Mikä on jumbolaina?
Jumbo-laina, joka tunnetaan myös nimellä jumbo-asuntolaina, on rahoitustyyppi, joka ylittää liittovaltion asuntorahoitusviraston (FHFA) asettamat rajat. Toisin kuin tavanomaiset asuntolainat, Fannie Mae tai Freddie Mac eivät voi hyppylainaa ostaa, taata tai arvopaperistaa. Suunniteltu rahoittamaan ylellisyyskiinteistöjä ja koteja erittäin kilpailukykyisillä paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Jump-asuntolainoilla on ainutlaatuiset vakuutusvaatimukset ja verovaikutukset. Tällaiset asuntolainat ovat saaneet vetoa, kun asuntomarkkinat elpyvät edelleen suuren taantuman jälkeen.
Jumbo-asuntolainan arvo vaihtelee osavaltion ja jopa läänin mukaan. FHFA asettaa sopivan lainarajan eri alueille vuosittain, vaikkakin se muuttuu harvoin. Vuodesta 2019 lähtien rajaksi asetettiin 484 350 dollaria suurimmalle osalle maata. Sitä korotettiin 453 100 dollarista vuonna 2018. Maissa, joilla on korkeammat kotiarvot, perusrajaksi asetetaan 726 525 dollaria tai 150% 484 350 dollarista.
FHFA: lla on erilainen varaus Yhdysvaltojen mantereen ulkopuolisille alueille lainarajalaskelmia varten. Seurauksena on, että Alaskassa, Guamissa, Havaijilla ja Yhdysvaltain Neitsytsaaressa sijaitsevan hyppylainan perusraja vuodesta 2019 on myös 726 525 dollaria. Tämä määrä voi tosiasiassa olla jopa korkeampi niissä maakunnissa, joilla on korkeammat kodiarvot.
Kuinka jumbolaina toimii
Aivan kuten perinteisten asuntolainojen kanssa, hyppäämistä koskevat vähimmäisvaatimukset ovat yhä tiukempia vuodesta 2008. Hyväksyntää varten tarvitset tähtitasoisen luottotuloksen - vähintään 700 - ja erittäin alhaisen velan ja tulon (DTI) -suhteen. DTI: n tulisi olla alle 43% ja edullisesti lähempänä 36%. Vaikka jumbosit ovat epäasianmukaisia kiinnityksiä, niiden on silti kuuluttava niiden ohjeiden piiriin, joita kuluttajansuojaviraston mielestä pidetään ”pätevänä kiinnityksenä” - lainausjärjestelmää, jolla on standardisoidut ehdot ja säännöt, kuten 43 prosentin DTI.
Sinun on todistettava, että sinulla on käytettävissäsi käteistä rahaa maksujen kattamiseen, jotka ovat todennäköisesti erittäin korkeita, jos valitset tavanomaisen 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan. Erityiset tulotasot ja varaukset riippuvat lainan kokonaismäärästä, mutta kaikki lainansaajat tarvitsevat 30 päivän palkkakorit ja kaksi vuotta kestävät W2-veromuodot. Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, tulovaatimukset ovat suurempia: Kahden vuoden veroilmoitukset ja vähintään 60 päivää nykyisiä tiliotteita. Lainanottaja tarvitsee myös todistettavissa olevia likvidejä varoja kelpoisuuden saamiseksi ja kassavarannon, joka vastaa kuuden kuukauden asuntolainan maksuja. Ja kaikkien hakijoiden on esitettävä asianmukaiset asiakirjat kaikista muista hallussa olevista lainoista ja todisteet muiden kuin likvidien varojen (kuten muun kiinteistön) omistamisesta.
Avainsanat
- Jumbo-laina on rahoitustyyppi, joka ylittää liittovaltion asuntorahoitusviraston asettamat rajat ja jota Fannie Mae tai Freddie Mac. ei voi ostaa, taata tai vakuuttaa. Kodin omistajien on suoritettava tiukempia luottovaatimuksia kuin tavanomaista lainaa hakevat. Hyväksyminen vaatii tähtitieteellisen luottotuloksen ja erittäin alhaisen velan ja tulosuhteen. Jumbo-asuntolainan keskimääräinen vuosikorko on usein verrannollinen tavanomaisiin asuntolainoihin, kun taas käsiraha on noin 10–15% koko ostohinnasta.
Jumbo -lainakorot
Vaikka jumbo-asuntolainoilla oli tapana käyttää korkeampia korkoja kuin perinteisillä asuntolainoilla, aukko on viime vuosina kaventunut. Nykyään jumbo-asuntolainan keskimääräinen vuosikorko (APR) on usein verrannollinen tavanomaisiin asuntolainoihin - ja joissakin tapauksissa tosiasiallisesti alhaisempi. Esimerkiksi maaliskuusta 2019 alkaen Wells Fargo laski vuosikorkoon 4, 092% 30 vuoden kiinteäkorkoista lainaa ja 3, 793% samana ajanjaksona jumbolainalla.
Vaikka valtion tukemat yritykset eivät pysty käsittelemään niitä, muut rahoituslaitokset arvopaperistavat usein hyppylainoja. Koska näillä arvopapereilla on enemmän riskiä, ne käyvät kauppaa korkoilla tavanomaisiin arvopaperistettuihin kiinnityksiin. Tätä eroa on kuitenkin vähennetty itse lainojen korolla.
Etumaksu jumbolainalla
Onneksi käsirahavaatimukset ovat lieventyneet saman ajanjakson aikana. Aikaisemmin jumbo-asuntolainan myöntäjät vaativat usein asuntojen ostajia asettamaan 30% asunnon ostohinnasta (verrattuna tavanomaisten asuntolainojen 20%: iin). Nyt tämä luku on laskenut niinkin alhaisella tasolla kuin 10–15 prosenttia. Kuten kaikilla asuntolainoilla, korkeamman ennakkomaksun suorittamisella voi olla erilaisia etuja - muun muassa välttääkseen yksityisten asuntolainavakuutusten tarjoajien kustannusten välttämisen, joka edellyttää alle 20% käsirahaa.
Kenen pitäisi ottaa jumbolaina?
Se, kuinka paljon voit lopulta lainata, riippuu tietysti varoistasi, luotto-pisteestäsi ja ostamasi kiinteistön arvosta. Näitä asuntolainoja pidetään sopivimpana korkean tulotason työntekijöiden segmentille, jotka ansaitsevat 250 000–500 000 dollaria vuodessa. Tämä segmentti tunnetaan nimellä HENRY, lyhenne korkean palkansaajille, joka ei ole vielä rikas. Periaatteessa nämä ovat ihmisiä, jotka ansaitsevat yleensä paljon rahaa, mutta joilla ei ole miljoonia ylimääräisiä käteisvaroja tai muita varoja - vielä kertynyt.
Vaikka HENRY-segmentin yksityishenkilöt eivät ole ehkä keränneet varallisuutta ostaakseen kalliin uuden kodin käteisellä, tällaisilla korkean tulotason henkilöillä on yleensä paremmat luottotulokset ja laajempi luottotietohistoria kuin keskimäärin asunnonomistajalla, joka etsii tavanomaista asuntolainaa pienempi määrä. Heillä on myös taipumus olla vankeammin perustettu eläketili. He ovat usein suorittaneet maksuosuuksia pidemmän ajan kuin pienituloiset.
Älä odota suurta verovähennystä hyppylainalle. Asuntolainan korkovähennysten yläraja on rajoitettu 750 000 dollariin uusien asuntolainojen velasta.
Nämä ovat vain sellaisia henkilöitä, joita instituutiot rakastavat liittyäkseen pitkäaikaisiin tuotteisiin, osittain siksi, että he tarvitsevat usein varallisuudenhoitopalveluita. Lisäksi pankin on käytännöllisempää hallita yhtä 2 miljoonan dollarin asuntolainaa kuin 10 lainaa, joiden arvo on 200 000 dollaria kappaleelta.
Erityiset näkökohdat jumbo-lainalle
Se, että voit saada yhden näistä lainoista, ei tarkoita, että sinun pitäisi ottaa se pois. Sinun ei todellakaan pitäisi olla, jos luulet sen tarjoavan sinulle esimerkiksi merkittävän verohelpotuksen.
Olet todennäköisesti tietoinen siitä, että voit vähentää mistä tahansa vuodelta maksamasi asuntolainan korot veroistasi, jos et erittele vähennyksiäsi. Mutta sinun ei todennäköisesti koskaan tarvinnut huolehtia siitä, että IRS asettaa tämän vähennyksen ylärajalle - korkin, jota alennettiin verovähennysten ja työpaikkojen lain myötä. Jokainen, joka sai asuntolainan 14. joulukuuta 2017 tai aikaisemmin, voi vähentää korkoa enintään miljoonan dollarin velalle, mikä on vanhan koron määrä. Mutta 14. joulukuuta 2017 jälkeen tehdyissä asuntokaupoissa voit vähentää vain 750 000 dollarin korkoa asuntolainalle. Jos asuntolaina on suurempi, et saa kokonaista vähennystä. Jos aiot ottaa esimerkiksi 2 miljoonan dollarin hyppylainan, josta kertyy 80 000 dollaria korkoa vuodessa, voit vähentää vain 30 000 dollaria - korko ensimmäisestä 750 000 dollarista asuntolainalle. Itse asiassa verohelpotusta saa vain 37, 5% asuntolainan koroista.
Tämä tarkoittaa, että sinun tulee lainata huolellisesti ja murskata numeroita huolellisesti nähdäksesi mitä sinulla on todella varaa ja millaisia veroetuja saat. Valtion ja paikallisen verovähennysten ollessa rajoitettu 10 000 dollariin vuodessa, johtuen samasta verolaskusta, erittäin verotettu kiinteistö maksaa myös enemmän omistamisen. Yksi muu strategia: Vertaa ehtoja nähdäksesi, saattaisivatko pienemmän vaatimuksenmukaisemman lainan ottaminen toisen toisen lainan lisäksi yhden suuren hyppäämisen sijasta osoittautua paremmaksi taloudellesi pitkällä matkalla. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "Jumbo Vs. -tavanomaisten asuntolainojen ymmärtäminen")
