Kun aiot ostaa tai myydä talon, yksi harkinnan arvoinen tekijä on kiinteistönvälittäjän palkkiot. Valitettavasti suurin osa ihmisistä on kiinnostunut vain siitä, kuinka paljon nämä maksut ovat, eikä heillä ole aavistustakaan kuinka ne toimivat tai kuka jopa maksaa heille, kun kauppa on valmis. Tässä tarkastellaan joitakin kiinteistömaksujen yleisempää periaatetta.
Kuinka paljon?
Kiinteistönvälittäjille maksetut palkkiot ovat neuvoteltavissa, ja siksi ne vaihtelevat. Vaikka monet uskovat, että palkkiot ovat aina 6 prosenttia, REAL Trends Data -raportin mukaan vuonna 2004 keskimääräinen palkkioprosentti Yhdysvalloissa oli 5, 1 prosenttia. Tämä prosenttiosuus on prosenttiosuus kodin myyntihinnasta, joten tarkkaa summaa, josta tämä johtuu, ei tiedä ennen kuin tarjous on hyväksytty ja talo myydään. Mahdolliset palkkiot kiinteistönvälittäjälle on neuvoteltava osana edustajan ja ostajan tai myyjän välistä sopimusta ennen kaupan valmistumista.
Kuka maksaa?
Juuri se, joka maksaa kiinteistönvälittäjän palkkion, on asioista hieman hankala. Jos oletetaan, että sekä ostajalla että myyjällä on edustaja, voisit väittää, että myyjä maksaa sen tai että ostaja maksaa sen. Tämä johtuu siitä, että maksu tulee myyntituloista, ja se jaetaan usein - vaikka ei aina - tasaisesti kahden edustajan kesken.
Oletetaan esimerkiksi, että ostaja ja myyjä (jokaisella on kiinteistönvälittäjä) sopivat kodin sopimuksesta. Koti myydään ostajalle 250 000 dollarilla. Jos oletetaan, että kiinteistövälityspalkkio on 6%, tämä tarkoittaa, että myynnistä maksettava palkkio on 15 000 dollaria. Voit joko väittää, että ostaja maksaa tämän maksun (koska hän maksaa talon kustannukset), tai että myyjä maksaa sen (koska se tulee ulos kodin pääomasta). Kummassakin tapauksessa on tärkeää huomata, että tämä maksu tulee kodin kustannuksista - sitä ei vähennetä myyntihinnan lisäksi. Joten, jos myyjä omistaa talon suoraan, hän syntyy myynnistä 235 000 dollarilla (250 000 dollarilla - 15 000 dollarilla).
Kuinka raha jaetaan?
Ostajan ja myyjän edustajien kanssa tekemissä sopimuksissa määritetään palkkio, jonka kukin edustaja saa etukäteen. Prosenttiosuus jaetaan usein tasaisesti ostajan ja myyjän edustajan kesken, vaikka joskus sopimuksessa voidaan määrätä, että yksi edustaja saa enemmän palkkiota kuin toinen. Sitten kaupassa lakimiesten on yleensä poistettava palkkio ja jaettava se edustajien sopimusten mukaisesti. Maksu ei kuitenkaan mene suoraan kiinteistönvälittäjille - se maksetaan heidän välittäjilleen. Toimiluvan saaneiden kiinteistönvälittäjien on työskenneltävä välittäjän parissa. Useat niistä vähentävät kiinteistövälitysmaksuja kattamaan esimerkiksi mainonnan, opasteiden vuokrauksen ja toimistotilan kustannukset.
Kiinteistöt kiinteistömaksuista
Yksi suurimmista kiistaan kiinteistömaksuista on, että ne ovat liian korkeat tai että kiinteistövälittäjien tarjoama palvelu ei ole palkkioiden kustannuksen arvoinen. Vaikka on ehdottomasti sekä hyviä että huonoja edustajia, tämä on edelleen vaikea peruste voittaa kummaltakin puolelta. Oletetaan esimerkiksi, että yllä olevassa esimerkissä oleva koti myytiin ensimmäisenä päivänä. Tämä tarkoittaa itse asiassa sitä, että ainakin myyjän edustaja tekee 7500 dollaria suhteellisen pienestä työstä - enimmäkseen valokuvien ottamisesta, kodin listaamisesta, keskustelusta hinnoittelusta myyjän kanssa ja vastaamiseen hänen kysymyksiinsä. Kääntöpuolella kodin myyminen voi kuitenkin kestää myös viikkoja, kuukausia tai erittäin ainutlaatuisten tai kalliiden talojen osalta vuosia. Myyjän edustajalle tämä voi lisätä useita tunteja, jotka vietetään kodin markkinoinnissa, avoimien talojen pitämisessä ja puheluiden vastaanottamisessa ja pysymisessä muiden luetteloiden ja myynnin seurassa naapurustossa; tämä edustaja vastaa myös talon pitämisestä markkinoilla pitkällä aikavälillä, mukaan lukien opasteet ja mainosmaksut. Jos tarkastellaan sitä tällä tavalla, niin monet myyjät eivät halua ottaa riskiä maksaa kiinteistönvälittäjä tunnilla.
Sama koskee ostajia - jotkut löytävät talon heti, kun taas toiset katsovat kymmeniä koteja ennen kuin asettuvat yhteen. Jos ostajien olisi maksettava edustajalle tunti, heillä olisi epäkohtana kiirettä. Jos he maksisivat edustajalle kiinteän maksun, tämä voisi antaa kiinteistönvälittäjälle mahdollisuuden siirtyä valintaa nopeammin. Tällä tavalla palkkiojärjestelmä on suunniteltu toimimaan eräänlaisena kompromissina ostajan ja myyjän välillä.
Kiinteät maksut
Tästä huolimatta on listausagentteja, jotka työskentelevät kiinteällä maksulla. Tämä voi tietysti hyödyttää myyjiä kustannussäästöinä, mutta haittana on, että nämä edustajat tarjoavat yleensä rajoitetun edustuston. Prosenttiperusteiset kiinteistömaksut toimivat tietyssä suhteessa vakuutuksena, joka suojaa sekä kiinteistönvälittäjiä että heidän edustamiaan ostajia ja myyjiä. Kuten vakuutuksissa, vain yksi osapuoli saa maksimaalisen hyödyn kussakin yksittäisessä tapauksessa, mutta tämä tasapainottaa järjestelmän toiminnan.
Tapauksissa, joissa kiinteistönvälittäjän on työskenneltävä useita kuukausia sopimuksen tekemiseksi, prosentuaalinen maksu varmistaa, että hän voi odottaa kohtuullista summaa suoritetusta työstä ja kustannuksista, jotka aiheutuvat työn suorittamisesta. Tämä tarkoittaa kuitenkin myös, että kiinteistönvälittäjä saa joskus palkkaa yhtä paljon paljon vähemmän työstä. Koska molemmat osapuolet tekevät kaupan ilman minkäänlaista tietoa tuloksesta, korkoa pidetään oikeudenmukaisena tapana varmistaa, että ostaja tai myyjä ei maksa liian paljon ja että kiinteistönvälittäjälle maksetaan oikeudenmukaisesti työn määrä kauppa voi johtaa. Prosenttiosuus on myös tapa tasoittaa kilpailuedellytyksiä asettamalla kiinteistönvälittäjät ostajien ja myyjien saataville riippumatta siitä ovatko he miljonäärejä vai haluavatko ostaa tai myydä 90 000 dollarin huoneistoa. (Onko sinulla hyvä kiinteistönvälittäjä? Lue kiinteistövälittäjän määritelmä jokaisesta vihjeestä.)
Pohjaviiva
Kiinteistönvälittäjäpalkkiot voivat olla yksi vähiten ymmärretyistä näkökohdista kodin ostamisessa tai myymisessä. Jos päätät rekrytoida kiinteistönvälittäjän palveluita, muista lukea sopimus huolellisesti ja ymmärtää ehdot, jotka koskevat palkkiota, jonka maksat edustajasi palveluista.
