Korkoilla, etenkin pankkien välisillä pörsseillä ja valtion velkasitoumuksilla, on yhtä suuri vaikutus tuloja tuottavien kiinteistöjen arvoon kuin muillakin sijoitusvälineillä. Koska niiden vaikutus yksilön kykyyn ostaa asuntokohteita (lisäämällä tai vähentämällä asuntolainan pääomakustannuksia) on niin syvä, monet ihmiset olettavat virheellisesti, että ainoa ratkaiseva tekijä kiinteistöjen arvostuksessa on nykyinen asuntolainan korko.
Asuntolainan korot ovat kuitenkin vain yksi korkoon liittyvä tekijä, joka vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Koska korot vaikuttavat myös pääomavirtoihin, pääoman tarjontaan ja kysyntään sekä sijoittajien vaadittaviin sijoitetun pääoman tuottoasteisiin, korot ohjaavat kiinteistöjen hintoja monin tavoin.
Kuinka korot vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin
Arvon perusteet
Sinun on ymmärrettävä, miten julkisyhteisöjen korot, pääomavirrat ja rahoituskorot vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin, sinulla on oltava perustiedot tulonlähestymistavasta kiinteistöjen arvoihin. Vaikka kiinteistöjen arvoihin vaikuttavat kiinteistöjen tarjonta ja kysyntä tietyllä alueella ja uusien kiinteistöjen kehittämisen korvauskustannukset, tulojen lähestymistapa on sijoittajille yleisin arvostustekniikka. Kaupallisten kiinteistöjen arvioijien sekä kiinteistövakuudellisten sijoittajien ja sijoittajien tarjoama tulomenetelmä on hyvin samankaltainen kuin osake- ja joukkovelkakirjalainasijoitusten diskontattu kassavirta-analyysi.
Yksinkertaisesti sanottuna, arvostus alkaa ennustamalla omaisuustuloja, jotka muodostuvat ennakoiduista vuokramaksuista tai hotellien tapauksessa odotettavissa olevasta käyttöaste kerrottuna huoneen keskimääräisillä kustannuksilla. Sitten ottamalla kaikki kiinteistötason kustannukset, mukaan lukien rahoituskustannukset, analyytikko saavuttaa nettotuotot (NOI) tai kassavirran, joka on jäljellä kaikkien toimintakulujen jälkeen.
Kun vähennetään NOI: stä kaikki pääomakustannukset sekä sijoituspääoma kiinteistön ylläpitämiseen tai korjaamiseen ja muut ei-kiinteistökohtaiset kulut, tuloksena on nettorahavirta (NCF). Koska kiinteistöillä ei yleensä ole käteistä tai niillä ei ole vahvistettua osinkopolitiikkaa, NCF vastaa sijoittajien käytettävissä olevaa rahaa ja on sama kuin osinkojen raha, jota käytetään oman pääoman tai korkosijoitusten arvonmääritykseen. Aktivoimalla osingot tai diskonttaamalla kassavirta (mukaan lukien mahdolliset jäännösarvot) tietyltä sijoituskaudelta, kiinteistön arvo määritetään.
Pääoman virtaukset
Korot voivat vaikuttaa merkittävästi rahoituskustannuksiin ja asuntolainan korkoihin, mikä puolestaan vaikuttaa kiinteistötason kustannuksiin ja vaikuttaa siten arvoihin. Pääoman ja kilpailevien sijoitusten kysynnällä ja kysynnällä on kuitenkin suurin vaikutus vaadittuihin tuottoasteisiin (RROR) ja sijoitusarvoihin. Koska keskuspankin keskuspankki on siirtänyt painopisteen pois rahapolitiikasta ja enemmän kohti korkojen hallintaa keinona elvyttää taloutta tai hillitä inflaatiota, sen politiikalla on ollut suora vaikutus kaikkien sijoitusten arvoon.
Pankkien välisten valuuttakurssien laskiessa rahastojen kustannukset vähenevät ja varat virtaavat järjestelmään; päinvastoin, kun korot nousevat, varojen saatavuus heikkenee. Kiinteistöjen osalta pankkien välisten luottokorkojen muutokset joko lisäävät tai vähentävät sijoittamiseen käytettävissä olevan pääoman määrää. Pääoman määrä ja pääoman kustannukset vaikuttavat kysyntään, mutta myös tarjontaan - toisin sanoen kiinteistöjen hankintaan ja kehittämiseen käytettävissä oleva raha. Esimerkiksi, kun pääoman saatavuus on heikko, pääoman tarjoajat yleensä lainaavat vähemmän prosentteina todellisesta arvosta tai eivät niin pitkälle kuin "pääomapino". Tämä tarkoittaa, että lainat annetaan pienemmillä laina-arvo -suhteilla, mikä vähentää vipuvaikutteisia kassavirtoja ja kiinteistöjen arvoja.
Näillä pääomavirtojen muutoksilla voi olla myös suora vaikutus kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan dynamiikkaan. Pääoman hinta ja pääoman saatavuus vaikuttavat tarjontaan tarjoamalla ylimääräistä pääomaa kiinteistöjen kehittämiseen; Ne vaikuttavat myös kauppoja hakevien potentiaalisten ostajien väestöön. Nämä kaksi tekijää toimivat yhdessä kiinteistöjen arvojen määrittämiseksi.
Alennushinnat
Korkojen selkein vaikutus kiinteistöjen arvoihin voidaan nähdä diskonttauskorkojen tai pääomakorkojen johdannaisissa. Aktivointiastetta voidaan pitää sijoittajan vaadittavana osinkona, kun taas diskonttokorko on yhtä suuri kuin sijoittajan kokonaistuottovaatimus. K tarkoittaa yleensä RROR: ia, kun taas aktivointiaste on yhtä suuri (Kg), missä g on odotettu tulojen kasvu tai pääoman arvonnousu.
Jokaiseen näistä koroista vaikuttaa vallitseva korko, koska ne ovat yhtä suuret kuin riskitön korko plus riskipreemio . Useimmille sijoittajille riskitön korko on Yhdysvaltain valtiovarainministeriön korko; liittovaltion luoton takaamana, niitä pidetään riskittöminä, koska maksukyvyttömyys on niin pieni. Koska korkeamman riskin sijoituksilla on saavutettava suhteellisen korkeampi tuotto kompensoidaksesi lisättyä riskiä, määritellessään diskonttauskorkoja ja aktivointikorkoja sijoittajat lisäävät riskipalkkion riskitöntä korkoa määrittääkseen riskikorjatun tuoton, joka tarvitaan kullekin tarkasteltavalle sijoitukselle..
Koska K (diskonttokorko) on yhtä suuri kuin riskitön korko plus riskipreemio, aktivointiaste on yhtä suuri kuin riskitön korko plus riskipreemio, josta vähennetään tulojen ennakoitu kasvu (g). Vaikka riskipreemiat vaihtelevat kysynnän ja tarjonnan sekä muiden markkinoilla esiintyvien riskitekijöiden vuoksi, diskonttokorot vaihtelevat niiden muodostavien korkojen muutosten vuoksi. Kun vaadittavat tuotot kilpailevista tai korvaavista sijoituksista nousevat, kiinteistöjen arvot laskevat; päinvastoin, kun korot laskevat, kiinteistöjen hinnat nousevat.
Pohjaviiva
On tärkeää keskittyä asuntolainan korkoihin, koska niillä on suora vaikutus kiinteistöjen hintoihin. Jos olet mahdollinen asunnonomistaja tai kiinteistösijoittaja, helppo tapa tutkia nykyisiä korkoja on käyttää asuntolainan laskinta.
Tästä huolimatta on tärkeää huomata, että muuttuvat korot vaikuttavat lukuisiin kiinteistöjen näkökohtiin. Uuden kodin hinnan lisäksi korot vaikuttavat myös pääoman saatavuuteen ja sijoitusten kysyntään. Nämä pääomavirrat vaikuttavat kiinteistöjen kysyntään ja tarjontaan, minkä seurauksena ne vaikuttavat kiinteistöjen hintoihin.
Korot vaikuttavat myös korvaavien sijoitusten tuottoihin ja hintojen muutokset pysyvät kiinteistöihin liittyvien riskien mukaisina. Nämä muutokset kiinteistöjen vaadittavissa tuottoprosenteissa vaihtelevat myös luottomarkkinoiden epävakauden aikana. Sijoittajien ennakoiden tulevien korkojen suurempaa vaihtelua tai riskin kasvua, riskipreemiat kasvavat, mikä aiheuttaa voimakkaampaa paineita kiinteistöjen hintoihin.
