa pääomaosuutta kohti - vähentäen sitä - ja uusi korkomaksu lasketaan alemmasta pääomasta. Asuntolainan loppua kohti maksut ovat ensisijaisesti takaisinmaksuja.
Tämä on perus esimerkki perinteisen vaniljalainan käytöstä. Eksoottisilla asuntolainoilla asunnonomistajat voivat valitse heidän kuukausittaiset asuntolainan maksut.
Kuinka asuntolainat vähenevät
Vaikka korkoosuus pienenee kuukausittain, asuntolainan maksut eivät itse vähene ajan kuluessa. Lisää rahaa menee pääomataseeseen, joka poistetaan kokonaan lainan voimassaoloaikana. Seurauksena on, että vuosien kuluessa enemmän talonomistajan maksuista menee pääomaosuuteen, kiihdyttämällä asunnonomistajan oman pääoman ehtoastetta ja vähentämällä saatavan määrää. 30 vuoden kiinteän asuntolainan vuoden 30 aikana asunnonomistaja kasvattaa omaa pääomaa huomattavasti enemmän jokaisella suoritetulla maksulla verrattuna vuosien ensimmäisen ja toisen maksuihin.
Vähennetään maksuja
Joissakin erityistilanteissa asuntolainan maksut voivat kuitenkin vähentyä.
Säädettävän koron asuntolainalla (ARM) voi olla väheneviä maksuja ajan myötä. Tämän tyyppisissä asuntolainoissa korko vaihtelee indeksin perusteella, joka heijastaa luotonantajan kustannuksia lainanantajalta luottomarkkinoilla. ARM-maksut saattavat vähentyä, jos lainan viitekorko laskee lainan aikana. ARM: llä on kuitenkin samanlainen potentiaalinen maksujen lisääntyminen, joskus huomattavasti. Laina-asiakirjoissa määrätään, kuinka paljon korko voi nousta joka vuosi, samoin kuin enimmäismäärä, jota korko voi nousta koko laina-ajan.
Lainanottajan, jonka on maksettava asuntolainavakuutusta lainan alkuvuosina, saattaa nähdä, että asuntolainan maksu vähenee ajan myötä. Suurin osa asuntolainayrityksistä kattaa lainat 80 prosentilla ostohinnasta tai kodin arvosta sen mukaan, kumpi on pienempi, ja lainanottajan odotetaan maksavan loput 20 prosenttia käsirahana.
Tämä laina-arvo-suhde on tarkoitettu suojaamaan lainanantajaa, jos kodin arvo laskee ja lainanottaja on velkaa enemmän kuin koti on arvoinen. Joissakin tilanteissa lainanantajat antavat asunnonomistajille lainata yli 80% ostohinnasta, mutta lainanantajat vaativat asuntolainan vakuutusta osana kauppaa. Tämä vakuutus suojaa lainanantajaa, jos sen on suljettava omaisuus, joka on vähemmän kuin lainan saldo. Lainanottaja maksaa vakuutusmaksut osana kuukausittaista asuntolainan maksua.
Kun lainanottajan lainasaldo laskee tiettyyn prosenttiin kodin arvosta - yleensä 78% -, lainanottaja voi vedota lainanantajaan luopumaan asuntolainan vakuutuksesta. Olettaen, että lainanottaja on onnistunut, asuntolainan maksu pienenee jäljellä olevasta lainasta, koska se ei enää sisällä asuntolainan vakuutusmaksua.
