Bankrate.com: n luotonantajakysely ilmoitti 28. maaliskuuta 2018 alkaen, että asuntolainan korot olivat 4, 30% 30 vuoden kiinteälle, 3, 72% 15 vuoden kiinteälle ja 4, 05% viiden ensimmäisen vuoden ajan 5/1 säädettävissä olevalle. -arvo asuntolaina (ARM). Nämä ovat kansallisia keskiarvoja; asuntolainan korot vaihtelevat sijainnin mukaan ja ovat suuresti riippuvaisia luotto-pisteet.
Joten ensimmäinen askel päätettäessä siitä, onko kiinteäkorkoinen asuntolaina vai ARM nykypäivän markkinoiden paras valinta, on keskustella useiden lainanantajien kanssa saadaksesi selville, mihin korkoosi olet oikeutettu ja mitkä lainaehdot ovat sinulle järkeviä ottaen huomioon luottotietosi, tulosi, velat, käsiraha ja kuukausimaksu, joka sinulla on varaa.
Kun valitset kiinteäkorkoisen asuntolainan ja ARM: n, kun tiedät, mitkä korko- ja lainalainanantajat sinulle ulottuvat. Harkitse näitä tekijöitä.
Kiinteä vs. ARM: Kuukausimaksuero
Jokaista lainattuasi 100 000 dollaria kohden maksat kuukaudessa jokaisesta suurimmasta asuntolainatyypistä yllä lueteltujen kansallisten keskikorkojen perusteella:
- 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: 495 dollaria
- 15 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: 726 dollaria
- 5/1 säädettävä korko-asuntolaina: 480 dollaria 60 ensimmäisen kuukauden ajalta
Kun tarkastellaan vain kuukausimaksua, säädettävä korko-asuntolaina näyttää siltä, että se voisi olla parempi valinta. Se on halvin vaihtoehto 15 dollarilla kuukaudessa. Mitä suurempi asuntolaina, sitä suurempia kuukausittaiset säästöt ovat. Jos lainaat puoli miljoonaa, säästät 73 dollaria kuukaudessa säädettävällä korolla.
Onko tämä ero riittävän suuri ottamaan vastaan asevarusteisiin liittyvät lisäriskit?
Säädettävän koron asuntolainan tyypit
Asevarusteita on monen tyyppisiä. Suosituin on hybridi ARM, ja näistä suosituin vaihtoehto on 5/1 ARM, jota seuraa 3/1, 7/1 ja 10/1 ARM.
Hybridi-ARM toimii seuraavasti: Esimerkiksi 5/1 ARM: lla on kiinteä korko viiden ensimmäisen vuoden ajan, jota kutsutaan johdantokaudeksi. Sen jälkeen korko sopeutuu kerran vuodessa jäljellä olevaan laina-aikaan (sanotaan vielä 25 vuotta). On ARM-säätimiä, jotka säädetään harvemmin kuin kerran vuodessa, kuten 3/3 ja 5/5 ARM, mutta näitä voi olla vaikea saada aikaan. Mitä pidempi alkuperäinen ajanjakso, sitä pienempi ero on ARM-korkojen ja kiinteäkorkoisten asuntolainojen korkojen välillä.
Yhdysvalloissa useimpien ARM-korkojen korko perustuu Yhdysvaltain valtiovarainministeriön korkoon, mutta noin 20% ARM-koroista perustuu Lontoon pankkien väliseen korkoon (LIBOR). Treasury-korot ovat tällä hetkellä erittäin alhaiset, joten jos otat ARM: n nyt, on suuri mahdollisuus, että korkosi nousee, kun ARM: n johdantokausi päättyy. Liittovaltion keskuspankki nosti korkoja kerran maaliskuussa, ja sen odotetaan nousevan vielä kaksi kertaa vuonna 2018, jokaisen korotuksen ollessa 0, 25%.
Riskien suvaitsevaisuus ja tulevaisuuden suunnitelmat
Kun otat kiinteäkorkoisen asuntolainan, tiedät ennen kuin allekirjoitat päätöskirjeitäsi, kuinka suuri asuntolainan maksu on joka kuukausi niin kauan kuin sinulla on kiinnitys. Monet ihmiset arvostavat tätä vakautta.
ARM: iin kohdistuu korkoriski tai mahdollisuus, että korko muuttuu. Alkukauden jälkeen korkotyyppi tälle asuntolainalle mukautuu vastaamaan nykyisiä markkinaolosuhteita. Mistä tiedät, mikä on ARM-korko, kun se nollautuu johdantokauden jälkeen?
Tietyn ARM: n yksityiskohdat - ns. Korkokattorakenne - kertovat kuinka suuri kuukausimaksusi voi mennä. Esimerkiksi 5/1 ARM: llä voi olla korkorakenne 2-2-6, mikä tarkoittaa, että vuonna kuusi (viiden vuoden johdantokauden päättymisen jälkeen) korko voi nousta 2%, seuraavina vuosina korko voi nousta vielä 2 prosentilla vuodessa, ja koron kokonaisnousu ei voi koskaan olla yli 6 prosenttia lainan voimassaoloaikana.
Jos johdantokorko oli 4%, viiden ensimmäisen vuoden aikana korko olisi 4%. Vuonna kuusi se voi nousta jopa 2 prosentilla riippuen Yhdysvaltain yhden vuoden valtionkassasta, joten korko voi nousta jopa 6 prosenttiin. Vuodessa seitsemän korkotaso voi nousta vielä 2%: lla 8%: iin, ja vuonna kahdeksassa korko voi nousta taas 2%: lla, jolloin korkosi on 10%. Tässä vaiheessa olisit saavuttanut 6 prosentin enimmäismäärän; korkosi ei koskaan nouse yli 10%.
Vaikka enimmäismäärä vähentää riskiäsi jonkin verran, 200 000 dollarin 30-vuoden asuntolainalla, ero 4%: n koron ja 10%: n koron välillä on kuukausimaksu noin 955 dollaria verrattuna noin 1 755 dollariin. Sinun on kysyttävä itseltäsi, jos voit elää pahimmassa tapauksessa 800 dollarin lisämäärärahaa kuukaudessa vuosien 8–30 välillä.
Säätääkö korko koskaan niin korkeaa, riippuu ARM: n indeksikorosta. Jos ARM-indeksi on indeksoitu yhden vuoden valtionkorkoon ja korko on sama kuudennella vuonna kuin se oli ensimmäisenä vuonna, korkosi ei nouse kuudentena vuonna. Kuitenkin, jos valtiovarainministeriön korko on noussut 3%, korkotaso ei nouse enempää kuin 2% vuonna kuusi ylärajan vuoksi.
ARM-tilan saaneet ihmiset ajattelevat usein, että tapahtuu yksi seuraavista tapahtumista:
- He myyvät kodin ennen lainan takaisinmaksua.
- Heidän tulonsa nousevat ennen lainan takaisinmaksua.
- He pystyvät jälleenrahoittamaan ennen lainan takaisinmaksua.
- Korot pysyvät vakaina tai laskevat, mikä antaa niille koron, joka on samanlainen kuin johdantokorko lainan palautuksen yhteydessä.
FHA-aseet
Liittovaltion asuntohallinto (FHA) takaa säädettävän korkoiset asuntolainat, jotta luotonantajat voivat tarjota niitä lainanottajille, jotka tarvitsevat lievempiä vaatimuksia pätevyyden saamiseksi. FHA tarjoaa yhden vuoden ARM-koneet ja 3-, 5-, 7- ja 10-vuoden hybridi-ARM-laitteet. Yhden ja kolmen vuoden versioiden korko ei saa nousta enempää kuin 1% vuodessa johdantokauden jälkeen tai yli 5% lainan voimassaoloaikana. 5-, 7- ja 10-vuotisten armeijakorkojen korko voi nousta enintään 2 prosentilla vuodessa johdantokauden jälkeen, ja eliniän enimmäismäärä on 6 prosenttia.
Kuten kaikilla FHA-asuntolainoilla, vaikka FHA ARM -laitteella voi olla lievempi pätevyys, se edellyttää lainanottajien maksavan etukäteen asuntolainan vakuutusmaksun, joka on 1, 75% lainan määrästä (joka yleensä lasketaan lainaan, ja maksat siitä korkoa tulos). Se vaatii myös kuukausittaisen asuntolainavakuutusmaksun, jonka hinta riippuu laina-ajasta ja käsirahasta. Jos esimerkiksi suoritat FHA: n vaadittavan minimimaksun, joka on 3, 5%, ja otat 30-vuoden lainan, maksat vuosittain asuntolainavakuutuksessa 0, 85% lainakannasta, kunnes maksat lainan kokonaisuudessaan. Tämä summa jaetaan 12: lla ja lisätään kuukausimaksuusi. 200 000 dollarin lainalla ennakkomaksu maksaa sinulle 3 500 dollaria, ja kuukausittaiset asuntolainavakuutusmaksut maksavat sinulle noin 142 dollaria kuukaudessa ensimmäisenä vuonna ja vähenevät vähitellen sen jälkeen. Nämä kustannukset lisäävät kodin omistamisen kustannuksia sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä ja voivat tehdä siitä vähemmän edullisia.
Kiinteäkorkoisen lainan ja ARM: n valitseminen
Nyt kun tiedät kuinka ARM-verrattaisiin kiinteäkorkoisiin lainoihin, miten päätät, mikä niistä sopii tilanteeseesi parhaiten?
Sean O. McGeehan, lainapäällikkö Homer Glenissä, Illinoisissa, aivan Chicagon ulkopuolella, painaa tällä tavalla. ”Suurin osa asiakkaistamme kuuluu kiinteäkorkoiseen ämpäri. He ovat perinteisesti ensimmäisen kerran ostajia, jotka ostavat huoneistoa tai yhden perheen taloa eivätkä tiedä tulevaisuuden suunnitelmiaan ”, hän sanoo. "Jos he joutuvat saamaan lapsia ja heidän täytyy pysyä siellä pitkällä aikavälillä, kiinteä korko antaa heille varmuuden ja vakauden asuntolainan maksuissa."
Koska korkotasolla ei ole melkein missään vaiheessa, mutta nousee nykypäivän markkinoilla, suurin osa asuntorakentajista ei ole kiinnostunut ottamaan riskiä ARM: lla.
"Nykyisen alhaisen korkoympäristön takia olen käyttänyt 30 vuoden kiinteän lainan vaihtoehtoa 90% ajasta viimeisen kuuden plus vuoden aikana ensimmäistä kertaa asunnon ostajille", sanoo Lauren Abrams, Absolute Mortgage -lainan kiinnitysneuvoja. Pankkitoiminta kohteessa San Ramon, Kalifornia.
”On kuitenkin tärkeää keskustella ostajan pitkäaikaisista kiinteistösuunnitelmista. Useimmissa tapauksissa ostajat eivät tiedä tai eivät osaa ennustaa, mitkä suunnitelmat tulevat olemaan ”, hän sanoo. ”Asiakkaat vaativat toisinaan, että tämä on vain aloituskoti, eikä sitä ole pidempään kuin kolme tai viisi vuotta.” Hänen mukaansa tämä aikataulu voi tosiasiassa olla yhtä lyhyt kuin vuosi, jos tapahtuu avioero, työnsiirto, avioliitto tai lapset, mutta aikataulu voi myös helposti ulottua 10 plusvuoteen.
Lainanottajat, jotka ajattelevat olevansa kotona lyhyemmän aikaa ja haluavat käyttää ARM: ää, voisivat vähentää riskiänsä poistamalla kuukausittaiset säästöt korolliselle tilille kattamaan mahdollisesti suuremman tulevan maksun, jos he ovat edelleen kotiin, kun hinta muuttuu. Mutta "todellisuudessa asuntorakentajat eivät yleensä säästä rahaa", Abrams sanoo.
Varakkaat asiakkaat ja sijoittajat, joilla on suunnitelma siitä, kuinka kauan he pitävät asuntolainaa ja joilla on myöhemmin varaa mahdollisesti korkeampiin maksuihin, näkevät todennäköisemmin ARM: n vetoomuksen ja hyötyvät todennäköisemmin sen johdantokorosta.
Pohjaviiva
CoreLogicin ja Freddie Macin tietojen mukaan alle 10% lainanottajista valitsi ARM: n elokuussa 2017.
Jatka lukemista
