Mikä on varainhoidon tuottoaste - FMRR?
Taloushallinnon tuottoprosentti (FMRR) on mittari, jota käytetään arvioimaan kiinteistösijoituksen tulosta ja liittyy kiinteistöjen sijoitusrahastoon (REIT). REIT: t ovat osakkeita, joita yleisö tarjoaa kiinteistöyhtiö tai rahasto, jolla on tuloja tuottavia kiinteistöjä ja / tai kiinnityksiä.
FMRR on samanlainen kuin sisäinen tuottoaste, ja siinä otetaan huomioon sijoituksen pituus ja riski. FMRR määrittelee kassavirrat (sisään- ja ulosmenot) kahdella erillisellä korolla, joita kutsutaan turvalliseksi korkoksi ja uudelleeninvestointikorkoksi.
Taloushallinnon tuottoaste selitetty
Koska varainhoidon tuottoprosentin laskenta on niin monimutkaista, monet kiinteistöalan ammattilaiset ja sijoittajat päättävät käyttää muita mittareita kiinteistöanalyyseihin. FMRR: n käytön etuna on, että sen avulla sijoittajat voivat verrata sijoitusmahdollisuuksia tasapuolisesti.
Vaikka sisäinen tuottoprosentti (IRR) on jo pitkään ollut tavanomainen tuoton mittari taloudellisen sanakirjan sisällä, ensisijaisena haittana on arvon kyvyttömyys ottaa huomioon aika tai pitoaika. Sellaisena se on heikko likviditeetin indikaattori, jolla on merkittävä rooli määritettäessä minkä tahansa sijoitusvakuuden tai -välineen yleistä riskitasoa. Esimerkiksi, kun käytetään vain IRR: ää, kaksi rahastoa voi näyttää samanlaiselta tuottoprosenttiensa perusteella, mutta toisella voi kestää kaksi kertaa niin kauan kuin toisella yksinkertaisesti palata alkuperäiseen pääomasijoitussummaan. Monet analyytikot täydentävät IRR: n tai MIRR: n palautustoimenpiteitä takaisinmaksuajalla arvioidakseen, kuinka kauan pääoman takaisinmaksu tarvitaan.
Muokattu sisäinen tuottoprosentti paranee tavanomaiseen sisäiseen tuottoprosentiin verrattuna mukauttamalla eroja alkuperäisten kassamenojen ja sitä seuraavien kassavirtojen oletettuihin sijoitussuhteisiin. FMRR vie askeleen pidemmälle määrittelemällä kassavirrat ja kassavirrat kahdella eri nopeudella, joita kutsutaan "turvalliseksi korkoksi" ja "uudelleeninvestointikorkoksi". FMRR tekee myös lisäoletuksen, joka ei sisälly IRR: n ja MIRR: n piiriin, että positiiviset kassavirrat tapahtuvat välittömästi ennen negatiivisiin kassavirtoihin käytetään kattamaan kyseinen negatiivinen kassavirta.
- Turvallisissa korkoissa oletetaan, että negatiivisten kassavirtojen kattamiseen tarvittavat varat ansaitsevat korkoa helposti saavutettavalla korolla ja ne voidaan nostaa tarvittaessa varoitusajalla (esim. Talletuspäivän päivästä). Tässä tapauksessa korko on "turvallinen", koska rahastot ovat erittäin likvidejä ja turvallisesti saatavissa minimaalisella riskillä tarvittaessa. Sijoituskorkoihin sisältyy korko, joka saadaan, kun positiiviset kassavirrat sijoitetaan uudelleen vastaavaan keskitason tai pitkäaikaiseen sijoitukseen, jolla on vertailukelpoinen riski. Uudelleen sijoituskorko on korkeampi kuin turvallinen korko, koska se ei ole likvidejä (ts. Se liittyy toiseen sijoitukseen) ja vaatii siten korkeamman riskin diskonttokorkoa.
Avainsanat
- Taloushallinnon tuottoprosentti (FMRR) on kiinteistöinvestoinnin tuloksen arvioinnissa käytettävä metriikka, joka liittyy REIT: iin. FMRR luottaa muutettuun IRR-muotoiluun, joka käyttää turvallista tuottoastetta ja uudelleeninvestoinnin tuottoastetta.Koska taloushallinnon tuottoprosentin laskeminen on niin monimutkaista, että monet kiinteistöalan ammattilaiset ja sijoittajat päättävät käyttää muita mittareita kiinteistöanalyyseihin.
Lasketaan FMRR
Koska FMRR on muokattu sisäinen tuotonopeus, sitä ei ole muodollista tapaa laskea, vaan se on laskettava kokeilu- ja virhekertoilla, jotka on helppo tehdä tietokoneohjelmistojen avulla. Ennen tällaisen ohjelmiston käyttöä on suoritettava joitain tärkeitä vaiheita, jotta voidaan määrittää turvallinen korko ja uudelleeninvestointiaste (korkeampi kuin turvallinen korko), jota sovelletaan kaikkiin tulevaisuuden kassavirtoihin tietyn pitoajanjakson aikana.
- Ota kaikki tulevaisuuden negatiiviset kassavirrat tarkastelemalla edellisen vuoden positiivisia kassavirtoja aina kun mahdollista. Sen sijaan ulosvirtaukset diskontataan takaisin turvallisella tuottoprosentilla ja vähennetään mahdollisista positiivisista kassavirroista. Diskonttaa kaikki muut kassavirrat, joita ei ehkä ole sovellettu vaiheeseen 1 nykypäivään, myös turvallisella kurssilla.Yhteensä eteenpäin tilanpidon loppuun jakso jäljellä olevat positiiviset kassavirrat uudelleeninvestointikorolla. Ne lisätään sitten ennakoituihin kassavirtoihin, jotka odotetaan tapahtuvan myynnistä sijoituksen hallussapitoajanjakson lopussa. Laske IRR.
Näiden vaiheiden tulos on varainhoidon tuottoaste.
