Kun korot nousevat, sijoittajat etsivät suojaa - ja löytääkseen kaiken hyvän hyödykkeen. Vaihtoehtoiset sijoitukset, kuten kiinteistösijoitusrahastot (REIT), voivat olla hyvä vaihtoehto, ainakin historiallisten tietojen mukaan. Katsotaan kuinka REIT-arvot suoriutuivat korkeiden ja alhaisten korkojen aikana.
Pika REIT -kierros
REIT on julkisesti noteerattu arvopaperi, joka sijoittaa kiinteistöihin kiinteistöjen tai asuntolainojen kautta ja jonka hinta vaihtelee suurissa pörsseissä kuten osake. Seurauksena on, että REIT-palvelut tarjoavat korkeaa likviditeettiä (harvinainen laatu kiinteistökaupassa). Rahastot erikoistuvat usein tiettyihin kiinteistötyyppeihin, kuten asuinhuoneistot, liikerakennukset, varastot tai hotellitilat. REIT-tuotteita on saatavana myös alueellisina variaatioina, jotka keskittyvät kiinteistöihin tietyissä maissa / alueilla, kuten Yhdysvalloissa, Euroopassa, Kiinassa tai Japanissa. (Lisätietoja: 5 REIT-tyyppiä ja niihin sijoittamista .)
REIT: t tarjoavat monia etuja, mukaan lukien monipuolistaminen, edellä mainittu likviditeetti, pieni määrä sijoituksia ja veroetuja (paikallisista laeista riippuen). (Katso tarkempi selitys kohdasta Sijoittaminen REIT : iin.)
REIT palauttaa Vs. Korot
REIT.comin raportti osoittaa, että REIT: n ja osakemarkkinoiden välinen korrelaatio (kuinka kaksi arvopaperia liikkuvat toisiinsa nähden) on historiallisesti matala. Samasta raportista käy ilmi, että REIT-arvojen ja joukkovelkakirjojen tuottojen korrelaatio on alhainen.
(Leikattu taulukko on alla, REIT-joukkovelkakirjojen korrelaatio korostettuna.)
Samanlainen historiallinen vertailu suositun REIT-indeksin tuottojen ja 10 vuoden joukkovelkakirjakorkojen välillä osoittaa käänteisen suhteen. Piirrämme suositun FTSE NAREIT All REITs -indeksin vuosituotot 10 vuoden korkoihin
Valtion joukkovelkakirjat:
Kuten yllä olevasta kaaviosta, joka kattaa 45 vuotta, käy ilmi, nousevat korot vaikuttavat huonosti REIT-tuottoihin ja päinvastoin. Korkojen korkokausien (1980–1985) aikana REIT: ien tuotot olivat alhaisemmat, kun taas korot nousivat vuoden 2008 jälkeen, kun korot olivat ennätyksellisen alhaiset.
On kuitenkin syytä harkita muita tekijöitä ja muita yksityiskohtaisia havaintoja, jotka saattavat viitata REIT-sijoitusten positiiviseen tuottoon jopa korkean korkokauden aikana. Tarkemmat ajanjaksot, jolloin korot olivat korkeat ja esiintyi mielenkiintoisia havaintoja:
Vuodesta 1981 lähtien korot ovat olleet laskussa; Väliaikaisin vuosina oli muutamia satunnaisia piikkejä, mutta kaiken kaikkiaan se on ollut jatkuvaa laskua (vaikka lokakuusta 2018 alkaen ne ovat alkaneet nousta uudelleen). Jokaisen kuluneen viiden tai kymmenen vuoden ajanjakson aikana alempaa korkoaluetta pidettiin korkeana.
- 1979-1984: Tämän ajanjakson korot olivat korkeimmillaan 10–14%. REIT: ien tuotto oli myös korkealla välillä 9% - 32%.1991-1997: Tällä kaudella uusi korko vaihteli 6% - 8%. Tuotto REIT-indeksistä oli välillä 12% - 36%, lukuun ottamatta 1% vuosina 1994-2000-2001: Seuraava korkea korkoalue oli ajanjaksolla 2000-2001, jolloin korot laskivat noin 5, 5%. Tuotot REITistä vaihtelivat 16%: sta 26%: iin.
Kuinka REIT-korot nousivat alhaisten korkojen väliaikoina?
- 1973-1974: Korot olivat suhteellisen matalat, vaihdellaan 6, 9%: sta 7, 4%: iin (verrattuna seuraavien vuosien korkeaan vaihteluväliin 10–14%). REIT-tuotot menestyivät huonosti ja vuotuiset tappiot olivat -42% -27%.1998-1999: Korot olivat välillä 4% - 5, 5% ja REIT: ien tuotot olivat edelleen negatiiviset, mikä oli -18%. -6%.2007-2012: Kun korot laskivat asteittain 4%: sta alle 2%: iin, REIT: n vuosittaiset tappiot olivat -45% -5%, lukuun ottamatta yhtä positiivista tuottoa vuonna 2009.
Nämä havainnot osoittavat, että REITillä ei ehkä ole mitään riippuvuutta korkoskenaarioista. REIT-sijoitusten tuotot saattavat tosiasiassa olla vapaita korkovaihteluista.
REIT Edut sijoittajille
REIT: ien etuja on myös muita, mikä tekee niistä hyvän sijoitusvalinnan jopa korkealla korkokaudella:
- Tuotot Mahdollisuus: REIT: ää pidetään tuottoperusteisina arvopapereina. Vaikka REIT pystyy arvostamaan hintaa, huomattava osa REIT: n tuotosta tulee osingoista. REIT: t välttävät joutuvan maksamaan yhtiöveroa, jos ne jakavat vähintään 90% tuloistaan osakkeenomistajilleen. Tämän verohelpotuksen tuloksena on, että osinkotulot jaetaan säännöllisesti REIT: n osakkeenomistajille, ja efektiiviset nettotuotot ovat usein korkeammat kuin joukkovelkakirjojen (tai osakkeiden) tuotot, jopa korkeiden korkojen tapauksessa. Globaali monipuolistuminen: REIT tarjoavat altistumisen globaaleille markkinoille. 1990-luvulta lähtien Isossa-Britanniassa, Singaporessa, Japanissa, Australiassa, Alankomaissa, Etelä-Afrikassa ja monissa muissa maissa on sallittu REIT-listaus, jolloin sijoittajat voivat ottaa riskin ulkomaisten maiden kiinteistömarkkinoilla. Esimerkiksi, jos paikalliset kiinteistömarkkinat Yhdysvaltain säiliöissä johtuvat korkeampien korkojen vaikutuksista, yhdysvaltalainen sijoittaja, jolla on altistuminen Singaporen kiinteistömarkkinoille, voi hyötyä, jos hänellä on salkussaan Singaporen kiinteistöjä. Sektorikohtainen vastuu: Korkojen noustessa kaikki kiinteistöjen alasektorit eivät saa kärsiä haitallisesti. Esimerkiksi asuntojen vuokrat voivat kärsiä, mutta parhaimmissa paikoissa sijaitsevat ostoskeskukset eivät. Huolellinen tutkimus kiinteistömarkkinoista, korkojen vaikutuksista tiettyyn alasektoriin ja sen taustalla olevaan kiinteistöominaisuuteen perustuviin erityisiin REIT: iin voi tehdä REIT-sijoituksesta kannattavan korkovaikutuksista riippumatta. (Lisätietoja: 3 Hotelli REIT, joka ylitti markkinat, ja asuin-, terveys- ja toimisto REIT .)
Pohjaviiva
Tarkasteltuaan korrelaatiomalleja ja historiallisia tietoja näyttää siltä, että REIT: ien tuotot pysyvät riippumattomina korkokausista. Huolellisen tutkimuksen ja kiinteistöjen alasektoreiden ja maantieteellisten alueiden asianmukaisen valinnan jälkeen sijoittajat voivat pitää REIT-arvoja hyvänä vaihtoehtona perinteisille osakkeille ja joukkovelkakirjalainoille, jotka ovat herkkiä korkoille.
