Stephen Schwarzman ei tehnyt siitä suurta vedonlyönnillä pienillä. Hänen uransa on määritelty ottamalla suuria mahdollisuuksia. Tällä hetkellä The Blackstone Groupin puheenjohtajana ja toimitusjohtajana hän kuvasi monia näistä isoista vedoista äskettäisessä omaelämäkerransa, mitä se vie . Schwarzmanin elämä on määritelty menemällä isoksi jokaisella käännöksellä hänen päivästä Abingtonin lukion luokkajohtajana ja nöyryyttävään prosessiin yrittää käynnistää Blackstone vuonna 1985 Pete Petersonin kanssa.
Blackstone on sittemmin kasvanut kattamaan sijoitustoiminnan, joka on keskittynyt pääomasijoituksiin, hedge-rahastoihin, luotto-, infrastruktuuri- ja biotieteisiin - muun muassa -, mutta monet yrityksen suurimmista vedoista ovat olleet kiinteistöalalla. Tosiaankin, Blackstone on yksi suurimmista kiinteistösijoittajista maailmassa. Noin neljännes sen 545 miljardista dollarista on sijoitettu alaan.
Blackstone on ollut takana joidenkin historian suurimmista kiinteistökaupoista, mukaan lukien Hilton Properties -ostosopimus heinäkuussa 2007 ja Stuyvesant Town -kaupan ostaminen New Yorkissa vuonna 2015 5, 5 miljardilla dollarilla.
Puhuin Schwarzmanin kanssa hänen omaelämäkerransa aloittamisesta urasta ja näkemyksistä sijoitusmaisemaan - etenkin kiinteistöihin.
Hopea: Blackstone on tehnyt suuria vetoja kiinteistöihin vuosien varrella, ja nyt se on yksi suurimmista kiinteistöjen omistajista ja sijoittajista maailmassa, ja se on suurin osa sijoitussalkustasi tänään. Mitkä ovat perussääntösi suurien kiinteistömahdollisuuksien tunnistamiseksi? Mitä sinä etsit?
Schwarzman: Kiinteistöt on suoraviivaista liiketoimintaa. Meillä on muutama sääntö.
- Ostamme olemassa olevia mahdollisuuksia, joita voimme parantaa. Emme tee kehitystä. Kehittämisellä on paljon enemmän riskejä kuin olemassa olevan rakennuksen ostamisella. Pidämme konservatiivisuudesta ostaa jotain olemassa olevaa. Toiseksi ostaa vain asioita, joita voimme parantaa. Meitä ei kiinnosta vain kassavirran ostaminen. Haluamme tehdä jotain parempaa. Parannuksen jälkeen voit myydä sitä lisää. Kolmanneksi, olemme temaattinen sijoittaja. Kiinteistöllä on kiinteistöalalla erilaisia omaisuusluokkia toimistorakennuksista ja huoneistoista kauppakeskuksiin ja varastoihin. Eri omaisuusluokilla on eri perusteet taloudellisen suhdannekierron eri kohdissa, samoin kuin mahdolliset teknologiset häiriöt. Esimerkiksi, myimme kaikki kauppakeskuksemme ja kaiken vähittäiskaupassa, kun näimme Amazonin kehittävän tätä valtavaa vauhtia vuonna 2010, ja päätimme tulla vielä suuremmaksi varastojen ostajaksi. Varastot ovat olleet vähittäiskaupassa merkittävä suorituskykyinen omaisuusluokka viimeisen 5 vuoden aikana. Monien jälleenmyyjien, ei vain Amazonin, on jouduttu muuttamaan online-ominaisuuksiksi. Tarvitset varastot tavaroiden varastointiin, jotta ne toimitettaisiin asiakkaalle. Se johti meidät koko alueelle, jolla meillä on valtava riski, jossa vuokrat nousevat kaksinkertaisena (tai enemmän) kuin missään muussa omaisuusluokassa. Katsomme myös kiinteistöjä globaalina mahdollisuutena. Jossain vaiheessa maantieteellisellä alueella ei ole niin paljon pääomaa. Esimerkiksi, ostimme paljon Skandinaviasta, mikä on osoittautunut erittäin hyväksi. Viimeinen sääntö koskee korvauskustannuksia. On todella tärkeää varmistaa, että olet selvästi alla sen ostaessasi jotain.
Kun olemme tehneet tehtävämme parantaa kiinteistöä, myymme sen. Meillä on pieni mantra nimeltä "Osta se, korjaa se, myy".
Hopea: Missä näet kiinteistömahdollisuuksia seuraavan vuosikymmenen aikana?
Schwarzman: Tarkastelemalla 10 vuotta… kiinteistöalalla on suuntaus, että ihmiset muuttavat kaupunkeihin lähiöistä. Tämä suuntaus tekee kaupunkien asunnoista hyvän paikan olla. Se muuttaa maantieteellistä suuntasi. Jos olet yhdysvaltalainen sijoittaja, haluat olla puolueellinen olemaan alhaisissa veroasteissa ja helpommissa työympäristöissä. Jos katsot 10 vuotta, tapahtuu todellisia muutoksia, jotka voit jo nähdä tapahtuvan ihmisten muuttumisesta pohjoisesta etelään. Ihmiset ovat siirtymässä korkeista veroista matalan verotuksen osavaltioihin, kuten Florida, Texas tai Pohjois-Carolina, missä voit työskennellä maalla.
Aikaisemmin tilanne oli, että kun ihmiset saivat työpaikkoja, he valitsivat sijaintinsa työn perusteella. Nyt monet nuoremmat ihmiset etsivät sijaintia ja toivovat löytävänsä työpaikan. Jos he menevät oikeisiin paikkoihin, työpaikat siirtyvät etsimään niitä.
Kiinteistössä on maailmankaupunkeja, jotka ovat tietopohjaisia kaupunkeja. Niitä ovat Seattle, San Francisco, Austin, jopa New York ja Lontoo. Löydät Intian kaupunkeja, kuten Mumbai, Chennai, Bangalore… Löydätte teollisuuden, jonka tiedät olevan kasvavan räjähdysmäisesti ja seuraa sitä ympäri maailmaa, kun katsot 10 vuotta, nämä ovat erittäin hyviä. Ja biotekniikassa ja tutkimuksessa on erityistapauksia, jotka kiihtyvät nopeasti. Olemme yksi suurimmista biofarman märkälaboratorioiden omistajista. Se on toinen näistä suuntauksista.
Hopea: Blackstonen osto Hiltonin kiinteistöistä vuonna 2007 osoittautui hienoksi puheluksi. Mutta Hilton oli vakiintunut tuotemerkki, jolla oli jo suuri jalanjälki. Uskotko, että hotelliliiketoiminta on edelleen fiksu sijoituspaikka seuraavan kymmenen vuoden aikana?
Schwarzman: Vaurauden kasvaessa enemmän ihmisiä matkustaa. Sen pitäisi olla katalysaattori matkailuyritykseen liittyvien asioiden tekemisessä, olivatpa ne sitten yhdyskäytäväkaupunkeja vai muita suosittuja paikkoja. Niillä pitäisi olla hyvät tulokset.
