Sisällysluettelo
- Mikä on kaupallinen kiinteistö?
- CRE: n perusteet
- Vuokrasopimus
- Kaupallisten kiinteistöjen hallinta
- Sijoittaminen CRE: hen
- CRE: n edut
- CRE: n haitat
- Todellisen maailman esimerkki CRE: stä
Mikä on kaupallinen kiinteistö - CRE?
Kaupallinen kiinteistö (CRE) on kiinteistö, jota käytetään yksinomaan liiketarkoituksiin tai työtilan tarjoamiseen mieluummin kuin asuintilaa. Useimmiten kaupallinen kiinteistö vuokrataan vuokralaisille liiketoiminnan harjoittamiseksi. Tämä kiinteistöluokka vaihtelee yhdestä huoltoasemasta valtavaan ostoskeskukseen. Kaupalliseen kiinteistöön kuuluvat kaikenlaiset vähittäiskauppiaat, toimistotilat, hotellit, rautatiekeskukset, ravintolat ja lähikaupat.
Kaupallisen kiinteistön perusteet
Kaupallinen kiinteistö ja asuinkiinteistö koostuvat kahdesta pääkiinteistöluokasta. Asuinrakennukset sisältävät rakennukset, jotka on varattu ihmisten asuttamiseen ja joita ei käytetä kaupalliseen tai teolliseen käyttöön. Nimensä mukaan kaupallista kiinteistöä käytetään kaupassa.
Jotkut kaavoitus- ja lupaviranomaiset eristävät edelleen teollisuuskiinteistöjä - tavaroiden, erityisesti raskaiden tavaroiden, valmistukseen tarkoitettuja kohteita, mutta useimmat pitävät sitä kaupallisten kiinteistöjen osajoukkona.
Kaupallinen kiinteistö luokitellaan toiminnasta riippuen neljään luokkaan: toimisto-, teollisuus-, moniperhe- ja vähittäiskauppa. Yksittäiset tilat on myös luokiteltu. Esimerkiksi toimistotilaa luonnehditaan luokka A, luokka B tai luokka C.
- Luokka A edustaa parhaita rakennuksia estetiikan, iän, infrastruktuurin laadun ja sijainnin suhteen. B-luokan rakennukset ovat yleensä vanhempia ja eivät ole yhtä kilpailukykyisiä - hintatasoisesti - kuin luokan A rakennukset. Sijoittajat kohdistavat usein nämä rakennukset kunnostukseen. C-luokan rakennukset ovat vanhimpia, yleensä yli 20-vuotiaita, ja ne sijaitsevat vähemmän houkuttelevilla alueilla ja tarvitsevat huoltoa.
Avainsanat
- Kaupallinen kiinteistö on kiinteistöä, jota käytetään yksinomaan liiketarkoituksiin verrattuna asuinkiinteistöihin, joiden elintila on. Kaupalliseen kiinteistöön kuuluvat neljä luokkaa, jotka sisältävät toimisto-, teollisuus-, moniperhe- ja vähittäiskaupan.Kaupallinen kiinteistö tarjoaa tuloja, samoin kuin Sijoittajien pääoman arvostus.Sijoittaminen kaupalliseen kiinteistöön vaatii sijoittajilta enemmän hienostuneisuutta ja varoja kuin asuinkiinteistöt. Julkisesti myytävät kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat toteuttamiskelpoinen tapa yksityishenkilöille sijoittaa kaupallisiin kiinteistöihin.
Vuokrasopimus
Jotkut yritykset omistavat käyttämänsä rakennukset. Tyypillisempi skenaario on kuitenkin, että kiinteistö on vuokrattu. Yleensä sijoittaja omistaa rakennuksen ja kerää vuokraa jokaiselta siellä toimivalta yritykseltä. Kaupalliset vuokrahinnat - tilan käytön hinta tietyn ajanjakson aikana - on yleensä ilmoitettu vuotuisina vuokra-dollareina neliöjalkaa kohti. Päinvastoin, asuinkiinteistöjen hinnat ilmoitetaan vuotuisena summana tai kuukausivuokrana.
Kaupalliset vuokrasopimukset voivat olla vuodesta kymmeneen vuoteen tai enemmän, toimisto- ja liiketilojen keskimäärin keskimäärin viidestä kymmeneen vuoteen.
Kiinteistömarkkina-analyytikkoyritys CBRE Group, Inc. -yrityksen vuonna 2017 tekemässä tutkimuksessa analyytikko Alex Krasikov totesi, että vuokrasopimuksen termi - pituus - oli verrannollinen vuokrattavan tilan kokoon. Lisäksi tiedot osoittivat, että vuokralaiset tekisivät pitkiä vuokrasopimuksia hintojen lukitsemiseksi nousevassa markkinaympäristössä. Mutta se ei ole heidän ainoa ajo-tekijä. Jotkut vuokralaiset, joilla on vaatimuksia suurille tiloille, tekevät pitkiä vuokrasopimuksia, koska heidän tarpeitaan vastaavan kiinteistön saatavuus on rajallinen.
Kaupallisen omaisuuden vuokrasopimuksia on neljä pääasiallista tyyppiä, joista kukin vaatii vuokranantajalta ja vuokralaiselta erilaisia vastuutasoja.
- Yhden nettovuokrauksen ansiosta vuokralainen on vastuussa kiinteistöveron maksamisesta. Kaksinkertaisen verkon (NN) vuokrasopimus tekee vuokralaisesta vastuun kiinteistöveron ja vakuutuksen maksamisesta. Kolmen verkon (NNN) vuokrasopimus tekee vuokralaisesta vastuun kiinteistöveron maksamisesta. vakuutus ja kunnossapito. Bruttovuokrauksen yhteydessä vuokralainen maksaa vain vuokran, ja vuokranantaja maksaa rakennuksen kiinteistöverot, vakuutukset ja kunnossapidon.
Kaupallisten kiinteistöjen hallinta
Tietysti jokaisen omistajan tavoitteena on pitää CRE jatkuvasti vuokrattuina jatkuvasti. Usein vuokranantajan on löydettävä tasapaino vuokrien maksimoinnin sekä avoimien työpaikkojen ja vuokralaisten vaihtuvuuden minimoinnin välillä. Liikevaihto voi olla kallista CRE-omistajille, koska tilaa on mukautettava vastaamaan eri vuokralaisten erityistarpeita - sanoisinkö, jos ravintola muuttuu kiinteistöön, jonka joogastudio on kerran käyttänyt.
Kiinteistönomistajat saattavat haluta palkata kaupallisen kiinteistövälitysyrityksen auttamaan heitä vuokralaisten löytämisessä, hallinnassa ja pitämisessä, valvomaan vuokrasopimuksia ja rahoitusvaihtoehtoja sekä koordinoimaan kiinteistöjen ylläpitoa ja markkinoitavuutta. Kaupallisen kiinteistöjen hallintayhtiön erikoistunut tieto on hyödyllistä, koska tällaista kiinteistöä koskevat säännöt ja määräykset vaihtelevat osavaltion, läänin, kunnan ja toimialan sekä koon mukaan.
Sijoittaminen liikekiinteistöihin
Sijoittaminen liikekiinteistöihin voi olla tuottoisaa ja toimia suojauksena osakemarkkinoiden epävakaudesta. Sijoittajat voivat ansaita rahaa kiinteistöjen arvonmäärityksellä myydessään, mutta suurin osa tuotoista tulee vuokralaisten vuokrasopimuksista.
Suorat sijoitukset
Sijoittajat voivat käyttää suoria sijoituksia, jos heistä tulee kiinteistönomistajia fyysisen omaisuuden omistuksen kautta. Kaupallisiin kiinteistöihin suoriin sijoituksiin parhaiten soveltuvat ihmiset, joilla on joko huomattava määrä tietoa teollisuudesta tai jotka voivat palkata yrityksiä, jotka tekevät. Kaupalliset kiinteistöt ovat korkean riskin ja korkean palkkion omaavaa kiinteistösijoitusta. Tällainen sijoittaja on todennäköisesti erittäin nettovarainen henkilö, koska CRE-sijoitus vaatii huomattavan määrän pääomaa.
Ihanteellinen kiinteistö sijaitsee alueella, jolla on alhainen CRE-tarjonta ja suuri kysyntä, mikä antaa edulliset vuokrahinnat. Alueen paikallisen talouden vahvuus vaikuttaa myös CRE-oston arvoon.
Epäsuorat sijoitukset
Sijoittajat voivat vaihtoehtoisesti sijoittaa kaupallisille markkinoille epäsuorasti omistamalla useita markkinoilla toimivia arvopapereita, kuten kiinteistöjen sijoitusrahastoja (REIT), pörssiyhtiöitä tai sijoittamalla yrityksiin, jotka palvelevat kaupallisia kiinteistömarkkinoita, kuten pankkeja ja realtors.
Kaupallisen kiinteistön edut
Yksi kaupallisen kiinteistön suurimmista eduista on houkuttelevat leasingkorot. Alueilla, joilla uusien rakennusten määrää rajoittaa joko maa tai laki, kaupallisilla kiinteistöillä voi olla vaikuttava tuotto ja huomattavat kuukausittaiset kassavirrat. Teollisuusrakennukset vuokraavat yleensä alhaisemmalla hinnalla, vaikka niillä on myös alhaisemmat yleiskustannukset verrattuna toimistotorniin.
Kaupallinen kiinteistö hyötyy myös verrattain pidemmistä vuokrasopimuksista vuokralaisten kanssa kuin asuinkiinteistöjä. Tämä pitkä vuokra-aika antaa liikekiinteistöjen haltijalle huomattavan määrän kassavirtavakautta, kunhan pitkäaikaiset vuokralaiset käyttävät rakennusta.
Vakaan, rikkaan tulolähteen tarjoamisen lisäksi kaupallinen kiinteistö tarjoaa myös mahdollisuuden arvonnousuun, kunhan kiinteistöä pidetään kunnossa ja pidetään ajan tasalla. Ja kuten kaikki kiinteistötkin, se liikkuu usein päinvastaiseen suuntaan kuin osakemarkkinat, mikä tekee siitä tehokkaan hajautusvaihtoehdon salkussa oleville osakkeille.
Plussat
-
Suojaus osakemarkkinoita vastaan
-
Korkeasti tuottava tulolähde
-
Vakaat kassavirrat pitkäaikaisilta vuokralaisilta
-
Pääoman arvostuspotentiaali
Haittoja
-
Suoraan sijoittamiseen tarvitaan enemmän pääomaa
-
Parempi sääntely
-
Korkeammat korjauskustannukset
-
Epälikvidit varat
Kaupallisen kiinteistön haitat
Säännöt ja määräykset ovat ensisijaisia pelotteita useimmille ihmisille, jotka haluavat sijoittaa kaupallisiin kiinteistöihin suoraan. Kaupallisten kiinteistöjen verot, hankintatekniikka ja ylläpitovastuu on haudattu legalean kerroksiin. Nämä vaatimukset muuttuvat osavaltion, läänin, teollisuuden, koon, kaavoituksen ja monien muiden nimitysten mukaan. Suurimmalla osalla kaupallista kiinteistöä toimivista sijoittajista on joko erikoistunutta tietoa tai palkkaus ihmisille, jotka tekevät.
Toinen este on vuokralaisten vaihtuvuuden lisääntynyt riski, joka on erityisen tärkeä taloudessa, jossa odottamattomat kaupan sulkemiset jättävät kiinteistöt tyhjiksi ilman ennakkoilmoitusta.
Asuntojen yhteydessä yhden vuokralaisen tilatarpeet heijastavat yleensä aiempien tai tulevien vuokralaisten vaatimuksia. Kaupallisessa kiinteistössä jokaisella vuokralaisella voi kuitenkin olla hyvin erilaisia tarpeita, jotka vaativat kalliita kunnostuksia. Tämän jälkeen rakennuksen omistajan on mukautettava tila kunkin vuokralaisen erikoistuneeseen kauppaan. Liikekiinteistö, jolla on vähän vajaakäyttöä, mutta vuokralaisten vaihtuvuus on suuri, saattaa silti menettää rahaa tulevien vuokralaisten korjauskustannusten vuoksi.
Niille, jotka haluavat sijoittaa suoraan, liikekiinteistön ostaminen on paljon kalliimpi tarjous kuin asuinkiinteistö. Vaikka kiinteistövälitys on yleensä epälikvidimpiä omaisuusluokkia, kaupallisten rakennusten liiketoimilla on taipumus liikkua erityisen hitaasti.
Oikea maailma -esitys CRE-ennusteesta
Yhdysvaltain kaupalliset kiinteistömarkkinat saivat osuman vuosien 2008–2009 taantuman aikana, mutta vuosittaiset voitot ovat olleet vuodesta 2010. Nämä voitot ovat auttaneet toipumaan melkein kaikki taantuma-ajan tappiot.
CBRE: n vuosikertomuksessa "Yhdysvaltain kiinteistömarkkinanäkymät 2019" uskotaan:
Vaikka talouskehityksen myöhässä on, näkymät ovat edelleen erittäin hyvät kaikille neljälle suurimmalle liikekiinteistöomaisuudelle. Arvoja arvostetaan vähän, mutta tulojen pitäisi pysyä terveinä.
Muut indikaattorit viittaavat kuitenkin siihen, että liikekiinteistömarkkinat ovat saavuttaneet huippunsa taantuman jälkeisessä kasvusyklissä. Kalifornian kiinteistövälitysyrityksen Ten-X Growth mukaan kaupallisten kiinteistöjen hinnoittelu päättyi vuoteen 2018 vain yhden prosentin vuodesta 2017.
Ten-X-raportissa todettiin, että liikekiinteistöjen lopullinen kokonaismäärä 2018 vahvistaa heidän näkemyksensä taloudellisen syklin myöhäisestä hinnoittelusta. Yrityksen tutkimuksen mukaan avoimet työpaikat nousevat, vuokrien kasvu hidastuu ja markkinakorot ovat nousussa
Kuten Forbes on ilmoittanut , etenkin vähittäiskauppa on osoittautunut kipupisteeksi laajemmilla kaupallisilla kiinteistömarkkinoilla, koska laajamittaisten myymälöiden sulkemiset lisääntyivät vuonna 2017 ja jatkuivat vuoteen 2018. Esimerkiksi suosittu kauppakeskus REIT Westfield Corporation näki osakekurssinsa noin 30% vuoden 2016 puolivälin ja vuoden 2017 lopun välillä, ennen kuin palautettiin joitain tappioita tammikuun 2018 aikana. Unibail-Rodamco SE osti Westfieldin 15, 8 miljardilla Yhdysvaltain dollarilla, luomalla Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Useimmat yritykset kuitenkin väittävät, että kiinteistömarkkinat ovat yleisesti ottaen terveet. JP Morgan toisti "2019 Commerical Real Estate Outlook" -asiakirjassaan suurelta osin CBRE: n näkemyksen, jonka mukaan vuosi 2018 oli kaupallisten kiinteistöjen vuokrien ja arvostusten nousun yhdeksäs vuosi. Morgan arvioi, että tämä vauhti hidastuu, mutta jatkuu eikä näe laskusuhdetta vasta vuoden 2019 jälkeen.
