Sisällysluettelo
- Asuntolainan maksun laskeminen
- Kiinteä korko vs. säädettävä korko
- Kiinteäkorkoinen asuntolaina
- Säädettävän koron kiinnitys (ARM)
- Vain korot -lainat
- Escrow ja muut palkkiot
- Maksaa ylimääräistä joka kuukausi
- Korko verovähennyksenä
- Pohjaviiva
Asunnon ostaminen asuntolainalla on luultavasti suurin tekemäsi rahoitustapahtuma. Tyypillisesti pankki tai asuntolainanantaja rahoittaa 80% kodin hinnasta, ja sitoudut maksamaan sen takaisin korkoineen tietyllä ajanjaksolla. Kun vertaa lainanantajia, asuntolainojen korkoja ja optioita, on hyödyllistä ymmärtää kuinka korot kertyvät kuukausittain ja miten ne maksetaan.
Avainsanat
- Asuntolainat ovat yleisin kotitalouksien henkilökohtainen laina. Näillä lainoilla on joko kiinteä tai muuttuva / säädettävä korko. Suurin osa asuntolainoista on täysin poistettuja lainoja, mikä tarkoittaa, että jokainen kuukausimaksu on sama ja korkojen suhde pääomaan. muuttuu ajan myötä.
Asuntolainan maksun laskeminen
Yksinkertaisesti sanottuna, maksat joka kuukausi osan pääoman määrästä (lainannasi summan) plus kuukaudelle kertyneet korot. Luotonantajasi käyttää poistokaavaa luodakseen maksuaikataulun, joka jakaa kunkin maksun pääoman ja korkojen maksamiseen. Lainan pituus tai käyttöikä määrää myös sen, kuinka paljon maksat kuukausittain. Täysimääräisesti lyhennyserä tarkoittaa määräaikaista lainamaksua, jossa lainanottaja suorittaa maksut lainan lyhennysohjelman mukaisesti lainan maksamiseksi kokonaan asetetun määräajan loppuun mennessä. Jos laina on kiinteäkorkoinen laina, kukin täysin poistoerä on yhtä suuri summa dollarilla. Jos laina on säädettävän korkoinen laina, kokonaisuudessaan poistuva maksu muuttuu lainan koron muuttuessa.
Maksujen venyminen useamman vuoden ajan (enintään 30) johtaa yleensä pienempiin kuukausimaksuihin. Mitä kauemmin maksat asuntolainasi, sitä korkeammat kodin kokonaiskustannukset ovat, koska maksat korkoa pidemmän ajan.
Kiinteä korko vs. säädettävä korko
Pankit ja lainanantajat tarjoavat pääasiassa kahden tyyppisiä lainoja:
- Kiinteä korko: Korko ei muutu. Säädettävä korko: Korko muuttuu määritellyissä olosuhteissa (kutsutaan myös vaihtuvakorkoiseksi tai hybridilainaksi).
Näin nämä toimivat asuntolainalla.
Kiinteäkorkoinen asuntolaina
Kuukausimaksu pysyy samana lainan voimassaoloaikana. Korko on lukittu eikä muutu. Lainojen takaisinmaksuaika on 30 vuotta; lyhyempiä pituuksia, 10, 15 tai 20 vuotta, on myös yleisesti saatavana. Lyhyemmillä lainoilla tulee olemaan suurempia kuukausimaksuja, jotka korvaa alhaisemmat korot ja alhaisemmat kokonaiskustannukset.
Esimerkki - Kiinteäkorkoisella 200 000 dollarin asuntolainalla 30 vuodeksi (360 kuukausimaksua), jonka vuotuinen korko on 4, 5%, kuukausimaksu on noin 1 013 dollaria. (Verot, vakuutukset ja velkasaldo ovat ylimääräisiä, eikä niitä sisälly tähän lukuun.) Vuotuinen korko jaotellaan kuukausikorkoon seuraavasti: Vuotuinen korko, esimerkiksi 4, 5% jaettuna 12: llä, vastaa kuukauden korkoa 0, 375%.. Joka kuukausi maksat 0, 375% korkoa summalle, jonka olet tosiasiallisesti velkaa talolle.
Ensimmäinen 1, 013 dollarin maksu (1 360: sta) koskee 750 dollaria korkoon ja 263 dollaria pääomaan. Toiselle kuukausimaksulle, koska pääoma on hiukan pienempi, kertyy hieman vähemmän korkoa ja hieman enemmän pääomaa maksetaan. Maksulla 359 suurin osa kuukausimaksusta suoritetaan pääomalle.
Säädettävän koron kiinnitys (ARM)
Koska korkoa ei ole lukittu, tämän tyyppisen lainan kuukausimaksu muuttuu lainan voimassaoloaikana. Useimmilla ARM-laitteilla on raja tai enimmäisraja korkojen vaihtelulle ja kuinka usein sitä voidaan muuttaa. Kun korko nousee tai laskee, lainanantaja laskee kuukausimaksun uudelleen siten, että suoritat yhtä suuret maksut, kunnes seuraava koronmuutos tapahtuu.
Kun korot nousevat, samoin kuukausimaksu, jokainen korko ja pääoma maksetaan samalla tavalla kuin kiinteäkorkoinen asuntolaina, tietyn ajanjakson ajan. Lainanantajat tarjoavat usein alhaisempia korkoja ARM: n muutaman ensimmäisen vuoden ajan, mutta sen jälkeen korot muuttuvat usein sen jälkeen - niin usein kuin kerran vuodessa. ARM: n alkuperäinen korko on huomattavasti alhaisempi kuin kiinteäkorkoinen asuntolaina.
- ARM: t voivat olla houkuttelevia, jos aiot pysyä kotona vain muutaman vuoden. Harkitse kuinka usein korkoa säädetään. Esimerkiksi viisivuotisessa ARM-järjestelmässä on kiinteä korko viideksi vuodeksi, jolloin korkoa mukautetaan joka vuosi jäljellä olevaan laina-ajankohtaan asti. Farmaseuttisissa yksiköissä määritetään, kuinka korot määritetään - ne voidaan sidottaa erilaisiin korkoihin. rahoitusindeksit, kuten yhden vuoden Yhdysvaltojen valtion velkasitoumukset. Kysy rahoitussuunnittelijalta ohjeita ARM: n valitsemiseksi vakaimmalla korolla.
Esimerkki - 200 000 dollaria viidestä yhteen säädettäväkorkoinen 30 vuoden asuntolaina (360 kuukausimaksua) alkaa vuotuisella korolla 4% viideksi vuodeksi ja koron annetaan sitten muuttua 0, 25% vuodessa. Tämän ARM: n korkokatto on 12%. Maksumäärä kuukausilta 1–60 on 955 dollaria. Maksu 61–72 on 980 dollaria. Maksu 73: sta 84: een on 1 005 dollaria. (Verot, vakuutukset ja escure ovat ylimääräisiä, eivätkä sisälly näihin lukuihin.) Voit laskea kustannukset ARM: n verkon kautta.
Vain korot -lainat
Kolmas vaihtoehto - yleensä varattu varakkaille asuntojen ostajille tai niille, joilla on epäsäännölliset tulot - on vain korkoa kiinnittävä asuntolaina. Kuten nimestä voi päätellä, tämäntyyppinen laina antaa sinulle mahdollisuuden maksaa vain korkoa muutaman ensimmäisen vuoden ajan, ja se on houkutteleva ensimmäistä kertaa asunnonomistajille alhaisten ansaintavuosien alhaisten maksujen takia. Se voi olla myös oikea valinta, jos odotat omistavasi kodin suhteellisen lyhyeksi ajaksi ja aikovat myydä ennen kuin suuret kuukausimaksut alkavat.
Jump-asuntolaina on yleensä määrät, jotka ylittävät lainarajan, tällä hetkellä 453 100 dollaria kaikissa osavaltioissa paitsi Havaijilla ja Alaskalla, joissa se on korkeampi. Lisäksi tietyillä liittovaltion nimeämillä kalliilla asuntomarkkinoilla, kuten New York City, Los Angeles ja koko San Jose-San Francisco-Oakland -alue, lainaraja on 679 650 dollaria.
Saatavana on myös vain korkohyppääjälainoja, tosin yleensä erittäin varakkaille. Ne ovat rakenteeltaan samanlaisia kuin ARM, ja vain korkokausi kestää jopa 10 vuotta. Sen jälkeen korko muuttuu vuosittain ja maksut menevät kohti pääoman maksamista. Maksut voivat nousta huomattavasti siinä vaiheessa.
Escrow ja muut palkkiot
Sinun on budjetoitava muihin kohteisiin, jotka lisäävät huomattavasti kuukausittaisen asuntolainan maksua, kuten verot, vakuutukset ja escrow -kulut. Nämä kustannukset eivät ole kiinteät ja voivat vaihdella. Lainanantaja erittelee lisäkustannukset osana asuntolainasopimustasi.
Maksaa ylimääräistä joka kuukausi
Teoriassa maksaa vähän ylimääräistä kuukausittain pääoman pienentämiseksi on yksi tapa omistaa kotisi nopeammin. Rahoitusalan ammattilaiset suosittelevat, että maksamatta olevat luotot, kuten luottokortit tai opiskelijalainat, maksetaan ensin ja säästötilit rahoitetaan hyvin ennen ylimääräisen maksamisen kuukaudessa.
Korko verovähennyksenä
Pohjaviiva
Kansallinen politiikka suosii asunnon ostajia verolain kautta (tosin vähemmän kuin aikaisemmin). Monille perheille oikea kodin hankinta on paras tapa rakentaa omaisuus omaisuuden eläkepesämunalleen. Lisäksi, jos et pidä rahansiirtorahoituksesta, 30-vuotiaana ostamasi koti kiinteäkorkoisella 30-vuotisella asuntolainalla maksetaan kokonaan takaisin normaaliin eläkeikään saavuttamisen yhteydessä, mikä antaa sinulle edullisen asumispaikan. kun ansiosi kapenevat.
Vuoden 2008 finanssikriisin ja sitä seuranneen asuntokuplan romahtamisen jälkeen monet (muttei kaikki) kiinteistömarkkinat toipuivat lopulta. Kodinomistus on järkevällä tavalla sisällytetty asiaan, joka sinun tulisi ottaa huomioon pitkäaikaisessa taloudellisessa suunnittelussa. Asuntolainojen ja niiden korkojen toiminnan ymmärtäminen on paras tapa varmistaa, että rakennat kyseistä omaisuutta taloudellisesti edullisimmalla tavalla.
