Sisällysluettelo
- Mikä on kodin arviointi?
- Kuinka tämän päivän kotiarviointi toimii
- Kodin arviointimaksut
- Apua huippuluokan arviointiin
- Ennen kuin arvioija tulee
- Jos luot hyvän arvion
- Toisen lausunnon saaminen
- Kun arvio on alhainen
- Kotiarvioinnit: Pohjalinja
Kun jälleenrahoitat asuntolainaasi, kaikki riippuu arvioinnista. Jos kotisi arvo on niin alhainen, että olet vedenalainen, et voi rahoittaa uudelleen. Jos arviointiarvo laskee kotisi oman pääoman alle 20%, joudut maksamaan yksityisestä asuntolainavakuutuksesta (PMI) tai nostamalla rahaa pöydälle suorittamaan kassarahoitusta. Lisäksi et voi saada alhaisinta korkoa, koska lainanantajat pitävät vähemmän pääomalainaajia riskialttiimpana. Jos mietit uudelleenrahoitusta, sinun tulee ymmärtää arvioinnin keskeinen rooli prosessissa.
Mikä on kodin arviointi?
Arviointi on luvanvaraisen tai sertifioidun ammattihenkilön mielipide kodin arvosta, jonka on antanut kiinnostamaton kolmas osapuoli. Arvioijalle maksetaan kotisi arvostuspalvelun tarjoamisesta, mutta hänellä ei ole ihoa pelissä, kun kyse on siitä, pystytkö jälleenrahoittamaan sen saavuttaman arvon seurauksena. Jälleenrahoituskaupassa arvio suojaa pankkia varmistamalla, että se ei lainaa lainanottajalle enemmän rahaa kuin kiinteistö on arvoinen. Jos kiinteistö myöhemmin mistä tahansa syystä suljetaan, lainanantaja haluaa pystyvänsä myymään kiinteistön jälleen ja saamaan rahaa takaisin.
Arvioija vierailee kodissasi 30–45 minuutin ajan mittaamaan sen mittoja, tutkia sen mukavuuksia ja arvioimaan sen yleistä kuntoa sekä sisä- että ulkopuolella ottaen valokuvia ulkopuolelta, autotallista ja kaikista sisätiloista. Sitten he tutkivat omaasi muistuttavien kiinteistöjen tietueet - mieluiten lähialueesi kiinteistöjen, jotka on myyty viime aikoina. Kotikäynnin ja näiden tietojen perusteella arvioija saa ammatillisen lausunnon siitä, kuinka paljon kiinteistöäsi myydään, jos laitat sen markkinoille. Pankki käyttää tätä arvoa - tulojen, varojen ja luottotietojen lisäksi - määrittääkseen, kuinka paljon se lainaa sinulle.
Avainsanat
- Asuntoomistajan, joka aikoo jälleenrahoittaa asuntolainan, on ensin saatava arvio, joka yleensä maksaa 300–500 dollaria yhden perheen kodista. Arvioija, riippumaton ammattilainen, arvioi kodin perusteellisesti - henkilökohtaisesti - ja tutkii samanlaisia kiinteistöjä ennen arvonmääritystä. kodille.Kodin maalaustyön virkistäminen, epäjärjestyksen poistaminen ja piilotettujen piirteiden osoittaminen voivat auttaa lisäämään korkean arvioinnin todennäköisyyttä.Jos arvio on alhainen, kassavararahoitus voi auttaa sinua saavuttamaan 80%: n pääoman ja välttämään yksityinen asuntolainavakuutus. Jos olet vedenalainen, saatat joutua odottamaan kodin arvojen nousua.
Kodin arviointi: avain onnistuneeseen jälleenrahoitukseen
Kuinka tämän päivän kotiarviointi toimii
Kahden tyyppiset jälleenrahoitustoimet eivät vaadi arviointia - liittovaltion asuntohallinnon virtavirtarahoitus ja veteraanien hallinnon korkojen alentamisen jälleenrahoituslaina. Kaikentyyppiset jälleenrahoitustoimet vaativat arvioinnin.
Liittovaltion määräykset sanelevat, kuinka lainanantajien ja arvioijien tulee toimia koko arviointiprosessin ajan. Asumiskriisin jälkeen hallitus halusi lisätä arvioijien riippumattomuutta estääkseen lainaamisen mahdollisuuden paisutettujen kodin arvojen perusteella. Dodd-Frank-laki ja lain totuuslaki edellyttävät nyt arviointien suorittavan "itsenäisesti ja ilman asianmukaista vaikutusta ja pakotusta".
Koska liittovaltion arvioijien riippumattomuusvaatimukset määrittelevät kapean laajuuden hyväksyttävästä vuorovaikutuksesta arvioijan ja lainavirkamiesten välillä, luotonantajat pelkäävät, että yhteydenpito arvioijien kanssa voitaisiin tulkita lainvastaisuudeksi yrittämällä vaikuttaa arvioijan mielipiteeseen ennen arvioinnin valmistumista. Lainanantajat tekevät virheitä varovaisuuden suhteen välttääkseen ankaria kurinpitotoimia. Lainavirkamiehet ja -välittäjät eivät voi valita arvioijaa eikä lainanottajaa. Lainanottajat eivät myöskään voi lähettää arviointia, joka suoritettiin toiselle lainanantajalle, vaikkakin ”saatat ilmoittaa pankille, että toinen arviointi on olemassa, ja pankki voi pyytää arviointikertomusta suoraan toiselta laitokselta”.
Lainanantaja tilaa usein arvioinnin kolmannen osapuolen, nimeltään arviointien hallintayhtiö (AMC), kautta. "AMC: n käyttö ei ole vaatimus, mutta se on yleinen lähestymistapa arvioijien riippumattomuuteen", sanoo Joe Parsons, vanhempi laina-neuvoja Pinnacle Capital Mortgageissa, Kalifornia, aluepankkiiri ja asuntolainanvälittäjä.
Monilla lainanantajilla - etenkin pienillä, paikallisilla - on suora viittaussuhde pieneen arvioijapaneeliin, eivätkä he käytä AMC: tä. Tai lainanantajalla voi olla oma riippumaton arviointiosasto. Arvioijalla tulisi olla alueellinen paikallista tietämystä (kutsutaan markkinaosaamiseksi). Arvioijien odotetaan noudattavan ammatillisen organisaation arviointisäätiön (Professional Assessment Organisation) antamia yhtenäisiä ammatillisen arvioinnin käytäntöjä, vaikka nämä standardit eivät ole lakia.
Kodin arviointimaksut
Arviointimaksut vaihtelevat maittain, mutta arvioijien on perittävä alueelta tavanomaiset ja kohtuulliset palkkiot. Odottaa maksavan 300–500 dollaria tavallisen yhden perheen kodin arvioinnista. "Monimutkaisemmat kiinteistöt ovat kalliimpia, koska tarkastus vie enemmän aikaa", sanoo Erin Benton, Decorum Valuation Services -yrityksen varatoimitusjohtaja, Ellicott City, Md.
Maksu on maksettava etukäteen arvioinnin yhteydessä, ei sulkemisen yhteydessä, koska riippumatta siitä, suljetaanko lainasi, arvioija suoritti silti työn. Vaikka maksu saattaa tuntua kannattavalta, jos se antaa sinulle haluamasi jälleenrahoitusehdot, se voi tuntua rahan tuhlaukselta, jos alhainen arvio tarkoittaa sitä, että et voi rahoittaa uudelleen.
Koska lainanantajat eivät voi keskustella asunnon arvosta tai ennakoidusta ”tavoitearvosta” arvioijan kanssa toimeksiannon yhteydessä, asunnonomistajat eivät voi saada arvioijan ballpark-arviota siitä, arvioiko heidän kotinsa todennäköisesti riittävän korkeaksi, jotta he voivat jälleenrahoittaa ennen maksamistaan. palvelulle, kuten he pystyivät ennen uusia säännöksiä. Parhaimmillaan voit etsiä viimeaikaisia vertailukelpoisia myyntiä verkkosivustoilta, kuten Zillow ja Redfin, mutta niiden tietueet voivat olla puutteellisia.
Toinen vaihtoehto on pyytää kiinteistönvälittäjää tekemään vertaileva markkina-analyysi ja toimittamaan sinulle viimeaikaisen vertailukelpoisen myynnin tulosteet Multiple Listing Service -palvelusta, kertoo Bruce Ailion, RE / MAX Greater Atlanta -agentin edustaja. Kysy hienosti, koska edustaja tekee sinulle palveluksen - toisin kuin asunnon myynnissä, hän ei ansaitse palkkiota jälleenrahoitukseltasi.
Apua huippuluokan arviointiin
Arvio, jonka arvioija antaa kodillesi, riippuu suurelta osin vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeisistä myyntihinnoista, mutta olet erehtynyt, jos luulet et voi tehdä mitään auttaaksesi kotisi tulemisessa korkeimpaan potentiaaliseen arviointiarvoonsa.
Kodin arviointi on samanlainen kuin ensimmäisen päivämäärän käyminen, Ailion sanoo. Vaikka sinulla ei ole aavistustakaan siitä, kuinka parisi tykkää tai arvioi sinua, hyvin hoidettu parantaa huomattavasti mahdollisuuksiasi tulla houkuttelevaksi. "Joten se on arvioinnin kanssa", hän sanoo. ”Kiinteistösi tulisi olla siisti ja puhdas, siistinä ja helppo tarkastaa. Mahdolliset lemmikkieläimet tulee olla suljettuina ja hajut peitettynä. Et halua, että arvioijaa kiirehtii poistumaan. ”
Näin pätevä asuntoarvioitsija Ralph J. Vaccari, Vaccari & Associatesin johtaja, Marblehead, Massachusetts, kuvailee lähestymistapaansa työhön: ”Yleensä ei pitäisi olla väliä, jos nurmiasi ei leikata tai talosi on sotkuinen. On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että likainen tai huomaamaton koti voi parantaa kulumisen ulkonäköä normaalia enemmän ja tämä tila voi itse asiassa vaikuttaa arvoon."
Vaccarin mukaan arvioija välittää seuraavista asioista:
- Ulko- ja sisätilojen kunnossapitoTämän huoneen lukumääräToiminnallisuus, mukaan lukien sisätilojen sisustus ja ulkoasu, ja käytännöllinen vanheneminenParannukset keittiöille ja kylpyammeille, ikkunoille, katolle ja kodin järjestelmille (lämmitys, sähkö ja LVI) viimeisen 15 vuoden aikana, jotka tekevät kodista entistä paremman nykypäivään mennessä, toiminnallinen ja nykypäivän mukaan mukautettavissaKodin järjestelmien tila ja ikäUlkoiset mukavuudet, kuten autotallit, kannet ja kuistitSijaintiPoistavat ominaisuudet, kuten ulkomuoto, joka on ristiriidassa muun naapuruston kanssa
On hyvä idea tuoda esiin piirteitä, jotka eivät välttämättä ole heti ilmeisiä ja jotka voivat mahdollisesti lisätä arvioijan mielipidettä arvosta, Parsons sanoo.
Ennen kuin arvioija tulee
Kotisi valmistelu arvioijavierailulle eroaa kuitenkin sen valmistelusta mahdolliselle ostajalle. "Kun avaat kotisi potentiaaliselle ostajalle, haluat laukaista tunnepitoisia vastauksia", Parsons sanoo. ”Myyjänä haluat, että ostaja voi kuvitella kuinka onnellinen ja mukava he ovat siellä. Mitään tällaisia subjektiivisia näkökohtia ei voida soveltaa arviointiin."
Vaccari lisää, että asunnonomistaja ei tee muutosta, kuten vanhojen mattojen repiä paljaiden puulattioiden paljastamiseksi arviointia varten, kuten hän voi myydä. Mutta kodin maalin raikastaminen sekä sisä- että ulkopuolelta voi auttaa, samoin kuin epäjärjestyksen poistaminen, jotta kodin kaikki alueet, kellari mukaan lukien, olisivat täysin käytettävissä ja katseltavissa. Lopuksi, sanoo Ailion, "Jos verotiedot ovat vääriä, osoita tämä."
Muutoin Vaccari sanoo, että arvioijan vastuulla on löytää ongelmia ja kysyä kysymyksiä, jos se on perusteltua.
Jos luot hyvän arvion
Onnittelut! Olet suorittanut merkittävän askeleen asuntolainasi uudelleenrahoittamisessa. Nyt on aika käydä läpi seuraava vaihevaihe lainapäällikkösi kanssa. Jos olet saanut suotuisan arvion, käytä työkalua, kuten Consumer Financial Protection Bureau -yhtiön asuntolainan laskinta, tutkia korkorahoitusta arvostamiesi kodien jälleenrahoitetulle asuntolainalle. Aseellisena pitäminen näillä lukuilla voi antaa sinulle jonkin verran neuvotteluvoimaa tapaamalla lainanantajaasi.
Toisen lausunnon saaminen
Joskus arvioijan arvo ei ole vain alhaisempi kuin haluaisit sen olevan, mutta pienempi kuin luulet kotisi kannattavan. "Arviointi on vain yhden ihmisen mielipide", Ailion sanoo. "Vaikka tämä on koulutettu mielipide, kuten kaikissa ammateissa, on hyviä ja huonoja ammattilaisia."
Ottaen huomioon prosessia säätelevät tiukat liittovaltion määräykset, voitko tehdä mitään matalan arvioinnin suhteen? ”Jos talonomistaja ei pidä arvioinnin arvosta, hän voi kirjoittaa valituskirjeen lainanantajalle tai AMC: lle, mutta arvioijan mahdollisuus muuttaa mielipiteensä on erittäin pieni, ellei talonomistajalla ole ylivoimaista näyttöä arvon arvosta. pois ”, Benton sanoo.
Valitus onnistuu vain, jos osoitat, että arvioija on tehnyt merkittävän virheen, kuten ilmoittanut neliöaineiston tai huoneen määrän väärin; tärkeän mukavuuden, kuten uima-altaan tai kylpylän, jättäminen huomiotta; tai jättämättä huomiotta vertailukelpoinen myynti, joka saattaa tukea korkeampaa arvoa, kun taas "kirsikka poimii" vähemmän sopivaa vertailukelpoista, joka viittaa alhaisempaan arvoon, Parsons sanoo.
Saatat myös nostaa asian, Ailion sanoo, huomauttaen, että käytetyt vertailutavat olivat ala-asteen koulupiirissä tai ala-alaosastossa, jolla ei ollut talonomistajan yhdistystä uima-altaiden ja tenniskenttien kanssa, että kaikki vertailukelpoiset olivat hädänalaisia tai kiinteistöjä omistama myynti tai että heillä on muita arvoon vaikuttavia negatiivisia ulkoisvaikutuksia, kuten kiireisellä kadulla oleminen. ”Selitä miksi ne ovat erilaisia ja eivät ole samanlaisia kuin sinun. Sinun on todistettava, että jotain on virheessä valittujen vertailukelpoisten tuotteiden kanssa ”, Ailion sanoo.
Valintasi, kun arvio on alhainen
Jos arvio antaa sinulle vähemmän kuin 80% omasta pääomasta, voit suorittaa kassarahoituksen lisäämällä lisäämällä loppupuolella tarpeeksi rahaa päästäksesi maagiseen 80%: n laina-arvo -suhteeseen ja välttämään PMI: tä.
Voit myös maksaa PMI: n nyt. Jos kodin arvot jatkavat nousuaan, voit tarjota vertailukelpoista myyntiä asuntolaina-asiamiehellesi ja pyytää sitä poistamaan PMI, vaikka et ole vielä maksanut suurta osaa pääomaasi. Jos arviointi paljastaa, että olet vedenalainen, voit kuitenkin odottaa, että markkinat paranevat, paitsi jos olet oikeutettu ohjelmaan, kuten Fannie Maen tai FMERR: n korkeaan LTV-jälleenrahoitusvaihtoehtoon (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (kodin edullinen jälleenrahoitusohjelma), joka oli tarjonnut valtion apua vedenalaisille asunnonomistajille, päättyi vuoden 2018 lopussa.
Kotiarvioinnit: Pohjalinja
Arviointiprosessin toiminnan ymmärtäminen antaa sinulle parhaat mahdollisuudet saada arvioija antamaan kiinteistöllesi korkein mahdollinen arvo. Arvioinnit eivät aina tapahdu lainansaajien toivomilla arvoilla, ja ne ovat inhimillisiä prosesseja, joissa on tilaa subjektiivisuudelle ja virheille. Voit valittaa alhaisesta arviosta, mutta onnistut vain vahvoilla tiedoilla varmuuskopiointia varten.
