Mikä on yhdistetty laina-arvo-suhde - CLTV-suhde?
Yhdistetyn laina-arvo -suhteen (CLTV) suhde on kaikkien kiinteistöjen vakuudellisten lainojen suhde kiinteistön arvoon. Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta määrittääkseen mahdollisen asunnon ostajan maksukyvyttömyysriskin, kun käytetään useampaa kuin yhtä lainaa.
Yleensä lainanantajat ovat valmiita lainaamaan vähintään 80%: n CLTV-suhteilla lainanottajille, joilla on korkeat luottoluokitukset. CLTV eroaa yksinkertaisesta laina-arvo-suhteesta (LTV) siinä, että LTV sisältää laskelmassaan vain ensimmäisen tai ensisijaisen asuntolainan.
CLTV-kaava ja laskenta
CLTV = Kiinteistön kokonaisarvoVL1 + VL2 +… + VLn missä: VL = lainan arvo
Yhdistetyn laina-arvo -suhteen laskemiseksi jaa kaikkien lainojen yhteenlasketut pääomasummat kiinteistön hankintahinnalla tai käyvällä markkina-arvolla. CLTV-suhde määritetään siten jakamalla jäljempänä lueteltujen erien summa pienemmällä kiinteistön myyntihinnalla tai kiinteistön arvioidulla arvolla.
- kotilainaluoton (HELOC) ensimmäisen kiinnitysluotolla nostetun osan (jäljellä oleva pääoma) alkuperäinen lainasumma kaikkien suljettujen pääomalainojen, kuten toisen tai kolmannen asuntolainan, maksamattoman pääoman loppusumma (suljetun pääoman kanssa) lainan, lainanottaja nostaa kaikki varat ensimmäisenä päivänä eikä saa tehdä muutoksia maksusuunnitelmiin tai käyttää mitään takaisinmaksettua pääomaa lainan sulkemisen jälkeen.)
Avainsanat
- CLTV on samanlainen kuin LTV, mutta sisältää kaikki asuntolainat ja pantit, ei vain ensimmäinen kiinnitys.Majoittajat ottavat CLTV-suhteen huomioon määrittäessään, onko kodin ostajalla varaa ostaa asunto. Vuosien 2008-2009 kiinteistökupla korosti korkojen pitämisen merkitystä. huomioi CLTV-suhde.
Mitä CLTV-suhde näyttää
Yhdistetyn laina-arvosuhteen (CLTV) suhde on laskelma, jota asuntolaina- ja lainanantaja-ammattilaiset käyttävät määrittäessään talonomistajan kokonaisprosentin, joka on panttiilla (velkasitoumukset). Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta yhdessä kourallisten muiden laskelmien kanssa, kuten velan ja tulon suhde ja tavallinen laina-arvo-suhde (LTV), arvioidakseen lainan myöntämisen riski lainanottajalle.
Monet taloustieteilijät omistavat lieventäviä CLTV-standardeja muun muassa Yhdysvaltojen 2000-luvun lopulla vallannut markkinoiden sulkemiskriisiin. 1990-luvulta lähtien ja etenkin 2000-luvun alkupuolella ja puolivälissä asuntojen ostajat ottivat usein toisen asuntolainan ostohetkellä ennakkomaksujen sijasta. Lainanantajat, jotka eivät halua menettää näiden asiakkaiden liiketoimintaa kilpailijoille, suostuivat näihin ehtoihin kasvaneesta riskistä huolimatta.
Ennen kiinteistökuplia, joka laajeni 1990-luvun lopusta 2000-luvun puoliväliin, kodin ostajien tavanomainen käytäntö oli suorittaa käsiraha vähintään 20% ostohinnasta. Useimmat luotonantajat pitivät asiakkaita näiden parametrien rajoissa rajoittamalla LTV: n 80 prosenttiin.
Kun kupla alkoi kuumentua, monet näistä samoista yrityksistä ryhtyivät toimiin antaakseen asiakkaille mahdollisuuden kiertää laskemalla 20%. Jotkut lainanantajat nostivat LTV-korkoja tai lopettivat niiden käytön kokonaan tarjoamalla asuntolainoja, joiden ennakkomaksut olivat 5 prosenttia tai vähemmän, kun taas toiset pitivät LTV-vaatimuksia paikoillaan, mutta nostivat CLTV-korkoja, usein 100 prosenttiin. Tämän liikkeen ansiosta asiakkaat voivat ottaa toisen asuntolainan rahoittaakseen 20% ennakkomaksunsa.
Vuonna 2008 alkanut markkinoiden sulkemispiikki korosti, miksi CLTV on tärkeä. Pelissä olevan ihon, kuten 100 000 dollarin alun käteismenot 500 000 dollarin talolle, ansiosta talonomistajalle on voimakas kannustin pitää kiinni asuntolainan maksuistaan. Jos pankki sulkee, hän ei vain kadota kotiaan, vaan myös kassa kassaa, jonka hän maksoi sulkeakseen.
Kiinteistön oman pääoman vaatimus eristää lainanantajat myös kiinteistöjen hintojen laskusta. Jos kiinteistön arvo on 500 000 dollaria ja panttioikeuden kokonaisarvo on 400 000 dollaria, kiinteistö voi menettää jopa 20% arvostaan ilman, että panttioikeuden haltijat saavat lyhytaikaista korvausta sulkemishuutokaupassa.
Miksi CLTV on tärkeää
Jotkut asunnon ostajat päättävät alentaa käsirahaa vastaanottamalla kiinteistölle useita asuntolainoja, mikä johtaa matalampaan ensisijaisen asuntolainan laina-arvo -suhteeseen. Myös alhaisemman LTV-suhteen takia monet asunnonomistajat välttävät onnistuneesti yksityistä asuntolainavakuutusta (PMI). Se, onko parempi saada toinen asuntolaina vai aiheutuvatko PMI-kustannukset, vaihtelee henkilöittäin.
Koska toisella asuntolainan hoitajalla on enemmän riskiä, toisen asuntolainan korko on siis tyypillisesti korkeampi kuin ensimmäisen asuntolainan korko. On suositeltavaa, että kuluttajat harkitsevat useita lainoja yhden kiinteistön vastaanottamisen etuja ja haittoja. Due diligence -toiminnalla varmistetaan, että valittu on paras vaihtoehto tietyissä olosuhteissa.
Laina-arvo suhteessa CLTV: hen
Laina-arvo (LTV) ja CLTV ovat kaksi yleisintä suhdetta, jota käytetään asuntolainan vakuutusprosessissa. Useimmat luotonantajat asettavat enimmäismäärät molemmille arvoille, joiden yläpuolella potentiaalinen lainanottaja ei ole oikeutettu lainaan. LTV-suhteessa otetaan huomioon vain ensisijainen asuntolainan saldo. Siksi yllä olevassa esimerkissä LTV-suhde on 50%, tulos jakamalla 100 000 dollarin ensisijainen asuntolainan tasapaino 200 000 dollarin kotiarvolla.
Useimmat luotonantajat asettavat LTV-enimmäismäärät 80%, koska Fannie Mae ja Freddie Mac eivät osta asuntolainoja, joilla on korkeammat LTV-suhteet. Hyvän luottoprofiilin omaavat lainanottajat voivat kiertää tämän vaatimuksen, mutta heidän on maksettava yksityinen asuntolainavakuutus (PMI), kunhan heidän ensisijainen lainan saldo on yli 80% asunnon arvosta. PMI suojaa lainanantajaa tappioilta, kun kodin arvo alittaa lainasaldoa.
Ensisijaisilla lainanantajilla on taipumus olla anteliaampia CLTV-vaatimusten kanssa. Edellä oleva esimerkki huomioon ottaen ensisijaisen asuntolainan haltija saa markkinoillepääsyn tapauksessa rahansa kokonaan ennen kuin toinen asuntolainan haltija saa mitään. Jos kiinteistön arvo laskee 125 000 dollariin ennen lainanottajan laiminlyöntiä, ensisijainen panttioikeuden haltija saa koko velan määrän (100 000 dollaria), kun taas toinen panttioikeuden haltija saa vain jäljellä olevat 25 000 dollaria huolimatta siitä, että hänellä on velkaa 50 000 dollaria. Ensisijaisella panttioikeudenhaltijalla on vähemmän riski, kun kiinteistöarvo laskee, ja siksi sillä on varaa lainata korkeammalla CLTV: llä.
Esimerkki CLTV-suhteesta
Oletetaan esimerkiksi, että henkilö ostaa kodin 200 000 dollarilla. Kiinteistön vakuuttamiseksi hän maksoi käsirahana 50 000 dollaria ja sai kaksi kiinnitystä 100 000 dollaria (ensisijainen) ja 50 000 dollaria (toissijainen). Hänen yhdistetty laina-arvo-suhde (CLTV) on siis 75%: ((100 000 dollaria + 50 000 dollaria) / 200 000 dollaria).
