Mikä on luottamuslaki?
Luottamusasiakirja, joka tunnetaan myös nimellä luottamusasiakirja, on asiakirja, jota käytetään joskus kiinteistökaupoissa Yhdysvalloissa. Se on asiakirja, joka tulee voimaan, kun toinen osapuoli on ottanut lainan toiselta osapuolelta kiinteistön ostamiseksi. Luottamusasiakirja edustaa lainanottajan ja lainanantajan välistä sopimusta siitä, että puolueeton ja riippumaton kolmas osapuoli pitää kiinteistön luotettavana, kunnes laina maksetaan.
Vaikka luottamusasiakirjat ovat harvinaisempia kuin aikaisemmin, noin 20 valtiota edelleen valtuuttaa käyttämään yhtä kuin asuntolainaa, kun rahoitetaan kiinteistöjen ostoa.
Luottamusasiakirjoja käytetään yleisesti Alaskassa, Arizonassa, Kaliforniassa, Coloradossa, Idaholla, Illinoisissa, Mississippi, Missouri, Montana, Pohjois-Carolina, Tennessee, Texas, Virginia ja Länsi-Virginia. Muutama osavaltio, kuten Kentucky, Maryland ja Etelä-Dakota, sallii sekä luottamusasiakirjojen että asuntolainojen käytön.
Avain Takeaway
- Rahoitetuissa kiinteistökaupoissa luottamuskirjat siirtävät kiinteistön laillisen omistusoikeuden kolmannelle osapuolelle, kuten pankille, escrow- tai omistusyhtiölle, kunnes lainanottaja maksaa velansa lainanantajalle. Luottamusasiakirjoja käytetään asuntolainojen sijasta. useissa osavaltioissa. Luottamusasiakirjoihin sijoittaminen voi tarjota tuottoisan tulovirran.
Kuinka luottamuslaki toimii
Kiinteistökaupassa - sanotaan esimerkiksi kodin ostaminen - lainanantaja antaa lainanottajalle rahaa vastineeksi yhdestä tai useammasta velkasitoumuksesta, joka liittyy luottamusasiakirjaan. Tämä asiakirja siirtää laillisen omistusoikeuden kiinteistölle puolueettomalle toimitsijamiehelle, tyypillisesti omistajayritykselle, esc-yhtiölle tai pankille, joka pitää sitä vakuuksina velkakirjoihin - lainan vakuudeksi. Oikeudenmukainen omistusoikeus - oikeus saada täysi omistusoikeus - jää lainanottajalle, samoin kuin kiinteistön täysi käyttö ja vastuu siitä.
Tämä tilanne jatkuu koko lainan takaisinmaksuajan. Toimitsijamiehellä on laillinen omistusoikeus, kunnes lainanottaja maksaa velan kokonaan, jolloin kiinteistöstä tulee lainanottaja. Jos lainanottaja laiminlyö lainan, toimitsijamies ottaa täyden hallinnan omaisuudesta.
Luottamusasia vastaan asuntolaina
Luottamusasiakirjoja ja asuntolainoja käytetään sekä pankki- että yksityislainoissa kiinteistöjen panttioikeuksien luomiseksi, ja molemmat kirjataan tyypillisesti velaksi siinä läänissä, jossa kiinteistö sijaitsee.
Asuntolainalla on kuitenkin kaksi osapuolta: lainanottaja (tai asuntolainan saaja) ja lainanantaja (tai asuntolainan saaja). Sitä vastoin luottamuslakiin kuuluu kolme osapuolta: lainanottaja (tai luotonantaja), lainanantaja (tai edunsaaja) ja edunvalvoja. Luotonantajalla on omistusoikeus luotonantajalle; Jos lainanottaja epäonnistuu, se käynnistää ja saattaa päätökseen sulkemisprosessin lainanantajan pyynnöstä.
Vastoin yleistä käyttöä, asuntolaina ei ole teknisesti laina kiinteistön ostamiselle; se on sopimus, joka vakuuttaa kiinteistön lainan vakuudeksi.
Foreclosures ja luottamusasiakirjat
Asuntolainoilla ja luottamusasiakirjoilla on erilaiset sulkemisprosessit. Oikeudellinen sulkeminen on tuomioistuimen valvoma prosessi, joka pannaan täytäntöön, kun lainanantaja nostaa oikeudenkäynnin lainanottajaa kiinnityksen laiminlyönnistä. Prosessi on aikaa vievä ja kallis. Lisäksi, jos suljettu kiinteistöhuutokauppa ei tuota tarpeeksi rahaa vekselin maksamiseen, lainanantaja voi tehdä lainanottajaa koskevan puutteellisuuspäätöksen, nostaen kanteen loppusummasta. Lainanottajalla on kuitenkin lunastusoikeus myös kiinteistön myynnin jälkeen: Hän voi maksaa lainanantajalle takaisin tietyn ajan kuluessa ja hankkia omaisuuden omaisuuden.
Sitä vastoin luottamuslaki antaa lainanantajalle mahdollisuuden aloittaa nopeamman ja halvemman markkinoiden ulkopuolisen markkinoiden sulkemisen, ohittamalla tuomioistuinjärjestelmän ja noudattamalla luottamusasiakirjassa ja valtion laissa kuvattuja menettelyjä. Jos lainanottaja ei tee lainaa nykyisellä, kiinteistö pannaan huutokauppaan edunvalvojan myynnin kautta. Omistusoikeus siirtyy toimitsijamieheltä uudelle omistajalle toimitsijamääräyksen kautta myynnin jälkeen. Kun toimitsijamyynnissä ei ole tarjoajia, omaisuus palautetaan lainanantajalle edunvalvojan teon kautta. Kun kiinteistö on myyty, lainanottajalla ei ole lunastusoikeutta.
Lisäksi toimitsijamiehellä on velvollisuus maksaa myyntitulot lainanottajalle ja lainanantajalle myynnin valmistuttua. Toimitsijamies maksaa lainanantajalle velan jäljellä olevan määrän ja maksaa lainanottajalle kaiken, mikä ylittää kyseisen määrän, jolloin lainanantaja voi ostaa kiinteistön.
Luottamusasiakirjoihin sijoittamisen etuja ja haittoja
Sijoittajat, jotka etsivät mehukkaita tuottoja, kääntyvät joskus kiinteistöalaan - etenkin luottamustoimiin.
Luottamuksellisina sijoittajina sijoittaja lainaa rahaa kiinteistöhankkeessa työskentelevälle kehittäjälle. Sijoittajan nimi jatkaa luotonantoa lainanantajana. Sijoittaja kerää lainalle korkoa; projektin päätyttyä hänen päämiehensä palautetaan hänelle kokonaisuudessaan. Luottamustekijävälittäjä yleensä helpottaa kauppaa.
Plussat
-
Korkeasti tuottava tulovirta
-
Salkun monipuolistaminen
Haittoja
-
epälikvidisyys
-
Ei pääoman arvostusta
Millainen kehittäjä tulee tähän järjestelyyn? Pankit ovat usein vastahakoisia myöntämään lainoja tietyntyyppiselle kehitykselle, kuten keskikokoisille kaupallisille hankkeille - liian pienille suurille lainanantajille, liian suurille pienille - tai kehittäjille, joilla on huono tulos tai liian monta lainaa. Varovaiset lainanantajat voivat myös siirtyä kehittäjille liian hitaasti hankkeen aloittamiselle tai toteuttamiselle asetetun tiukan määräajan saavuttamiseksi.
Joten nämä kehittäjät ovat usein hieman romahtamassa. Näistä syistä luottamuslakiin sijoittajat voivat usein odottaa rahansa korkeita korkoja. Ne voivat hyötyä hajauttamisesta eri omaisuusluokkiin ilman, että tarvitset asiantuntijoita kiinteistöjen rakentamisessa tai hallinnassa: Tämä on passiivinen sijoitus.
Luottamuksellisella sijoituksella on tiettyjä riskejä ja haittoja. Toisin kuin osakekannat, kiinteistösijoitukset eivät ole likvidejä, mikä tarkoittaa, että sijoittajat eivät voi hakea rahansa kysynnästä. Sijoittajat voivat myös odottaa vain lainan tuottamaa korkoa, minkä lisäksi ylimääräinen pääoman arvostus on epätodennäköistä. Sijoitetut osapuolet voivat käyttää hyväkseen kaikkia oikeudellisia eroja luottamusasiakirjassa, aiheuttaen kalliita juridisia takertumia, jotka voivat vaarantaa sijoituksen. Tyypillisellä sijoittajalla, jolla on vähän kokemusta, voi olla vaikeuksia, koska luotettavien ja luotettavien kehittäjien, projektien ja välittäjien löytämiseksi tarvitaan tietty asiantuntemus.
Todellisen maailman esimerkki luottamusasiakirjasta
Esimerkiksi Teksasin Austin Countyssä käytetty lyhyt asiakirja Trust of Trust -asiakirja kattaa useimmille lainanantajille asetetut vaatimukset. Lomake alkaa termien määritelmällä ja välilyönnit lainanottajalle, lainanantajalle ja edunvalvojalle nimien täyttämiseksi. Lainan määrä ja kiinteistön osoite on myös täytettävä.
Tämän jakson jälkeen asiakirja jatkaa sitten omaisuuden ja yhdenmukaisten sopimusten siirtoa, mukaan lukien:
- Yksityiskohtaiset tiedot pääoman ja korkojen maksamisestaLainavarauksetLiens-omaisuusvakuutus ja rakenteen ylläpitoRakenteen käyttöaste - lainanottajan mukaan on asuttava asuinpaikkaansa 60 päivän kuluessa
Lomake sisältää myös epäyhtenäiset kovenantit, joissa määritetään minkä tahansa sopimusehdon laiminlyönti tai rikkomus. On myös määritelty, että asiakirjassa käsitelty laina ei ole asuntolaina - eli jotain, josta lainanottaja saa rahaa - laina on kiinteistön ostamiseen.
Luottamusasiakirja päättyy välilyönnille lainanottajan allekirjoitukselle, joka heidän on tehtävä notaarin ja kahden todistajan läsnäollessa, jotka myös allekirjoittavat.
