Mikä on sijoituskiinteistö?
Sijoituskiinteistö on kiinteistö, joka on ostettu ansaitsemalla tuottoa sijoitukselle joko vuokratuottojen, kiinteistön tulevan jälleenmyynnin tai molempien kautta. Kiinteistö voi olla yksittäisen sijoittajan, sijoittajaryhmän tai yhtiön hallussa.
Sijoituskiinteistö voi olla pitkäaikainen yritys tai lyhytaikainen sijoitus. Jälkimmäisen kanssa sijoittajat harjoittavat usein flippingia, jossa kiinteistöjä ostetaan, uusitaan tai kunnostetaan ja myydään voitolla lyhyessä ajassa.
Ilmaisua sijoituskiinteistö voidaan käyttää myös kuvaamaan muita omaisuuseriä, joita sijoittaja ostaa tulevaisuuden arvostusta varten, kuten taidetta, arvopapereita, maata tai muita keräilyesineitä.
Sijoituskiinteistöjen ymmärtäminen
Sijoituskiinteistöjä ovat ne, joita ei käytetä ensisijaisena asuinpaikkana. Ne tuottavat jonkin verran tuloja - osinkoja, korkoja, vuokria tai jopa rojaltit -, jotka jäävät kiinteistön omistajan säännöllisen liiketoiminta-alueen ulkopuolelle. Sillä, miten sijoituskiinteistöä käytetään, on merkittävä vaikutus sen arvoon.
Sijoituskiinteistöt tuottavat tuloja eivätkä ole ensisijaisia asuntoja.
Sijoittajat suorittavat joskus tutkimuksia kiinteistön parhaan ja kannattavan käytön määrittämiseksi. Tätä kutsutaan usein kiinteistön korkeimmaksi ja parhaaksi käytöksi. Esimerkiksi, jos sijoituskiinteistö suunnitellaan sekä kaupalliseen että asuinkäyttöön, sijoittaja punnitsee molempien etuja ja haittoja, kunnes hän selvittää, jolla on suurin potentiaalinen tuotto. Sitten hän hyödyntää omaisuutta tällä tavalla.
Sijoituskiinteistöön viitataan usein toisena kodina. Mutta nämä kaksi eivät välttämättä tarkoita samaa asiaa. Perhe voi esimerkiksi ostaa mökin tai muun lomakohteen itsensä käyttämiseen tai joku, jolla on pääasiallinen koti kaupungissa, voi ostaa maan toisen kiinteistön retriitiksi viikonloppuisin. Näissä tapauksissa toinen omaisuus on tarkoitettu henkilökohtaiseen käyttöön - ei tulo-omaisuudeksi.
Sijoituskiinteistöjen tyypit
Asuminen: Vuokrakodit ovat suosittu tapa sijoittajille lisätä tulojaan. Sijoittaja, joka ostaa asunnon ja vuokraa sen vuokralaisille, voi kerätä kuukausittain vuokrat. Ne voivat olla yhden perheen koteja, osakehuoneistoja, huoneistoja, kaupunkiasuntoja tai muun tyyppisiä asuinrakenteita.
Kaupallinen: Tuloja tuottavien kiinteistöjen ei tarvitse aina olla asuinrakennuksia. Jotkut sijoittajat - etenkin yritykset - ostavat kaupallisia kiinteistöjä, joita käytetään erityisesti liiketoimintaa varten. Näiden ominaisuuksien ylläpito ja parannukset voivat olla korkeampia, mutta suuremmat tuotot voivat korvata nämä kustannukset. Tämä johtuu siitä, että nämä kiinteistöjen vuokrat edellyttävät usein korkeampia vuokria. Nämä rakennukset voivat olla kaupallisesti omistamia kerrostaloja tai vähittäiskauppoja.
Sekakäyttö: Sekakäyttökiinteistöä voidaan käyttää samanaikaisesti sekä kaupalliseen että asuintarkoitukseen. Esimerkiksi rakennuksen pääkerroksessa voi olla vähittäismyymälä, kuten lähikauppa, baari tai ravintola, kun taas rakenteen ylemmässä osassa on asuinyksiköitä.
Avainsanat
- Sijoituskiinteistö hankitaan tarkoituksenaan ansaita tuottoa vuokratuottojen kautta, kiinteistön tulevaisuuden jälleenmyynti tai molemmat. Kiinteistöt voivat olla lyhytaikaisia tai pitkäaikaisia sijoitusmahdollisuuksia. Sijoituskiinteistöt eivät ole ensisijaisia asuntoja tai toissijaisia asuntoja, mikä vaikeuttaa sijoittajien rahoituksen saamista. Sijoituskiinteistön myynti on ilmoitettava, ja se voi johtaa myyntivoittoihin, joilla voi olla verovaikutuksia sijoittajille.
Sijoituskiinteistöjen rahoitus
Vaikka lainanottajat, jotka saavat lainan ensisijaiseen asuinpaikkaansa varten, pääsevät useisiin rahoitusvaihtoehtoihin, kuten FHA-lainoihin, VA-lainoihin ja tavanomaisiin lainoihin, sijoituskiinteistön rahoituksen hankkiminen voi olla haastavampaa.
Vakuuttajat eivät tarjoa kiinnitysvakuutuksia sijoituskiinteistöille, minkä seurauksena lainanottajien on oltava vähintään 20% alhaisemmat, jotta sijoituskiinteistöjä voidaan rahoittaa pankilla.
Pankit vaativat myös hyviä luottotuloksia ja suhteellisen alhaisia laina-arvo -suhteita ennen kuin hyväksytään lainanottajan sijoituskiinteistölle. Jotkut lainanantajat vaativat myös lainanottajaa riittävästi säästöjä kattamaan vähintään kuuden kuukauden sijoituskiinteistöihin liittyvät kulut, mikä varmistaa, että asuntolaina ja muut velvoitteet pidetään ajan tasalla.
Verovaikutukset
Jos sijoittaja kerää vuokra-arvoa sijoituskiinteistöstä, Internal Revenue Service (IRS) vaatii häntä ilmoittamaan vuokran tuloina, mutta virasto antaa myös hänelle mahdollisuuden vähentää merkitykselliset kulut tästä määrästä. Esimerkiksi, jos vuokranantaja kerää 100 000 dollaria vuokraa vuoden aikana, mutta maksaa 20 000 dollaria korjaus-, nurmikonhoito- ja vastaavat kulut, hän ilmoittaa 80 000 dollarin eron itsenäisenä ammatinharjoittamisen tuloina.
Jos henkilö myy sijoituskiinteistön enemmän kuin alkuperäinen hankintahinta, hänellä on myyntivoitto, joka on ilmoitettava IRS: lle. Vuodesta 2019 ainakin yhden vuoden hallussapitämien omaisuuserien myyntivoittoja pidetään pitkäaikaisina voittoina ja niistä verotetaan 15 prosenttia, paitsi ne, jotka ovat naimisissa ja joiden verotettava tulo ylittää 479 000 dollaria tai yksin ja joiden tulot ylittävät 425 800 dollaria. Näissä tapauksissa korko on 20%.
Sitä vastoin, jos verovelvollinen myy ensisijaisen asuinpaikkansa, hänen on vain ilmoitettava myyntivoitot, jotka ylittävät 250 000 dollaria, jos hän jättää henkilökohtaisesti, ja 500 000 dollaria, jos hän on naimisissa ja jättää yhdessä. Sijoituskiinteistön myyntivoitto on sen myyntihinta, josta vähennetään ostohinta, josta vähennetään merkittävät parannukset.
Kuvaillakseni kuvittele, että sijoittaja ostaa kiinteistön 100 000 dollarilla ja viettää 20 000 dollaria uuden putkiston asentamiseen. Muutamaa vuotta myöhemmin hän myy kiinteistön 200 000 dollarilla. Vähennettyään alkuperäisen sijoituksensa ja pääomakorjauksensa voitto on 80 000 dollaria.
