Mikä on laina-kustannussuhde (LTC)?
Lainakustannussuhde (LTC) on mittari, jota käytetään kaupallisten kiinteistöjen rakentamisessa projektin rahoituksen vertaamiseksi (lainan tarjoamana) projektin rakennuskustannuksiin. LTC-suhde antaa liikekiinteistöjen lainanantajille mahdollisuuden määrittää rakennuslainan tarjoamisen riski. Se antaa kehittäjille myös mahdollisuuden ymmärtää pääoman määrä, joka heillä on rakennusprojektin aikana.
Samoin kuin LTC-suhde, laina-arvo-suhteessa (LTV) verrataan myös rakennuslainan määrää, mutta hankkeen käypään markkina-arvoon valmistumisen jälkeen.
LTC: n kaava on
Laina kustannuksiin = Rakennuskustannuslainan määrä
Mitä laina-kustannussuhde kertoo sinulle?
LTC-suhdetta käytetään laskemaan prosenttiosuus lainasta tai määrä, jonka lainanantaja on valmis tarjoamaan hankkeen rahoittamiseksi rakennusbudjetin kovien kustannusten perusteella. Rakentamisen valmistuttua koko projekti saa uuden arvon. Tästä syystä LTC-suhdetta ja LTV-suhteita käytetään rinnakkain liikekiinteistöjen rakentamisessa.
LTC-suhde auttaa rajaamaan riskiä tai riskitasoa rakennushankkeen rahoittamisessa. Korkeampi LTC-suhde tarkoittaa viime kädessä sitä, että lainanantajat ovat riskialttiimpia. Useimmat lainanantajat tarjoavat lainoja, joilla rahoitetaan vain tietty prosenttiosuus projektista. Yleensä suurin osa lainanantajista rahoittaa jopa 80% hankkeesta. Jotkut lainanantajat rahoittavat suurempaa prosenttia, mutta tähän sisältyy tyypillisesti huomattavasti korkeampi korko.
Vaikka LTC-suhde on lieventävä tekijä lainanantajille, jotka harkitsevat lainan myöntämistä, heidän on otettava huomioon myös muut tekijät. Lainanantajat ottavat huomioon myös rakennuskiinteistön sijainnin ja arvon, jolle projekti rakennetaan, rakentajien uskottavuus ja kokemus sekä lainanottajan luotto- ja lainahistoria.
Esimerkki LTC: n käytöstä
Oletetaan hypoteettisena esimerkkinä, että kaupallisen kiinteistöhankkeen kovat rakennuskustannukset ovat 200 000 dollaria. Luotonantaja antaa 160 000 dollarin lainan varmistaakseen, että lainanottajalla on jonkin verran omaa pääomaa hankkeessa. Tämä pitää projektin hieman tasapainoisempana ja rohkaisee lainanottajaa näkemään projektin loppuun saakka. Tämän projektin LTC-suhde lasketaan arvoksi 160 000 dollaria / 200 000 dollaria = 80%.
Ero lainan ja kustannuksen välillä sekä lainan ja arvon suhteessa
Läheisesti LTC: hen liittyy laina-arvo-suhde, mutta se on hiukan erilainen. LTV-suhteessa verrataan hankkeelle annettua kokonaislainaa hankkeen arvoon valmistumisen jälkeen (eikä sen rakennuskustannuksiin). Ottaen huomioon yllä oleva esimerkki, oletetaan, että hankkeen tuleva arvo on valmistumisen jälkeen kaksinkertainen koviin rakennuskustannuksiin. Jos hankkeelle myönnetty kokonaislaina on valmistumisen jälkeen 320 000 dollaria, tämän hankkeen LTV-suhde olisi myös 80%.
