Kiinteistöjen ostaminen ja omistaminen on jännittävä sijoitusstrategia, joka voi olla sekä tyydyttävä että tuottoisa. Toisin kuin osake- ja joukkovelkakirjalainan sijoittajat, mahdolliset kiinteistöjen omistajat voivat käyttää vipuvaikutusta kiinteistön ostamiseen maksamalla osan kokonaiskustannuksista etukäteen maksamalla sitten loput ja korot ajan myötä. Vaikka perinteinen asuntolaina vaatii yleensä 20-25% käsirahaa, joissakin tapauksissa 5% käsiraha on kaikki, joka tarvitaan koko kiinteistön ostamiseen. Tämä kyky hallita omaisuutta, kun paperit allekirjoitetaan, rohkaisee sekä kiinteistövälittäjiä että vuokranantajaa, joka puolestaan voi ottaa toisen asuntolainan kotiinsa ennakkomaksujen suorittamiseksi lisäkiinteistöistä.
Avainsanat
- Huvittavat kiinteistöjen omistajat voivat ostaa kiinteistön vipuvaikutuksella, maksaa osan kokonaiskustannuksistaan etukäteen ja maksaa loput loppusummasta ajan myötä. Neljä päätapaa, joilla sijoittajat voivat ansaita rahaa kiinteistöjen kautta, ovat: 1) vuokraamisesta tulevat vuokranantajat kiinteistöt, 2) kiinteistökauppa (alias flipping), 3) kiinteistösijoitusryhmät ja 4) kiinteistösijoitusrahastot (REIT).
Tässä on neljä tapaa, joilla sijoittajat voivat käyttää kiinteistöjä hyväkseen:
5 yksinkertaista tapaa sijoittaa kiinteistöihin
1. Joten haluat olla vuokranantaja
Ihanteellinen: Ihmisille, joilla on oma sisustus ja kunnostustaidot ja joilla on kärsivällisyys hallita vuokralaisia.
Mitä tarvitaan aloittamiseen: Ennakkomaksujen ylläpitokustannusten rahoittamiseen ja avoimien kuukausien kattamiseen tarvitaan huomattavaa pääomaa.
Hyödyt: Vuokrakiinteistöt voivat tarjota säännöllisiä tuloja maksimoimalla käytettävissä olevan pääoman hyödyntämällä. Lisäksi monet liitännäiskulut ovat verovähennyskelpoisia, ja mahdolliset tappiot voivat korvata muiden sijoitusten voitot.
Miinukset: Ellet palkkaa kiinteistövälitysyritystä, vuokrakohteet ovat yleensä täynnä jatkuvia päänsärkyjä. Pahimmissa tapauksissa pirteät vuokralaiset voivat vahingoittaa omaisuutta. Lisäksi vuokranantajan on tietyissä vuokrausmarkkina-olosuhteissa joko säilytettävä avoimet työpaikat tai veloitettava vähemmän vuokraa kulujen kattamiseksi, kunnes asiat kääntyvät. Kun asuntolaina on maksettu kokonaan takaisin, suurin osa vuokrasta tulee kaiken voittoa.
Tietenkin, vuokratuotot eivät ole vuokranantajan ainoa painopiste. Ihanteellisessa tilanteessa kiinteistö arvostaa asuntolainan aikana jättäen vuokranantajalle arvokkaamman omaisuuden kuin hän aloitti.
Yhdysvaltojen väestölaskentatoimiston tietojen mukaan uusien asuntojen myyntihinnat (karkea indikaattori kiinteistöjen arvoille) nousivat jatkuvasti arvossa vuosina 1940-2006, ennen kuin ne laskivat finanssikriisin aikana. Onneksi myyntihinnat ovat sittemmin jatkaneet nousuaan ylittäen jopa kriisiä edeltäneen tason.
2. Kiinteistösijoitusryhmät
Ihanteellinen: Ihmisille, jotka haluavat omistaa vuokrakiinteistöjä vaivattomasti sen ylläpidosta.
Mitä tarvitaan aloittamiseen: Pääomatyyny ja pääsy rahoitukseen.
Plussat: Tämä on paljon käytännöllisempi lähestymistapa kiinteistöihin, jotka tarjoavat silti tuloja ja arvostusta.
Miinukset: Kiinteistösijoitusryhmissä on avoimen työpaikan riski riippumatta siitä, onko riski jakautunut koko ryhmään vai onko omistajakohtainen. Lisäksi ylimääräinen johto voi syödä tuottoiksi.
Kiinteistösijoitusryhmät ovat kuin pieniä sijoitusrahastoja, jotka sijoittavat vuokrakiinteistöihin. Tyypillisessä kiinteistösijoitusryhmässä yritys ostaa tai rakentaa sarjan kerrostaloja tai asuntoja, jolloin sijoittajat voivat ostaa ne yrityksen kautta ja liittyä siten ryhmään. Yksi sijoittaja voi omistaa yhden tai useampia yksiköitä itsenäisestä asuintilasta, mutta sijoitusryhmää hallinnoiva yritys hallinnoi yhdessä kaikkia osuuksia, hoitaa kunnossapitoa, ilmoittaa avoimia työpaikkoja ja haastatella vuokralaisia. Vastineeksi näiden johtotehtävien suorittamisesta yritys ottaa prosenttiosuuden kuukausivuokrasta.
Tavallinen kiinteistösijoitusryhmän vuokrasopimus on sijoittajan nimessä, ja kaikki yksiköt yhdistävät osan vuokrasta suojautuakseen satunnaisilta avoimilta työpaikoilta. Tätä varten saat tuloja, vaikka yksikkö olisi tyhjä. Niin kauan kuin yhdistettyjen yksiköiden vajaakäyttöaste ei nouse liian korkeaan, kustannusten kattamiseen pitäisi riittää.
Vaikka nämä ryhmät ovat teoriassa turvallisia tapoja sijoittaa kiinteistöihin, ne ovat alttiita samoille palkkioille, jotka ahdistavat sijoitusrahastoalaa. Lisäksi nämä ryhmät ovat toisinaan yksityisiä sijoituksia, joissa häikäilemättömät johtoryhmät houkuttavat sijoittajia rahansa ulkopuolelle. Huolellinen due diligence on siksi kriittinen parhaiden mahdollisuuksien saamiseksi.
3. Kiinteistökauppa (alias Flipping)
Ihanteellinen: Ihmisille, joilla on merkittävä kokemus kiinteistöjen arvostamisesta ja markkinoinnista.
Mitä tarvitaan aloittamiseen: Pääoma ja kyky tehdä tai valvoa korjauksia tarpeen mukaan.
Hyödyt: Kiinteistökaupalla on lyhyempi ajanjakso, jonka aikana pääoma ja vaivat sitoutuvat kiinteistöön. Mutta markkinaolosuhteista riippuen voi olla merkittävää tuottoa, jopa lyhyemmissä ajassa.
Huonot puolet: Kiinteistökauppa vaatii syvempää markkinatietoa ja onnea. Kuumat markkinat voivat jäähtyä odottamatta, jolloin lyhytaikaisille kauppiaille aiheutuu tappioita tai pitkäaikaista päänsärkyä.
Kiinteistökauppa on kiinteistösijoitusten villi puoli. Aivan kuten päiväkauppiaat ovat erilaisia eläimiä kuin osta-pidä -sijoittajat, kiinteistökauppiaat eroavat osta-ja-vuokra-vuokranantajista. Esimerkki: kiinteistövälittäjät pyrkivät usein myymään ostamansa aliarvostetut kiinteistöt kannattavasti vain kolmesta neljään kuukauteen.
Puhtaat kiinteistövälittäjät eivät usein investoi kiinteistöjen parantamiseen. Siksi sijoituksella on oltava jo sisäinen arvo, jota tarvitaan voiton tuottamiseen ilman muutoksia, tai ne poistavat kiinteistön kiistasta.
Kellot, jotka eivät pysty nopeasti purkamaan kiinteistöä, saattavat joutua vaikeuksiin, koska yleensä heillä ei ole riittävästi käyttämätöntä rahaa kädessä maksaakseen kiinteistön asuntolainan pitkällä aikavälillä. Tämä voi johtaa jatkuviin lumipallo-menetyksiin.
On aivan muuta tyyppistä räpylää, joka ansaitsee rahaa ostamalla kohtuuhintaisia kiinteistöjä ja lisäämällä arvoa kunnostamalla niitä. Tämä voi olla pidemmän aikavälin sijoitus, jossa sijoittajilla on varaa ottaa vain yksi tai kaksi kiinteistöä kerrallaan.
4. Kiinteistösijoitusrahastot (REIT)
Ihanteellinen: Sijoittajille, jotka haluavat kiinteistöomaisuuden altistumisen ilman perinteistä kiinteistökauppaa.
Mitä tarvitaan aloittamiseen: Sijoituspääoma.
Hyödyt: REIT: t ovat pääosin osinkoa maksavia osakkeita, joiden ydinomistuksessa on kaupallisia kiinteistöjä, joilla on pitkäaikaisia, rahaa tuottavia vuokrasopimuksia.
Miinukset: REIT-arvot ovat pääosin varastoja, joten perinteiseen vuokrakiinteistöön liittyvää vipuvaikutusta ei sovelleta.
REIT luodaan, kun yritys (tai rahasto) käyttää sijoittajien rahaa tulo-omaisuuden ostamiseen ja hoitamiseen. REIT-yksiköitä ostetaan ja myydään suurimmissa pörsseissä, kuten mitä tahansa muuta osaketta. Yrityksen on maksettava 90% verotettavasta voitosta osinkoina, jotta se säilyttää REIT-tilansa. Näin toimiessaan REIT välttää yritysveron maksamisen, kun taas säännöllistä yritystä verotetaan voitosta, ja sen on sitten päätettävä jakaako verojen jälkeiset voitot osinkoina.
Kuten tavalliset osinkoa maksavat osakkeet, REIT ovatkin vahva sijoitus osakemarkkinasijoittajille, jotka haluavat säännöllisiä tuloja. Verrattuna edellä mainittuihin kiinteistösijoitustyyppeihin REIT antaa sijoittajille entréeen ulkopuolisiin sijoituksiin, kuten ostoskeskuksiin tai toimistorakennuksiin, joita yksittäisten sijoittajien ei yleensä ole mahdollista ostaa suoraan. Vielä tärkeämpää on, että REIT: t ovat erittäin likvidejä, koska niillä käydään kauppaa pörssissä. Toisin sanoen, et tarvitse kiinteistönvälittäjää ja omistusoikeuden siirtoa auttaaksesi sinua nostamaan sijoituksen. Käytännössä REITit ovat muodollisempi versio kiinteistösijoitusryhmästä.
Viimeinkin, kun tarkastellaan REIT-sijoittajia, sijoittajien tulisi erottaa rakennuksia omistavat oman pääoman ehtoiset sijoitusrahastot ja kiinteistöomaisuuden rahoittamiseen tarkoitetut kiinnitysluoton REIT: t, jotka ovat kiinnitettävissä asuntolainalle (MBS). Molemmat tarjoavat altistumisen kiinteistöille, mutta luonteen luonne on erilainen. Oman pääoman ehtoinen sijoitusrahasto on perinteisempi siinä mielessä, että se edustaa kiinteistöomistuksia, kun taas asuntolainarahasto keskittyy kiinteistöjen kiinnitysrahoituksen tuottoihin.
Pohjaviiva
Riippumatta siitä, käyttävätkö kiinteistösijoittajat kiinteistöjään vuokratuottojen tuottamiseen tai aikansa bidemiseen, kunnes täydellinen myyntimahdollisuus syntyy, on mahdollista rakentaa vankka sijoitusohjelma maksamalla suhteellisen pieni osa kiinteistön kokonaisarvosta etukäteen. Mutta kuten kaikilla investoinneilla, kiinteistöalalla on voittoa ja potentiaalia riippumatta siitä, ovatko kokonaismarkkinat ylös vai alas.
01:35Kuinka ansaitset rahaa kiinteistöissä
