Mikä on vaihdettava ARM
Vaihtokelpoinen ARM on säädettävä korko kiinnitys (ARM), joka antaa lainanottajalle mahdollisuuden muuttaa kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi. Vaihtokelpoisia ARM-tuotteita markkinoidaan tapana hyödyntää laskevia korkoja, ja niihin sisältyy yleensä erityisehtoja. Rahoituslaitos perii yleensä maksun ARM: n vaihtamisesta kiinteäkorkoiseen kiinnitykseen.
JATKUVA alas vaihdettava ase
Vaihtovelkakirjalainat ovat kahden kiinnitystyypin yhdistelmä: tavanomainen kiinteäkorkoinen 30 vuoden kiinnitys ja säädettävän korkoinen kiinnitys (ARM). Kiinteäkorkoiset kiinnitykset antavat lainanottajalle turvallisuuden tietää, että hänen kuukausimaksunsa ei muutu koskaan, vaikka korot nousevat; ajan myötä maksut vähenevät tosiasiassa suhteessa inflaatioon. Säädettävä korkoinen asuntolaina alkaa huomattavasti alhaisemmalla johdanto-osuuksilla, mutta tietyn ajanjakson (tyypillisesti viiden vuoden) jälkeen korkoa mukautetaan indeksin, kuten LIBOR, mukaan lukien marginaali. Korkoa säädetään yleensä kuuden kuukauden välein ja se voi nousta tai laskea (sopimuksessa määritellyissä rajoissa).
Vaihtokelpoisella ARM: lla asuntolaina alkaa kuin 30 vuoden säädettävä korko - toisin sanoen kyykkykorolla, joka on alhaisempi kuin markkinoiden keskiarvo. Lainanottajalla on kuitenkin mahdollisuus muuntaa kiinteään korkoon määrätyn ajanjakson kuluessa, usein ensimmäisen vuoden jälkeen, mutta ennen viidennettä. Uusi korko on yleensä alhaisin tarjoama seitsemän päivän kuluessa ennen lukitsemista. Jos korot putoavat, lainanottaja voi saada alhaisemman kiinteän koron kuin alun perin olisi voinut saada.
Vaihdettavat aseet voivat olla järkeviä, kun hinnat ovat korkeat
1980-luvun alkupuolella käyttöön otetut vaihtovelkakirjalaitteet tulivat näkyviin kaksinumeroisten kiinteäkorkoisten kiinnitysten aikana. Teorian mukaan korkojen historiallisesti epätodennäköisesti nousevan paljon korkeammalle (estävät poikkeuksellisen inflaation), vaihtovelkakirjalainojen lainanottajat voisivat pääasiassa lyödä vetoa matalamman koron todennäköisyyteen tulevaisuudessa. Varhaisessa vaiheessa vaihdettavat armeijat olivat kalliita ja sisälsivät raskaita rajoituksia. Mutta vuonna 1987 valtion tukemat asuntolainayritykset Fannie Mae ja Freddie Mac aloittivat vaihtovelkakirjalainojen ostamisen jälkimarkkinoilta; Koska useimmat kaupalliset pankit myyvät asuntolainojaan jälkimarkkinoilla, kahden asuntolainan jättiläisen hyväksymä vaihtovelkakirjalainoja johti niiden nopeaan laajentumiseen. Kilpailu puolestaan alensi palkkioita ja vähemmän rajoittavia ehtoja.
Huono puoli
Vaihtokelpoisten aseiden tärkein haittapuoli on, että ne pakottavat lainanottajan seuraamaan korkoja ja ennustamaan tulevia muutoksia - jotkut edes asiantuntijat eivät voi tehdä luotettavasti. Myös vaihtovelkakirjalainan korot - sekä johdantokorko että myöhemmin kiinteä korko - ovat yleensä hieman korkeammat kuin markkinakorot. Ja vaikka lainanottajat eivät maksa sulkemiskustannuksia asuntolainan muuntamisessa, lainanantajat veloittavat palkkiot. Samaan aikaan, jos korot nousevat johdantokaudella, vaihtovelkakirjalainan hyöty menetetään. Lopuksi, kuukausimaksu muuntamisen jälkeen on melkein varmasti korkeampi kuin se, mitä talonomistaja maksoi kiusaajakoron mukaan, vaikkakin sen vakuuden kanssa, että se pysyy kiinteänä.
