Kiinteistösijoittaminen on edelleen yksi parhaista tavoista rakentaa varallisuutta ja vähentää veroja. Hyötyihin sisältyy kyky korvata tuloja tuottavan omaisuuden kustannukset poistoilla, käyttää 1031 pörssiä siirtääkseen kiinteistöjen sijoitusten voittoja ja lainata kiinteistöpääomaa lisäinvestointien tekemistä varten tai muihin tarkoituksiin. Lisäksi asunnonomistajat voivat hyötyä henkilökohtaista oleskelua koskevasta vapautuksesta, joka suojaa henkilökohtaisen asuinpaikan myyntitulot pääomavoittoveroilta ja vähentää asuntolainan korot. Lue edelleen, onko yksi näistä strategioista tai niiden yhdistelmä sinulle sopiva. (Lisätietoja taustasta on kohdassa Sijoittaminen kiinteistöihin .)
arvonalennus
Voit palauttaa tuloja tuottavan vuokrakiinteistön kustannukset vuotuisilla verovähennyksillä, joita kutsutaan poistoiksi. Sisäinen verolaki määrittelee poistojen vähennyksen kohtuullisena vähennyksenä kulumiselle, mukaan lukien kohtuullisen korvauksen vanhenemisesta.
Kiinteistösijoittajat käyttävät yleensä poistettua menetelmää, nimeltään MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System), jossa asuinvuokrauskiinteistöt ja rakenteelliset parannukset poistetaan 27, 5 vuoden aikana, kun taas laitteet ja muut kalusteet poistetaan 15 vuoden aikana. Poistot johtuvat usein sijoituskiinteistöjen nettotappioista, vaikka kiinteistöjen tosiasiallinen tuotto olisi positiivinen. Tämä tappio samoin kuin kulut, kuten apuohjelmat ja vakuutukset, raportoidaan luettelossa E, liittovaltion tuloverolomakkeessa 1040 ja vähennetään tavanomaisista tuloista.
1031 Vaihdot
Vaihto 1031, nimeltään sisäisen verolain 1031 §: lle, antaa sijoittajille mahdollisuuden lykätä veroja myymällä yhden sijoituskiinteistön ja käyttämällä omaa pääomaa toisen kiinteistön tai samanarvoisen tai suuremman arvon omaisuuden ostamiseen. Vaihdon on tapahduttava määrätyn ajan kuluessa. Vaikka 1031-vaihto voi sisältää laajasti erityyppisiä kiinteistöjä, suurin osa liiketoimista liittyy kiinteistöihin. (Lisätietoja tämäntyyppisestä vaihdosta on artikkelissa Smart Real Estate Transactions .)
Kiinteistösäännöt
1031-vaihdon onnistuneeksi suorittamiseksi ominaisuuksien on täytettävä seuraavat ehdot:
- Korvaavien kiinteistöjen kokonaisarvon on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin luopuneiden kiinteistöjen arvo. Kauppaan kuuluvien kiinteistöjen on oltava samanlaisia, mikä tarkoittaa, että kiinteistöä ei voi vaihtaa muun tyyppiseen omaisuuteen, kuten kiinteistöön. sijoitusrahasto (REIT). (Lisätietoja REIT-veroista on kohdassa REIT-verotuksen perusteet. ) Vaihdettuja kiinteistöjä on pidettävä "kaupallisissa tarkoituksissa" (sijoitus).
Kaikkia kaupan kautta saatuja käteisvaroja tai omaisuutta, joita ei pidetä samanlaisena omaisuutena, pidetään käynnistysajona ja niistä verotetaan. Käteisvarojen hintaan sisältyy käteisen lisäksi myös fyysinen omaisuus, kuten kalusteet. Asuntolainan käynnistämisellä tarkoitetaan kaikkia transaktiolla saavutettuja velan vähentämisiä. Siksi korvaavalla omaisuudella oletetun velan määrän on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin velan arvo, joka on purettu luovutetun omaisuuden myydessä. (Lisätietoja vastaavanlaisista pörsseistä on luvussa Kauppakiinteistöt, jotta Taxman pysyy Bayssä .)
Sijoittajasäännöt
Sijoittajan on käytettävä pätevää välittäjää. Pätevä välittäjä on edustaja, joka helpottaa 1031-vaihtoprosessia pitämällä suurelta osin hallussaan luovutetusta kiinteistöstä kertyviä nettotuottoja ennen kuin ne sijoitetaan uudelleen korvaavaan omaisuuteen. Vain pätevä välittäjä voi pitää näitä varoja vaihdon aikana. Vaihtoyhdistysliitto selvittää pätevän välittäjän roolin 1031 vaihtoprosessissa.
Sijoittajalle asetetaan kaksi määräaikaa:
- Neljäkymmentäviisi päivää luovutetun kiinteistön myynnin jälkeen hänen on toimitettava kirjallinen luettelo pätevästä vaihto-omaisuudesta vaihdon pätevälle osapuolelle, yleensä välittäjälle. Lisäksi on olemassa useita sääntöjä, jotka rajoittavat tunnistettavien kiinteistöjen lukumäärää. Lisäksi hänen on ostettava hyväksyttävien korvaavien omaisuuserien yhteenlaskettu arvo 180 päivän kuluessa luovutetun omaisuuden myynnistä tai 180 päivän kuluessa kyseisen vuoden veroilmoituksen eräpäivästä., sen mukaan, kumpi tapahtuu ensin.
1031 vaihto, askel askeleelta
Tyypillisessä kaupassa sijoittaja päättää myydä sijoituskiinteistön ja sijoittaa voitot tuotot toiseen kiinteistöön.
- Saavuttaakseen tämän verotehokkaalla tavalla sijoittaja tekee 1031-vaihtosopimuksen pätevän välittäjän kanssa ja saattaa alkuperäisen kiinteistön myyntiin. Samanaikaisesti sijoittaja alkaa etsiä korvaavia kiinteistöjä. Päivänä, jona sijoittaja myy alkuperäisen kiinteistön (luopunut kiinteistö), nettotulot kaikkien kulujen maksamisen jälkeen lähetetään pätevän välittäjän perustamalle erityistilille. Sijoittaja sitten tulee tunnistusjaksoon, ja hänellä on tarkalleen 45 päivää luettelon laatimisesta korvaavista kiinteistöistä ja 180 päivän kuluessa vaihto-omaisuuden lopettamiseksi vaihtojaksolla.Käyttäessään luovutetun kiinteistön kokonaistuotot, sijoittaja sulkeutuu uusia sijoituskiinteistöjä tai kiinteistöjä. Pätevä välittäjä siirtää nämä varat nimetylle yritykselle, erityistili suljetaan ja kauppa on valmis.
Lainanotto omaa pääomaa vastaan
Sijoittajat, jotka ovat rakentaneet huomattavan pääoman joko henkilökohtaiseen kotiinsa tai sijoituskiinteistöönsä, voivat yksinkertaisesti päättää jälleenrahoittaa kiinteistönsä ja vetää oman pääoman lisäsijoitusten tekemiseksi, kodin parantamiseksi tai muihin tarkoituksiin. Määräykset vaihtelevat osavaltioittain.
Tyypillisessä tilanteessa lainanantaja lainaa 80% yhdistetystä lainasta arvoon tai 50% kiinteistön käyvästä markkina-arvosta sen mukaan, kumpi on pienempi. Esimerkiksi 240 000 dollarin kiinteistöllä, jolla on 100 000 dollarin laina, enimmäismäärä lainanottaja voi saada on 92 000 dollaria (240 000 dollaria x 80% - 100 000 dollaria).
Lainakyky riippuu myös lainanottajan luottotuloksesta, hänen nykyisestä velkaantumisasteesta ja velkasuhteesta. Vaikka tämä strategia on hiukan vaarallisempi, niille, jotka kykenevät käsittelemään ylimääräisen velan, se voi auttaa rakentamaan vaurautta joutumatta sopimaan 1031-vaihtoon tai myymään kiinteistöä. (Jos haluat lisätietoja asuntolainoista, lue The Home-Equin Loan: Mikä se on ja miten se toimii .)
Veron lykkääminen kodin myynnistä
Voitot, jotka syntyvät verovelvollisen ensisijaisen henkilökohtaisen asuinpaikan myynnistä, eivät kuulu pääomavoittojen verotukseen, joka on enintään 500 000 dollaria avioparilla ja 250 000 dollaria yksinäisillä henkilöillä, jos verovelvollinen on asunut kotona kaksi viiden viimeisen vuoden ajan. Lisäksi jos verovelvollisen ensisijaisen asuinpaikan myynnistä saatavat voitot ovat suuremmat kuin nämä poissulkemiset, verovelvollinen voi myös sijoittaa kyseisen osan 1031-vaihdon kautta.
Sijoittajat, jotka asuvat alueilla, joilla kodin arvot arvostuvat, voivat käyttää kaupankäynnin strategiaa rakentaakseen henkilökohtaista vaurauttaan ja minimoidakseen veroja samanaikaisesti. (Lisätietoja kodin myynnin verovaikutuksista on artikkelissa Joko kotimyyntisi antaa sinulle verovaimennuksen? )
Asuntolainan korkovähennys
Asunnonomistajat voivat vähentää korkoihin liittyvän kiinnitysosuutensa veroilmoituksissaan. Nämä maksut ovat korkeampia asuntolainan alkuvuosina ja vähenevät asteittain asuntolainan maksamisen jälkeen. ( Asuntolainan korkoverovähennys .)
Pohjaviiva
Kiinteistön omistajalla, joka haluaa myydä, on paljon vaihtoehtoja, minimoimalla verovelvollisuus.
- 1031-vaihto mahdollistaa myynnin tuoton uudelleeninvestoinnin samankaltaiseen omaisuuteen. Asuntoa koskevassa lainassa käytetään suoraan kiinteistön arvoa ja sitä voidaan käyttää moniin tarkoituksiin. Pääasiallisen asunnon myynti on oikeutettu erityinen verokohtelu. Asuntolainan korot voidaan vähentää verohetkellä.
Henkilökohtainen tilanne sanelee, mikä näistä vaihtoehdoista sopii sinulle, mutta mikä tahansa niistä auttaa sinua saamaan kaiken irti kiinteistösi sijoituksista.
Aiheeseen liittyvää lukemista, katso veroperusta asunnonomistajille .
