Yksityishenkilöiden kiinteistösijoittaminen on kasvussa, mutta suurin osa siitä on rajoitettu kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT) ja kiinteistösijoitusrahastoihin. Ja vaikka monet vähittäissijoittajat ostavat, hallinnoivat ja vuokraavat verollisia kiinteistöjä, alle 2% eläketilistä sisältää kaikenlaista kiinteistöä. Oman itsensä ohjaamien IR: ien syntyminen, joka ei vain salli, vaan rohkaisee kiinteistötuotteita, alkaa kuitenkin muuttaa tilannetta. Suorasta kiinteistösijoituksesta on tulossa kasvava vaihtoehto eläkkeelle suuntautuneille sijoittajille, jotka haluavat hyödyntää kiinteistöjen tuottopotentiaalia ja sen kykyä portfolion hajauttajana ja inflaatio suojauksena.
Itse suunnatut sijoitusrahastoyhtiöt antavat sijoittajille saman harkintavallan kuin heillä on tyypillisesti verotettavissa olevissa sijoituksissaan, mutta sallivat ansiotulojen verotuksen lykkäyksen. Itse sijoitetun IRA: n muodossa sijoittajat voivat sijoittaa suoraan kiinteistöihin, asuntolainoihin, yksityisiin sijoituksiin ja muuhun kuin perinteiseen omaisuuteen: sisäisen verolain 408 §: ssä sallitaan kiinteistöjen ostaminen useilla rahastoilla. yhteiset IRA-muodot, mukaan lukien perinteinen IRA, Roth IRA ja yksinkertaistettu työntekijäeläke (SEP) IRA. Tällaisten rakenteiden avulla sijoittajat voivat saavuttaa merkittävän joustavuuden sijoitusvaihtoehdoissa, paremman hallinnan eläkevarallisuuteensa ja suorien kiinteistösijoitusten tarjoamiin sijoituspotentiaaliin.
Itseohjatut IRA: t
Itse suunnattu IRA on sellainen, joka antaa tilinomistajalle hallita aktiivisesti salkkua, tehdä sijoituspäätöksiä ja valita tuotteita - mitä tahansa osakekannasta ja joukkovelkakirjoista vaihtoehtoisiin sijoituksiin - sen sijaan, että sillä olisi rahoituslaitos.
Jotta sijoittaminen voi tapahtua itseohjatun IRA: n avulla, IRA: n on oltava pätevän edunvalvojan tai säilytysyhteisön kanssa. Nämä edunvalvojat tarjoavat yleensä hallinnollisia palveluita, kuten pitävät kirjaa panoksista ja muusta toiminnasta, arkistoivat vaadittavat IRS-raportit, antavat asiakaslausuntoja ja toimittavat tietoja IRA: ta hallitsevista säännöistä ja määräyksistä (esimerkiksi maksuosuuksien rajoitukset ja vähennysoikeussäännöt, jakelua koskevat säännöt ja seuraamukset varhaisesta vetäytymisestä).
Sijoitusmahdollisuudet itseohjatuille IRA: ille
Itse suunnattujen IRA: ien sijoitusvaihtoehdot eivät yleensä rajoitu perinteisiin varoihin, vaan niihin sisältyy kaikki IRS: n sallimat. Tämä luo suuremman hajautuspotentiaalin kuin tavalliset IRA: t, joissa sijoitukset rajoittuvat usein sijoitusrahastoihin tai talletustodistuksiin (CD). Vaikka kaikki sijoitustyypit ovat sallittuja liittovaltion lakien nojalla, kaikki säilytysyhteisöt eivät tarjoa kaikkia omaisuusluokkia, mukaan lukien kiinteistöjä tai kiinnityksiä. Siksi mahdollisten tilinomistajien tulee tarkistaa säilytysyhteisöltä ennen IRA: n perustamista.
Sallitut sijoitukset
Nämä IRA: t eivät voi sijoittaa IRS: n kiellettyihin omaisuuseriin, kuten henkivakuutuksiin ja keräilyesineisiin, ja niiden on noudatettava samoja IRS: n sääntöjä ja säännöksiä, jotka kattavat säännölliset IRA: t. (keräilyesineistä kerättävien sijoitusten harkinnassa .)
Vaikka IRA on harkinnanvarainen tili, määräysten mukaan IRA-omistaja on vastuussa kaikkien lainsäädännöllisten vaatimusten noudattamisesta. Koska säilytysyhteisö ei yleensä määrittele, onko sijoitus lakisääteisten vaatimusten mukainen, vai antaako se oikeudellisia / veroneuvontaa, omaehtoisista sijoitusrahastoista kiinnostuneiden sijoittajien olisi pyydettävä neuvoja riippumattomalta vero- tai lakiasiainjohtajalta.
Sijoitusvaihtoehdot
Laajentamatta osake- ja joukkovelkakirjalainoja, omaehtoisiin sijoitusrahastoihin käytettävissä olevat sijoitusvaihtoehdot voivat sisältää seuraavanlaisia kiinteistöajoneuvoja:
- Suojatut ja vakuudettomat vekselit (asuntolainat ja luottamusasiakirjat) Kumppanuudet ja yhteisyrityksetYksityiset osakkeetJulkisesti myytävät osakkeet, joukkovelkakirjat ja sijoitusrahastotMuut sijoituksetSaamiset myyntisaamisetYksityiset ja monikerroksiset koteetAsuntorakennuksetKooperatiivitKaupallinen omaisuusRahoitettu tai parantamattomat maat (velaton tai ilman omaisuutta)
On tärkeää löytää säilytysyhteisö, jolla on kokemusta näiden sijoitusten käsittelemisestä, koska sovelletaan erityisiä veroilmoitusta koskevia sääntöjä ja toimintatapoja.
Omavaraisuus kielletty
Voit ostaa maata tai kiinteistöjä (asuin- ja kaupallisia) IRA: sta, kunhan se ei johda omavaraisuuteen. Tämä tarkoittaa, että et voi ostaa kotia tai rakennusta, jossa asut tai harjoitat liiketoimintaa. IRA: nne ei myöskään voi ostaa mitään omistamaasi kiinteistöä tai yritystä, jonka omistaminen tietyillä perheenjäsenilläsi on määritetty prosenttiosuus. IRA: lla on myös kielletty myydä omaisuutta sinulle tai jollekin edellä mainituista osapuolista.
Operatiiviset menettelyt ja verot
Kun olet toimittanut asiakirjat ja asianmukaiset ohjeet kiinteistön ostamiselle, IRA: n säilytysyhteisö aloittaa oston IRA: llesi. Kiinteistön otsikko heijastaa IRA-säilytysyhteisösi nimeä. Kaikki kiinteistönhoito- ja kiinteistökohtaiset kulut on tehtävä IRA: n kautta, joten IRA: lla on oltava tarpeeksi rahaa näiden summien maksamiseen. Rahoitushallintomenojen turvaaminen ulkoiseen pääomaan voi johtaa veroetujen menettämiseen tai seuraamusten syntymiseen.
Jos kiinteistö rahoitetaan velkarahoituksella, se voi luoda niin kutsutun etuyhteydettömän verotettavan tulon (UBTI), jota verotetaan IRS-koodilla. Tämä on toisin kuin muut ansiot, joiden verotusta lykätään, kunnes ne peruutetaan IRA: sta. Sijoittajien, jotka haluavat sijoittaa velkarahoitteisiin omaisuuseriin, tulee ottaa yhteyttä veroneuvojaansa tutkiakseen verovaikutuksia.
Sekirukin hallinta
Sijoittajille, jotka haluavat suuremman vaikutusvallan sijoituksiinsa, tarkistuskirjan hallinta on toinen vaihtoehto. Tämän ansiosta IRA: n omistaja voi tehdä ostoksia kirjoittamalla shekkejä IRA: n puolesta. Kauppoja helpotetaan IRA: n omistaman LLC: n kautta. Muita oikeudellisia rakenteita, kuten S-yrityksiä, ei yleensä ole saatavana, koska ne eivät salli IRA: ta sijoittajina. LLC: n perustaminen IRA-sijoittamiseen voi antaa sijoittajalle entistä paremman hallinnan varojensa suhteen ja vähentää tiettyjä säilytyspalkkioita. (Lisätietoja LLC: ien ja S-yhtiöiden eduista, jos sinun pitäisi sisällyttää yrityksesi? )
IRA-omistajalla on tyypillisesti mahdollisuus suorittaa tiettyjä hallintatoimintoja, kuten mainostaa, kerätä ja tallettaa vuokrasekkejä ja maksaa liittyviä laskuja. Tämä antaa sijoittajalle suuren edun, etenkin ostaessaan kiinteistöjen sulkemista, mikä on yleensä aikaherkkä ehdotus, joka vaatii kykyä kirjoittaa sekkejä oikeustalon vaiheissa. (noin menestyksekkään markkinoiden sulkemisen sijoittamisstrategioihin sijoittamisen sulkeminen )
Eläkkeelle siirtymisen vaikutukset
Suorat kiinteistösijoitukset ovat historiallisesti herättäneet merkittävää varallisuutta sijoittajille, jotka ymmärtävät tämän omaisuusluokan riskin ja tuoton vaihtoa. Vaikka monet vähittäissijoittajat ostavat, hallinnoivat ja vuokraavat verollisia kiinteistöjä, alle 2% eläketilistä sisältää minkäänlaista kiinteistöä. Itse suunnattujen sijoitusrahastojen käyttö antaa sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa suoraan omaisuuteen ja muuhun kiinteistöihin liittyvään omaisuuteen tarjoamalla samalla perinteisten sijoitusrahastojen verojen lykkäämiskykyä.
Pohjaviiva
Itse sijoitetun IRA: n muodossa sijoittajat voivat sijoittaa suoraan kiinteistöihin, asuntolainoihin, yksityisiin sijoituksiin ja muuhun kuin perinteiseen omaisuuteen. Joissakin tapauksissa IRA-omistajille annetaan tarkistuskirjan käyttöoikeus IRA-saldoihinsa. Tällaisten rakenteiden avulla sijoittajat voivat saavuttaa merkittävän joustavuuden sijoitusvaihtoehdoissa, paremman hallinnan eläkevarallisuuteensa ja suorien kiinteistösijoitusten tarjoamiin sijoituspotentiaaliin.
