Mikä on tavanomainen asuntolaina tai laina?
Tavanomainen asuntolaina tai tavanomainen laina on minkä tahansa tyyppistä asunnon ostajalainaa, jota ei tarjoa tai takaa julkinen elin, kuten federatiivinen asuntohallinto (FHA), Yhdysvaltain veteraaniasiat (VA) tai USDA: n maaseutuasuntopalvelu, mutta sen sijaan se on saatavana yksityisen lainanantajan (pankit, luottoyhdistykset, asuntolainayhtiöt) tai kahden valtion tukeman yrityksen, liittovaltion kansallisen asuntolainayhdistyksen (Fannie Mae) ja liittovaltion kotilainakiinnitysyhtiön (Freddie Mac) välityksellä tai takaa.
Perinteisiin lainoihin viitataan usein virheellisesti vaatimustenmukaisina asuntolainoina tai lainoina. Vaikka päällekkäisyyttä on, nämä kaksi ovat erillisiä luokkia. Vaatimusten mukainen asuntolaina on sellainen, jonka ehdot täyttävät Fannie Maen ja Freddie Macin rahoitusehdot. Tärkein joukossa on dollariarvo, jonka asettavat vuosittain liittovaltion asuntorahoitusvirasto (FHFA): Suurimmassa osassa Yhdysvaltain mannerosaa laina ei saa ylittää 484 350 dollaria vuonna 2019. Joten vaikka kaikki vaatimukset täyttävät lainat ovat tavanomaisia, kaikkia tavanomaisia lainoja ei voida pitää vaatimusten mukaisina. Esimerkiksi 80000 dollarin hyppylaina on tavanomainen asuntolaina, mutta ei vaatimusten mukainen asuntolaina - koska se ylittää määrän, jonka avulla Fannie Mae tai Freddie Mac voisivat varmistaa sen. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "Jumbo Vs. -tavanomaisten asuntolainojen ymmärtäminen")
Tällä hetkellä tavanomaiset asuntolainat edustavat noin kaksi kolmasosaa Yhdysvaltain asuntolainan omistajien lainoista. Tavanomaisten asuntolainojen jälkimarkkinat ovat erittäin suuret ja likvidit. Suurin osa tavanomaisista asuntolainoista pakataan läpivirtalainavakuudellisiin arvopapereihin, jotka käyvät kauppaa vakiintuneilla termiinimarkkinoilla, joita kutsutaan ilmoitettaviksi asuntolainamarkkinoiksi (TBA). Monet näistä tavanomaisista läpikulkuarvopapereista arvopaperistetaan edelleen vakuudellisiin asuntolainavelvoitteisiin.
Avainsanat
- Tavanomainen asuntolaina tai tavanomainen laina on asunnon ostajan laina, jota ei tarjoa tai takaa julkisyhteisö. Se on saatavana yksityisen lainanantajan tai kahden valtion tukeman yrityksen - Fannie Maen ja Freddie Mac. - kautta tai takaa sen. Potentiaalisten lainanottajien on Täytä virallinen asuntolainahakemus, toimita vaadittavat asiakirjat, luottotiedot ja nykyinen luottotulos. Tavanomaiset lainakorot ovat yleensä korkeammat kuin valtion tukemat kiinnitykset, kuten FHA-lainat.
Kuinka tavanomainen asuntolaina tai laina toimii
Vuotta subprime-asuntolainojen tuhoamisesta vuonna 2007, luotonantajat ovat tiukenneet lainoja koskevia vaatimuksia - esimerkiksi ”ei tarkistusta” ja ”ei käsirahaa” -lainoja on mennyt tuulen mukana, mutta kaiken kaikkiaan suurin osa perusvaatimuksista ei ole muuttunut. Mahdollisten lainanottajien on täytettävä virallinen asuntolainahakemus (ja yleensä maksettava hakemusmaksu), toimitettava sitten lainanantajalle tarvittavat asiakirjat laajan tarkastuksen tekemiseksi heidän taustastaan, luottohistoriasta ja nykyisestä luottotuloksesta.
Vaadittava dokumentaatio
Mikään kiinteistö ei ole koskaan sataprosenttisesti rahoitettu. Tarkastaessasi varoja ja vastuita, lainanantaja etsii paitsi sitä, onko sinulla varaa kuukausittaisiin asuntolainamaksuihisi (jotka eivät yleensä saisi ylittää 28% bruttotuloistasi), mutta myös kuinka pystyt käsittelemään kiinteistön ennakkomaksun (ja jos on, kuinka paljon), samoin kuin muut ennakkomaksut, kuten lainan aloittamis- tai merkintäpalkkiot, välittäjäpalkkiot ja toimitus- tai lopettamiskustannukset, jotka kaikki voivat merkittävästi kasvattaa asuntolainan kustannuksia. Vaadittavien tuotteiden joukossa ovat:
1 Palkan todiste. Nämä asiakirjat sisältävät, mutta eivät rajoitu niihin:
- Kolmekymmentä päivää palkkamerkkejä, jotka osoittavat tuloja sekä vuosittaisia tulojaKahden vuoden ajan liittovaltion veroilmoituksetKuusikymmentä päivää tai neljännesvuosittaiset lausunnot kaikista omaisuustileistä, mukaan lukien tarkistukset, säästöt ja mahdolliset sijoitustilitKaksi vuotta W-2-lausuntoja
Lainanottajan on myös oltava valmis todistamaan mahdolliset lisätulot, kuten elatusaput tai bonukset.
2. Omaisuuserät. Sinun on esitettävä tiliotteet ja sijoitustilitiliöt todistaaksesi, että sinulla on varoja oleskelun käsirahaan ja sulkemiskustannuksiin sekä kassavarat. Jos saat rahaa ystävältä tai sukulaiselta käsirahana, tarvitset lahjakirjeitä, jotka todistavat, että nämä eivät ole lainoja ja että niillä ei ole vaadittua tai pakollista takaisinmaksua. Nämä kirjeet on usein tarkistettava.
3. Työllisyyden todentaminen. Lainanantajat haluavat tänään varmistaa, että ne lainaavat vain luotonsaajille, joilla on vakaa työhistoria. Lainanantaja ei vain halua nähdä palkkanne, vaan voi myös soittaa työnantajallesi varmistaaksesi, että olet edelleen työssä ja tarkistaa palkkasi. Jos olet hiljattain vaihtanut työpaikkaa, lainanantaja saattaa haluta ottaa yhteyttä edelliseen työnantajaan. Itsenäisten ammatinharjoittajien on toimitettava huomattavia lisätietoja liiketoiminnasta ja tuloistaan.
4. Muut asiakirjat. Lainanantajan on kopioitava ajokortti tai valtion henkilökortti ja tarvittava sosiaaliturvatunnuksesi ja allekirjoituksesi, jotta lainanantaja voi ladata luottoraportin.
Korot
Tavanomaiset lainakorot ovat yleensä korkeampia kuin valtion tukemat kiinnitykset, kuten FHA-lainat (vaikka nämä lainat, jotka yleensä velvoittavat lainanottajat maksamaan asuntolainavakuutusmaksuja, saattavat osoittautua pitkällä aikavälillä yhtä kalliiksi).
Tavanomaisen asuntolainan korko riippuu monista tekijöistä, mukaan lukien lainan ehdot - sen pituudesta, suuruudesta ja siitä, onko sillä kiinteä vai säädettävä korko - sekä nykyisistä talous- tai rahoitusmarkkinaolosuhteista. Asuntolainan myöntäjät asettavat korot perustuen tulevaisuuden inflaatio-odotuksiinsa; Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden tarjonta ja kysyntä vaikuttavat myös korkoihin. Kun liittovaltion keskuspankki tekee pankeista kalliimpana lainata kohdistamalla korkeammat liittovaltion rahastojen korot, pankit puolestaan siirtävät korkeammat kustannukset asiakkailleen, ja kulutusluotot, myös asuntolainojen korot, nousevat.
Tyypillisesti korkoon liittyy pisteitä, lainanantajalle (tai välittäjälle) maksettuja palkkioita. Mitä enemmän pisteitä maksat, sitä matalampi korko on. Yksi piste maksaa 1% lainan määrästä ja alentaa korkoasi noin 0, 25%. Yleensä ihmisten, jotka aikovat asua kodissa pitkään (vähintään 10 vuotta), tulisi harkita pisteitä pitämään korot alhaisempana lainan voimassaoloaikana.
Viimeinen tekijä koron määrittämisessä on yksittäisen lainanottajan taloudellinen profiili: henkilökohtainen omaisuus, luottokelpoisuus ja ennakkomaksun koko, jonka hän voi suorittaa rahoitettavalle asuinpaikalle.
Ostajan, joka aikoo asua kotona vähintään 10 vuotta, tulisi harkita pisteiden maksamista pitämään korot alhaisempana asuntolainan voimassaoloaikana.
Erityiset huomiot tavanomaisesta kiinnityksestä tai lainasta
Tämäntyyppiset lainat eivät ole kaikille. Tässä katsotaan, kuka todennäköisesti täyttää tavanomaisen asuntolainan ja kuka ei.
Kuka on todennäköisesti pätevä
Ihmiset, joilla on vakiintuneet luottotiedot ja tähtitieteelliset luottotiedot ja joilla on vakaa taloudellinen perusta, yleensä kelvollisia tavanomaisiin asuntolainoihin. Tarkemmin sanottuna ihanteellisella ehdokkaalla tulisi olla:
- Luottoluokitus on vähintään 680 ja edullisesti selvästi yli 700. Mitä korkeampi pistemäärä, sitä alhaisempi on lainan korko, ja parhaat ehdot varataan yli 740: lle . Hyväksyttävä velan ja tulon suhde (DTI)). Tämä on kuukausittaisten velvoitteiden summa verrattuna kuukausituloihisi. Tämä luku on noin 36 prosenttia ja enintään 43 prosenttia. Etumaksu on vähintään 20% kodin ostohinnasta, joka on helposti saatavana. Luotonantajat voivat ja hyväksyvät vähemmän, mutta jos he niin tekevät, he vaativat usein, että lainanottajat ottavat yksityisen asuntolainan vakuutuksen ja maksavat vakuutusmaksut kuukausittain, kunnes he saavuttavat talossa vähintään 20 prosentin pääoman.
Lisäksi tavanomaiset asuntolainat ovat usein paras tai ainoa käyttöoikeus asunnon ostajille, jotka haluavat asuinpaikan sijoitustarkoituksiin, toisena kodina tai jotka haluavat ostaa kiinteistön, jonka hinta on yli 500 000 dollaria.
Kuka epäilee pätevyyttä
Yleisesti ottaen niillä, jotka ovat vasta alkamassa elämässä, niillä, joiden velka on normaalia enemmän, ja niillä, joilla on vaatimaton luottoluokitus, on usein vaikeuksia saada tavanomaisia lainoja. Tarkemmin sanottuna nämä asuntolainat olisivat kovia niille, joilla on:
- Konkurssi tai markkinoilta sulkeminen viimeisen seitsemän vuoden aikana.Luotto-asteikot ovat alle 650.DTI-arvot ovat yli 43%. Vähemmän kuin 20% tai jopa 10% kodin ostohinnasta käsiraha.
