Kiinteäkorkoiset vs. säädettävät korkokiinnitykset: yleiskatsaus
Kiinteäkorkoiset ja kiinteäkorkoiset kiinnitykset (ARM) ovat kaksi ensisijaista kiinnitystyyppiä. Vaikka markkinat tarjoavat lukuisia lajikkeita näissä kahdessa luokassa, asuntolainaa ostaessaan ensimmäinen askel on sen määrittäminen, mikä kahdesta päälainatyypistä parhaiten vastaa tarpeitasi.
Avainsanat
- Kiinteäkorkoisella asuntolainalla veloitetaan kiinteä korko, joka ei muutu koko lainan voimassaoloajan. Säädettävän koron asuntolainan (ARM) alkuperäinen korko on alhaisempi kuin vertailukelpoisen kiinteäkorkoisen lainan markkinakorko, ja sitten korko nousee (tai mahdollisesti laskee) ajan myötä. TAKit ovat tyypillisesti monimutkaisempia kuin kiinteäkorkoiset kiinnitykset.
Kiinteäkorkoiset asuntolainat
Kiinteäkorkoisella asuntolainalla veloitetaan kiinteä korko, joka ei muutu koko laina-ajan. Vaikka kuukausittain maksettavan pääoman ja korkojen määrä vaihtelee maksusta toiseen, kokonaismaksu pysyy samana, mikä tekee budjetoinnin helpoksi talonomistajille.
Seuraava osittainen lyhennysohjelma osoittaa tapaa, jolla pääomaan ja korkoon asetetut määrät muuttuvat asuntolainan voimassaoloaikana. Tässä esimerkissä asuntolainan voimassaoloaika on 30 vuotta, pääoma on 100 000 dollaria ja korko on 6%.
| maksu | pääasiallinen | Kiinnostuksen kohde | Päätasapaino |
| 1. 599, 55 dollaria | $ 99, 55 | $ 500.00 | $ 99900, 45 |
| 2. 599, 55 dollaria | $ 100, 05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. 599, 55 dollaria | $ 100, 55 | $ 499.00 | $ 99699, 85 |
Kuten näette, asuntolainan ensimmäisinä vuosina suoritetut maksut koostuvat pääasiassa koroista.
Kiinteäkorkoisen lainan tärkein etu on, että lainanottaja on suojattu kuukausittaisten asuntolainan maksujen äkillisiltä ja mahdollisesti merkittäviltä nousilta, jos korot nousevat. Kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat helppo ymmärtää ja vaihtelevat melko lainanantajalta lainanantajalle. Kiinteäkorkoisten asuntolainojen heikkous on, että kun korot ovat korkeat, lainan saaminen on vaikeampaa, koska maksut ovat vähemmän edullisia.
Vaikka korko on kiinteä, maksettavan koron kokonaismäärä riippuu asuntolainan kestosta. Perinteiset luottolaitokset tarjoavat kiinteäkorkoisia asuntolainoja useille ehdoille, joista yleisimmät ovat 30, 20 ja 15 vuotta.
30 vuoden asuntolaina on suosituin valinta, koska se tarjoaa pienimman kuukausimaksun. Matalan maksun korvaaminen on kuitenkin huomattavasti korkeammat kokonaiskustannukset, koska ylimääräinen vuosikymmen tai enemmän tällä kaudella on ensisijaisesti tarkoitettu korkojen maksamiseen. Lyhytaikaisten asuntolainojen kuukausimaksut ovat korkeammat, joten pääoma maksetaan takaisin lyhyemmässä ajassa. Lyhytaikaiset kiinnitykset tarjoavat myös alhaisemman koron, mikä sallii suuremman pääoman palautuksen jokaisella asuntolainan maksulla. Lyhytaikaiset kiinnitykset maksavat siis huomattavasti vähemmän. (Lisätietoja on Asuntolainan maksurakenteen ymmärtäminen .)
Asuntolainat: Kiinteä korko Versus säädettävä korko
Säädettävät korot
Säädettävän koron asuntolainan korko on muuttuva. ARM: n alkuperäinen korko asetetaan alle vertailukelpoisen kiinteäkorkoisen lainan markkinakoron, ja korko nousee ajan myötä. Jos ARM pidetään riittävän kauan, korko ylittää kiinteäkorkoisten lainojen käyvän koron.
ARM-laitteilla on kiinteä ajanjakso, jonka aikana alkuperäinen korko pysyy vakiona, jonka jälkeen korko sopeutuu ennalta sovitulla taajuudella. Kiinteäkorkoinen ajanjakso voi vaihdella huomattavasti - kuukaudesta kymmeneen vuoteen; lyhyemmillä sopeutuskausilla on yleensä alhaisemmat alkuperäiset korot. Alkukauden jälkeen laina nollautuu, mikä tarkoittaa, että uusi korko perustuu nykyisiin markkinakorkoihin. Tämä on sitten nopeus seuraavaan nollaukseen, joka voi olla seuraava vuosi.
ARM-terminologia
ARM: t ovat huomattavasti monimutkaisempia kuin kiinteäkorkoiset lainat, joten etujen ja haittojen tutkiminen vaatii ymmärtämään joitain perustermejä. Tässä on joitain käsitteitä, jotka lainanottajan on tiedettävä ennen ARM-valintaa:
- Oikaisuväli: Tämä tarkoittaa ajanjaksoa, joka kuluu korko-oikaisujen välillä (esim. Kuukausi, vuosi jne.). Oikaisuindeksit: Korko-oikaisut on sidottu vertailuindeksiin. Joskus tämä on tietyntyyppisten omaisuuserien, kuten talletustodistusten tai valtion velkasitoumusten, korko. Se voi olla myös tietty indeksi, kuten rahastojen kustannusindeksi tai Lontoon pankkien välinen korko (LIBOR). Marginaali: Kun allekirjoitat lainan, suostut maksamaan koron, joka on tietty prosenttiosuus korkeampi kuin oikaisuindeksi. Säädettävä korko voi esimerkiksi olla yhden vuoden velkasitoumuksen korko plus 2%. Tätä ylimääräistä 2 prosenttia kutsutaan marginaaliksi. Enimmäismäärät: Tämä viittaa määrään, jota korko voi nostaa kunkin säätöjakson ajan. Jotkut ARM-laitteet tarjoavat myös enimmäismäärät kuukausimaksulle. Nämä lainat, joita kutsutaan myös negatiivisiksi poistolainoiksi, pitävät maksut alhaisina; nämä maksut voivat kuitenkin kattaa vain osan maksettavista koroista. Maksamattomasta korosta tulee osa pääomaa. Vuosien kuluttua asuntolainan maksamisesta, velkasaldo saattaa olla suurempi kuin alun perin lainaamasi summa. Katto: Tämä on korkein, jonka säädettävän koron sallitaan tulla lainan voimassaoloaikana.
ARM: n suurin etu on, että se on huomattavasti halvempaa kuin kiinteäkorkoinen asuntolaina, ainakin kolmen ensimmäisen, viiden tai seitsemän vuoden ajan. ARM: t ovat houkuttelevia myös siksi, että niiden alhaiset ennakkomaksut antavat lainanottajalle usein mahdollisuuden saada suurempi laina ja laskukorkoympäristössä antavat lainanottajalle mahdollisuuden nauttia alhaisemmista koroista (ja pienemmistä maksuista) ilman tarvetta jälleenrahoittaa asuntolainaa..
ARM-valinnassa oleva lainanottaja voi säästää useita satoja dollareita kuukaudessa jopa seitsemään vuoteen, jonka jälkeen hänen kustannuksensa todennäköisesti nousevat. Uusi korko perustuu markkinakorkoihin, ei alkuperäiseen markkinahintaan. Jos olet onnekas, se voi olla alhaisempi riippuen siitä, millaiset markkinakorot ovat koronlaskun aikaan.
ARM voi kuitenkin aiheuttaa merkittäviä haittapuolia. ARM: n kanssa kuukausimaksusi saattaa muuttua usein lainan voimassaoloaikana. Ja jos otat suuren lainan, saatat olla vaikeuksissa korkojen noustessa: Jotkut ARM-rakenteet on rakennettu siten, että korot voivat melkein kaksinkertaistua vain muutamassa vuodessa. (Lisätietoja on kohdassa Säädettävä korkohypoteekki: Mitä tapahtuu, kun korot nousevat ).
Itse asiassa säädettävän korkoiset asuntolainat menivät monien rahoitussuunnittelijoiden mielestä suosituimmalle korkealaatuisille asuntolainoille vuoden 2008 romahduksen jälkeen, joka aloitti markkinoiden sulkemisen ja lyhytaikaisen myynnin aikakauden. Lainanottajat kohtasivat tarraiskun, kun heidän käsivaununsa sopeutettiin, ja maksut nousivat nopeasti. Onneksi siitä lähtien hallituksen määräykset ja lainsäädäntö on annettu lisäämään valvontaa, joka muutti asumiskuplan globaaliksi finanssikriisiksi. Kuluttajansuojavirasto (CFPB) on estänyt kuluttajia vahingoittavia saalistusluottokäytäntöjä. Luotonantajat antavat lainaa lainanottajille, jotka todennäköisesti maksavat takaisin lainansa.
ARM: t ovat huomattavasti halvempia kuin kiinteäkorkoiset asuntolainat.
Mikä laina sopii sinulle?
Asuntolainaa valittaessa on otettava huomioon laaja joukko henkilökohtaisia tekijöitä ja tasapainotettava ne jatkuvasti muuttuvan markkinapaikan taloudellisen todellisuuden kanssa. Yksityishenkilöiden taloudessa esiintyy usein etenemis- ja laskusuhdetta, korot nousevat ja laskevat, ja talouden vahvuus vahaa ja vähenee. Laita lainavalintasi näiden tekijöiden yhteyteen ottamalla huomioon seuraavat kysymykset:
- Kuinka suurta asuntolainan maksua sinulla on varaa tänään? Voisitko silti varata ARM: n, jos korot nousevat? Kuinka kauan aiot asua kiinteistössä? Mihin suuntaan korot ovat nousussa, ja odotatko tämän kehityksen jatkuvan?
Jos korot ovat korkeat ja odotetaan laskevan, ARM varmistaa, että saat hyödyntää laskua, koska et ole lukittu tiettyyn korkoon. Jos korot nousevat tai tasainen, ennustettavissa oleva maksu on sinulle tärkeä, kiinteäkorkoinen asuntolaina voi olla tapa.
ARM-ehdokkaat
Lyhytaikainen asunnonomistaja
ARM voi olla erinomainen valinta, jos lähitulevaisuuden pienet maksut ovat ensisijainen vaatimus tai jos et aio asua kiinteistössä riittävän kauan, jotta hinnat nousevat. Kuten aiemmin mainittiin, ARM: n kiinteäkorkoinen aika vaihtelee, tyypillisesti yhdestä vuodesta seitsemään vuoteen, minkä vuoksi ARM: lla ei ehkä ole merkitystä ihmisille, jotka aikovat pitää kotinsa pidempään. Jos tiedät kuitenkin, että aiot muuttaa lyhyessä ajassa, tai et aio pitää taloa kiinni tulevina vuosikymmeninä, ARM tekee paljon järkeä.
Oletetaan, että korkoympäristö tarkoittaa, että voit ottaa viiden vuoden ARM: n korolla 3, 5%. 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina verrattuna antaisi sinulle 4, 25%: n koron. Jos aiot muuttaa ennen kuin viisivuotinen ARM nollautuu, säästät paljon rahaa korkoilla. Jos toisaalta päätät lopulta pysyä talossa pidempään, varsinkin jos korot ovat korkeammat lainan mukautuessa, asuntolaina maksaa enemmän kuin kiinteäkorkoinen laina olisi. Jos kuitenkin ostat kodin silmällä pitäen sitä, että siirryt suurempaan kotiin, kun perustat perheen - tai luulet muuttavasi työhön -, ARM saattaa olla oikea sinulle.
Tulojen kohoaminen
Kiinteäkorkoisella asuntolainalla on järkevämpi ihmisille, joilla on vakaa tulo, mutta jotka eivät odota sen kasvavan dramaattisesti. Jos kuitenkin odotat tuloidesi nousevan, ARM: n kanssa meneminen voi säästää sinua maksamasta paljon korkoa pitkällä matkalla.
Oletetaan, että etsit ensimmäistä kotiasi ja olet juuri valmistunut lääketieteen tai lakikoulutuksesta tai ansainnut MBA-tutkinnon. On todennäköistä, että ansaitset enemmän tulevina vuosina ja sinulla on varaa korotettuihin maksuihin, kun lainasi mukautuu korkeampaan korkoon. Siinä tapauksessa ARM toimii sinulle. Toisessa skenaariossa, jos aiot alkaa vastaanottaa rahaa sijoitusrahastosta tietyssä iässä, saatat saada ARM: n, joka nollataan samana vuonna.
Maksa-se-pois -tyyppi
Säädettävän koron asuntolainan ottaminen on erittäin houkuttelevaa asuntolainanottajille, joilla on tai joilla on rahaa lainan maksamiseen ennen uuden koron alkamista. Vaikka tämä ei sisällä valtaosaa amerikkalaisista, on tilanteita jossa voi olla mahdollista vetää se pois.
Ota lainanottaja, joka ostaa yhden talon ja myy toisen samanaikaisesti. Henkilö voi joutua ostamaan uuden kodin vanhan ollessa sopimuksessa, minkä seurauksena hän ottaa pois yhden tai kahden vuoden ARM: n. Kun lainanottaja on saanut myynnistä saadut tuotot, hän voi kääntyä takaisin maksamaan ARM: n kotimyynnin tuloilla.
Toinen tilanne, jossa ARM: llä olisi järkeä, on, jos sinulla on varaa nopeuttaa maksuja kuukausittain tarpeeksi maksaaksesi se pois ennen kuin se nollautuu. Tämän strategian käyttäminen voi olla vaarallista, koska elämä tapahtuu, ja vaikka sinulla on varaa suorittaa nopeutettuja maksuja nyt, jos sairasit, menetät työsi tai kattila menee, se ei ehkä ole enää vaihtoehto.
Pohjaviiva
Valitsemastasi lainatyypistä riippumatta huolellinen valinta auttaa välttämään kalliita virheitä. Yksi asia on varma: älä mene käsivarren mukana, koska pienempi kuukausimaksu on ainoa tapa varata unelma talo. Saatat saada samanlaisen nopeuden nollauksen yhteydessä, mutta se on vakava uhkapeli. On järkevämpää etsiä taloa pienemmällä hinnalla.
Jatka lukemista
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Kodin jälleenrahoitus
Milloin (ja milloin ei) jälleenrahoittaa asuntolainaasi
Kodin ostaminen
Rahoituksen perusteet ensimmäistä kertaa ostajille
Kiinnitys
Kuinka korot toimivat asuntolainalla
Kiinnitys
Kuinka valita paras kiinnitys sinulle
Kiinnitys
Säädettävä korko-asuntolaina: mitä tapahtuu, kun korot nousevat
Kiinnitys
Kiinteä tai vaihtuvakorkoinen asuntolaina: mikä on parempi nyt?
KumppanilinkitAiheeseen liittyvät ehdot
Asuntolaina Asuntolaina on velkainstrumentti, jonka lainanottaja on velvollinen maksamaan takaisin ennalta määrätyllä maksusarjalla. lisää Säädettävä korko-asuntolaina (ARM) Säädettävä korko-asuntolaina on tyyppi, jossa jäljellä olevalle osalle maksettu korko vaihtelee tietyn vertailukohdan mukaan. lisää Asuntolainan uudelleenlaatiminen Asuntolainan uudelleenlaatiminen vie asuntolainan jäljellä olevat pääoma- ja korkomaksut ja laskee ne uudelleen uuden poistoaikataulun perusteella. lisää Kuinka lainan kiinteä korko voi vaikuttaa budjettisi Kiinteä korko pysyy samana koko lainan ajan, mikä tekee pitkän aikavälin budjetoinnista helpompaa. Joissakin lainoissa on kiinteä ja vaihtuvakorkoinen. lisää Nollaa päivämäärä Nollaa päivämäärä on ajankohta, jolloin säädettävän koron kiinnityksen (ARM) alkuperäinen kiinteä korko muuttuu säädettäväksi korkoksi. enemmän asteittaisen maksun kiinnitys (GPM) Määritelmä Valmistunut maksu kiinnitys (GPM) on eräänlainen asuntolaina, jossa maksu nousee alhaisesta alkuperäisestä korosta korkeampaan korkoon. lisää