Mikä on toistuvan myynnin menetelmä?
Uudelleenmyyntimenetelmä on tapa laskea saman kiinteistöosan myyntihinnan muutokset tietyissä aikatauluissa.
Asuntomarkkinoiden analyytikot käyttävät tätä suhteellisen yksinkertaista lähestymistapaa asuntojen hintojen muutosten arvioimiseksi kuukausista vuosiin. Eri asuntojen hintaindeksit ovat ottaneet käyttöön uusintamyynnin menetelmän tarjotakseen kiinteistömarkkinoista tietoa asunnon ostajille ja myyjät, kiinteistösijoittajat sekä asunto- ja asuntorahoitusalalla työskentelevät.
Avainsanat
- Uudelleenmyyntimenetelmällä arvioidaan, kuinka talon arvot muuttuvat ajan myötä keskittymällä saman kiinteistön eri myyntiohintoihin. Eri asuntojen hintaindeksit ovat ottaneet käyttöön uusintamyynnin menetelmän poistaakseen hintaerojen kirjanpitoon liittyvän ongelman kotona, jolla on vaihtelevia ominaisuuksia.Korintamyyntimenetelmässä ei ole virheitä, sillä se rajoittaa tiedot taloihin, joita on myyty enemmän kuin kahdesti näytejakson aikana, ja huomioidaan tosiasia, että sama kiinteistö voi muuttua ajan myötä.
Toista myyntimenetelmä
Asuntomarkkinoita pidetään yhtenä Yhdysvaltojen johtavista taloudellisista indikaattoreista. Asuntomarkkinoiden tila ja talouden kokonaisuus liittyvät toisiinsa monin tavoin. Kiinteistöjen hintojen noustessa asunnonomistajat lisäävät itseluottamustaan ja löysävät usein kukkarolangansa, mikä aiheuttaa kulutusmenojen nousun. Kehittäjiä herättävät myös lisääntyneen kysynnän merkit, jotka lisäävät bruttokansantuotetta (BKT) investoimalla enemmän uusiin maa-alueisiin, materiaaleihin ja työpaikkoihin uusien talojen rakentamiseksi.
Asuntojen hintaindeksien tehtävä on tärkeä ja hankala tehtävä arvioida kiinteistöjen kehitystä. Suurin osa heistä pyrkii saavuttamaan tämän seuraamalla arvonmäärityksiä tietyllä alueella tietyn ajanjakson ajan. Valitettavasti jotkut laskelmista, joita nämä indeksit käyttävät, voivat johtaa virheelliseen kuvaan asuntojen hintojen kehityksestä.
Virheellisiin laskelmiin kuuluu satunnaisten näytteiden poimiminen taloista seuraamiseksi. Nämä ominaisuudet eivät välttämättä ole myynnissä tai niiden rakenteet ja tyypit voivat olla hyvin erilaisia. Indeksi, joka tarkkaili asuntohinnan mediaania tietyllä alueella - kuten National Realtors of Association (NAR) Median Index tai Census Bureau Median Index - ei tunnista asuntojen rakenteen muutoksia verrattuna ulkopuolisiin markkinatekijöihin, jotka voivat vaikuttaa hintaan.
Uudelleenmyyntimenetelmä tuli näyttämölle näiden rakenteellisten ongelmien ratkaisemiseksi. Se luotiin seuraamaan kiinteistöjen hintojen muutosta nykyisen myynnin ja kaiken aikaisemman myynnin välillä auttaen varmistamaan, että samankaltaista verrataan samanlaiseen.
Toista-myyntimenetelmän edut ja haitat
Uudelleenmyyntimenetelmät laskevat asuntojen hintojen muutokset perustuen saman kiinteistön myyntiin, jolloin vältetään ongelma yrittää ottaa huomioon hintaerot koteissa, joilla on erilaisia ominaisuuksia. Uudelleenmyyntimenetelmät tarjoavat myös tarkemman vaihtoehdon regressioanalyysille tai keskimääräisen myyntihinnan laskemiselle maantieteellisesti.
Uudelleenmyyntimenetelmän käsitteen esittelivät ensin Martin Bailey, Richard Muth ja Hugh Nourse vuonna 1963, ja sitten Karl Case ja Robert Shiller muuttivat sitä 1980-luvun lopulla.
Toistuvan myynnin menetelmä ei kuitenkaan missään nimessä ole virheetöntä. Yksi sen suurimmista haitoista on, että siinä ei oteta huomioon asuntoja, jotka myytiin vain kerran raportoidun ajanjakson aikana.
Toinen on, että kiinteistö, joka myydään kahdella eri ajanjaksolla näytejakson aikana, ei välttämättä ole välttämättä identtinen. Sama koti on saattanut huonontuneen huomattavasti tai sen läpi on tehty suuria kunnostustöitä, mikä on vaikuttanut sen vertailukelpoisuuteen.
Esimerkkejä toistuvan myynnin menetelmästä
Ehkä tunnetuin asuntoindeksi, joka perustuu toistuvaan myyntimenetelmään, on S&P CoreLogic Case-Shillerin kansallinen asuntohintaindeksi. Case-Shiller-indeksi mittaa Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden arvon muutoksia seuraamalla yhden perheen kotien ostohintaa ja jälleenmyyntiarvoa, joille on tehty vähintään kaksi aseiden välistä kauppaa.
Indeksi ei vaikuta uudisrakentamiseen, asuntoihin ja yhteistoimintaan, ja se ei sisällä myöskään aseettomia kauppoja, kuten perheenjäsenten välistä kotimyyntiä markkinahintoja alhaisemmalla hinnalla.
Muita uudelleenmarkkinointimenetelmää käyttäviä indeksejä ovat Federal Housing Finance Agencyn (FHFA) kuukausittainen talohintaindeksi (HPI), joka perustuu Fannie Maen ja Freddie Macin tietoihin yhden perheen asuntojen myyntihinnoista ja jälleenrahoitusarvioista sekä First American. CoreLogicin LoanPerformance-kotiindeksi, joka kattaa laajemman maantieteellisen alueen kuin Case-Shiller tai FHFA-indeksit. Kanadan tärkeimmässä asuntohintaindeksissä, National Composite House Price -indeksissä, käytetään myös toistuvan myynnin menetelmää.
Tämänkaltaiset indeksit ilmoittavat tyypillisesti asuntojen hintojen muutokset edellisestä kuukaudesta, vuosineljänneksestä ja vuodesta. Nousevat asuntojen hinnat osoittavat kysynnän kasvavan, kun taas laskuhinnat merkitsevät kysynnän laskua.
