Sisällysluettelo
- Mikä on luku 1031?
- Poistot, kiinteistöjen erityissäännöt
- Muutokset 1031 -sääntöön
- "Like-Kind" on laajapohjainen
- Voit tehdä "viivästyneen" vaihdon
- 1031 Aikataulumääräykset
- Verovaikutukset ja kiinnitykset
- 1031s lomakodit
IRS-koodi Osa 1031 on hitaasti tulossa päivittäiseen keskusteluun. Termi on sovittu välittäjät, otsikkoyhtiöt, sijoittajat ja jalkapallo äidit. Jotkut ihmiset jopa vaativat tekemään siitä verbi, kuten: "Otetaan 1031 tuo rakennus toiselle."
IRS-osiossa 1031 on monia liikkuvia osia, jotka käyttäjän on ymmärrettävä ennen sen käyttöä. On myös verovaikutuksia ja aikatauluja, jotka voivat olla ongelmallisia. Sääntö myös määrää 1031 vaihto-tyyppisestä omaisuudesta ja rajoittaa säännön käyttöä lomakohteisiin.
Mikä on luku 1031?
Yleisesti ottaen 1031-vaihto (jota kutsutaan myös samankaltaiseksi pörssiksi tai Starkeriksi) on yhden sijoituskiinteistön vaihtaminen toiseen. Vaikka suurin osa swapeista verotetaan myynninä, jos omasi täyttää vuoden 1031 vaatimukset, sinulla ei ole veroa tai rajoitettua veroa, joka maksetaan vaihtohetkellä.
Itse asiassa voit muuttaa sijoituksen muotoa (kuten IRS näkee sen) rahaa tai tunnustamatta myyntivoittoa. Tämän avulla sijoituksesi voi jatkaa verojen lykkäystä. Ei ole mitään rajoituksia kuinka monta kertaa tai kuinka usein voit tehdä 1031. Voit siirtää voittoa sijoituskiinteistöjen kappaleelta toiselle toiselle. Vaikka sinulla voi olla voittoa jokaisesta vaihdosta, vältät veroja, kunnes myyt käteisellä useita vuosia myöhemmin. Sitten maksat toivottavasti vain yhden veron, ja että pitkäaikaisella myyntivoittoprosentilla (tällä hetkellä 15% tai 20% tuloista riippuen - ja 0% joillekin alhaisemman verotuksen maksajille).
Säännös koskee sijoitus- ja liikeomaisuutta, vaikka sääntöjä voidaan soveltaa entiseen pääasialliseen asuinpaikkaan tietyissä olosuhteissa. On olemassa tapoja, joilla voit käyttää 1031 lomakohteiden vaihtamiseen - myöhemmin myöhemmin -, mutta tämä porsaanreikä on paljon kapeampi kuin se oli tapana olla.
Poistotarvikkeita koskevat erityissäännöt
Varoitus: Poistotarvikkeita vaihdetaan vuonna 1031. Erityiset säännöt voivat johtaa poistoihin liittyvään voittoon, jota verotetaan tavanomaisina tuloina.Jos vaihdat yhden rakennuksen toiseen rakennukseen, voit välttää tämän uudelleenkierron. Mutta jos vaihdat parannettua maata rakennuksella parantamattomaan maahan ilman rakennusta, aiemmin rakennukselle vaatimat poistot kirjataan takaisin tavallisina tuloina.
Tällaiset komplikaatiot ovat miksi tarvitset ammatillista apua tekeessäsi 1031. Silti, jos harkitset numeroa 1031 - tai olet vain utelias - tässä on 10 asiaa, jotka sinun pitäisi tietää.
Muutokset 1031 -sääntöön
Ennen uuden verolainsäädännön hyväksymistä 22. joulukuuta 2017 jotkut henkilökohtaisen omaisuuden vaihtoa, kuten franchising-lisenssit, lentokoneet ja välineet, kelpuutettiin vaihtoon 1031. Uuden lain mukaan vain kiinteistöt ovat oikeutettuja. Yhtiön osake- tai kumppanuussuhteiden vaihto ei koskaan täyttänyt ehtoja - ja edelleenkään, niin ei ole.
Toisaalta kiinteistöjen yhteinen vuokralainen (TIC) on edelleen voimassa. On syytä huomata, että verovähennys- ja työllisyyslaki (TCJA) tietyistä aineellisista henkilökohtaisista hyödykkeistä aiheutuvista kokonaiskuluista voi auttaa korvaamaan tämän verolainmuutoksen.
TCJA sisältää siirtymäsäännön, joka sallii pätevän henkilökohtaisen omaisuuden vaihdon 1031 vuonna 2018, jos alkuperäinen omaisuus myytiin tai korvaava omaisuus hankittiin 31 päivään joulukuuta 2017 mennessä. Siirtymäsääntö koskee verovelvollisia eikä salli käänteinen 1031 vaihto, jossa uusi kiinteistö ostetaan ennen vanhan kiinteistön myyntiä.
"Like-Kind" on laajapohjainen
Suurimman osan vaihdosta on oltava vain "samanlaista" - arvoituksellinen lause, joka ei tarkoita sitä, mitä luulet sen tarkoittavan. Voit vaihtaa kerrostalon raaka-alueeksi tai karjatila strip-malliksi. Säännöt ovat yllättävän liberaaleja. Voit jopa vaihtaa yrityksen toiseen. Mutta jälleen kerran on ansoja varovaisille.
Voit tehdä "viivästyneen" vaihdon
Klassisesti vaihtoon sisältyy yksinkertainen kiinteistön vaihtaminen toiseen kahden ihmisen välillä. Mutta kertoimet löytää henkilö, jolla on tarkka omaisuus, jonka haluat, joka haluaa tarkan omaisuuden, on pieni. Tästä syystä suurin osa vaihtoista on viivästynyt, kolmipuolue- tai "Starker" -vaihdot (nimetty ensimmäiseen verotustapaukseen, joka heille mahdollisti).
Viivästyneessä vaihdossa tarvitset pätevän välittäjän (välittäjän), joka hallussaan käteisellä sen jälkeen kun olet "myynyt" omaisuutesi ja käyttää sitä "ostaa" korvaavan kiinteistön sinulle. Tätä kolmen osapuolen vaihtoa pidetään vaihtona.
1031 Aikataulumääräykset
On olemassa kaksi keskeistä ajoitussääntöä, jotka sinun on noudatettava viivästyneessä vaihdossa.
- Ensimmäinen liittyy korvaavan omaisuuden nimeämiseen. Kun kiinteistösi myydään, välittäjä saa käteisrahaa. Et voi vastaanottaa käteistä, tai se pilaa 1031-hoidon. Lisäksi 45 päivän kuluessa kiinteistön myynnistä on nimettävä korvaava kiinteistö kirjallisesti välittäjälle määrittelemällä hankittava kiinteistö. IRS: n mukaan voit nimetä kolme kiinteistöä niin kauan kuin suljet lopulta yhden seuraavista: niitä. Voit jopa nimetä enemmän kuin kolme, jos ne kuuluvat tiettyihin arvostuskokeisiin. Viivästyneen vaihdon toinen ajoitussääntö liittyy sulkemiseen. Sinun on suljettava uusi kiinteistö 180 päivän kuluessa vanhan myynnistä. Huomaa, että nämä kaksi ajanjaksoa alkavat samanaikaisesti. Tämä tarkoittaa, että alat laskea, kun kiinteistösi myynti loppuu. Jos nimeät korvaavan kiinteistön tarkalleen 45 päivää myöhemmin, sinulla on vain 135 päivää aikaa sulkea korvaava kiinteistö.
Verovaikutukset ja kiinnitykset
Sinulla voi olla rahaa jäljellä, kun välittäjä on hankkinut korvaavan omaisuuden. Jos näin on, välittäjä maksaa sen sinulle 180 päivän lopussa. Tästä käteisestä, nimeltään "boot", verotetaan osittaisena myyntituotona omaisuuden myynnistä, yleensä myyntivoitona.
Yksi päätavoista, jolla ihmiset joutuvat vaikeuksiin näiden liiketoimien kanssa, on lainojen harkitseminen. Sinun on harkittava asuntolainoja tai muita velkoja kiinteistöstäsi, josta luovut, ja mahdollisista korvaavan omaisuuden veloista. Jos et saa rahaa takaisin, mutta vastuusi laskee - sitäkin kohdellaan sinulle tuloina, aivan kuten käteisellä.
Oletetaan, että sinulla oli miljoonan dollarin asuntolaina vanhasta kiinteistöstä, mutta vastineeksi saamasi uuden kiinteistön kiinnitys on vain 900 000 dollaria. Sinulla on 100 000 dollarin voitto, joka luokitellaan myös käynnistykseksi, ja se verotetaan.
1031s lomakodit
Voit myydä pääasiallisen asuinpaikkasi ja suojata yhdessä puolisosi kanssa 500 000 dollaria myyntivoittoa, kunhan olet asunut siellä kaksi vuotta viidestä viimeisestä.
2004 Lomakoti-aukon kiristäminen
Olet ehkä kuullut tarinoita veronmaksajista, jotka käyttivät 1031-säännöstä vaihtaakseen loma-asunnon toiseksi, kenties jopa taloon, jossa he haluavat jäädä eläkkeelle, ja § 1031 viivästytti voiton kirjaamista. Myöhemmin he muuttivat uuteen kiinteistöön, tekivät siitä ensisijaisen asuinpaikkansa ja lopulta suunnittelivat käyttävänsä 500 000 dollarin pääomankorotuksen poissulkemista.
Kongressi tiukensi tätä aukkoa vuonna 2004. Kyllä, veronmaksajat voivat silti muuttaa loma-asunnot vuokrakohteiksi ja tehdä 1031 vaihtoa. Esimerkki: lopetat rantatalosi käytön, vuokraat sen kuudeksi kuukaudeksi tai vuodeksi ja vaihdat sitten toisen kiinteistön. Jos saat vuokralaisen ja käytät itseäsi liiketoiminnallisella tavalla, olet todennäköisesti muuttanut talon sijoituskiinteistöksi, jonka pitäisi tehdä 1031-vaihtoestasi kunnossa.
Jos kuitenkin vain pidät sitä vuokrattavana, mutta sinulla ei todellakaan ole vuokralaisia, se ei todennäköisesti ole sallittua. Tosiasiat ovat avain, kuten myös ajoitus. Mitä enemmän aikaa kuluu sen jälkeen, kun olet muuntanut kiinteistön käytön vuokraamiseksi, sitä parempi. Vaikka ei ole absoluuttista standardia, kaikkea alle kuuden kuukauden vilpitön vuokrakäyttö ei todennäköisesti riitä. Vuosi olisi parempi.
Muutto 1031 -vaihtopaikkaan
- Sinun on vuokrattava asunto toiselle henkilölle kohtuulliseksi vuokraksi vähintään 14 päiväksi. Asunnon oma henkilökohtainen käyttö ei saa ylittää sitä, mikä on suurempi 14 päivää tai 10 prosenttia päivien lukumäärästä 12 kuukauden ajanjakson aikana, joka on suurempi. Asuntoyksikkö vuokrataan oikeudenmukaisella vuokralla.
Lisäksi kun olet onnistuneesti vaihtanut yhden loma- tai sijoituskiinteistön toiseen, et voi heti muuttaa uutta omaisuutta ensisijaiseksi kodiksi ja hyödyntää 500 000 dollarin poissulkemista.
Ennen kuin lakia muutettiin vuonna 2004, sijoittaja voi siirtää yhden vuokrakiinteistön 1031 vaihdossa toiseen vuokrakiinteistöön, vuokrata uuden vuokrakiinteistön tietyksi ajaksi, muuttaa kiinteään muutamaksi vuodeksi ja sitten myydä sen hyödyntäen pääasiallisen asuinpaikan myynnistä johtuvan voiton sulkeminen pois. Jos nyt hankit kiinteistöä vaihtokaupassa 1031 ja yrität myöhemmin myydä kiinteistön pääasiallisena asuinpaikkana, poissulkemista ei sovelleta viiden vuoden ajanjaksolla, joka alkaa päivästä, jona kiinteistö on hankittu 1031: n kaltaiseen vaihtoon. Toisin sanoen joudut odottamaan paljon kauemmin käyttääksesi pääasiallisen asuinpaikan pääomavoittojen verohelpotusta.
