Mikä on yhteinen vuokra - TIC?
Yhteinen vuokrasopimus on järjestely, jossa kahdella tai useammalla henkilöllä on omistusoikeus kiinteistöön tai tonttiin. Kiinteistö voi olla kaupallinen tai asuinrakennus. Kun yhteinen vuokralainen kuolee, kiinteistö siirtyy kyseisen vuokralaisen omaisuuteen. Jokainen itsenäinen omistaja voi hallita yhtä suurta tai erilaista prosenttia koko omaisuudesta. Yhteisen parisuhteen vuokralaisella on myös oikeus jättää osuutensa kiinteistöstä jokaiselle edunsaajalle osana omaisuuttaan. Yhteiset vuokralaisten sopimusehdot on esitetty yksityiskohtaisesti säädöksessä, nimikkeessä tai muissa oikeudellisesti sitovissa omaisuuden omistamisasiakirjoissa.
Kuinka TIC toimii
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa kiinteistön vuokralaisena, kaikki kiinteistöalueet ovat tasavertaisesti konsernin omistuksessa. Yhteisvuokralaisilla voi olla eri osuus omistusosuuksista. Esimerkiksi Sarah ja Debbie voivat kumpikin omistaa 25% kiinteistöstä, kun taas Leticia omistaa 50%. Vaikka omistusprosentti vaihtelee, kukaan henkilö ei voi vedota omistukseen tietylle kiinteistön osalle.
Vuokraus yhteisiin sopimuksiin voidaan luoda milloin tahansa. Joten henkilö voi kehittää kiinnostuksensa kiinteään vuoteen sen jälkeen, kun muut jäsenet ovat tehneet vuokrasopimuksen. Palaamalla yllä olevaan esimerkkiin voimme sanoa, että Sarah ja Leticia omistivat alun perin kumpikin 50% kiinteistöstä. Jossain vaiheessa Sarah päätti jakaa 50%: n osuutensa Debbien kanssa jättäen ryhmän jakamalla 25/25/50.
Lisäksi sopimuksen jäsenet voivat itsenäisesti myydä tai lainata omistusosuuttaan vastaan.
Avainsanat
- Yhteinen vuokrasopimus on järjestely, jossa kahdella tai useammalla ihmisellä on kiinteistöomistuksen etuja. Yhteiset vuokralaiset voivat omistaa eri prosenttimäärä kiinteistöstä.Yleiset vuokraajat voivat testamenttiosuuttaan kiinteistöstä kenelle tahansa kuollessaan.Yhden vuokra-ajan huomattavasti eroaa yhteisestä vuokralaisesta etenkin perhe-eläkeoikeuksien ja jokaisella vuokralaisella olevan omistusasteen suhteen.
TIC: n hävittäminen
Yksi tai useampia rinnakkaisvuokralaisia voi ostaa muita jäseniä yhteisen vuokran purkamiseksi. Jos vuokralaisten tulisi kehittää vastakkaisia intressejä tai ohjeita kiinteistön käyttöön, parantamiseen tai halutaan myydä kiinteistö, heidän on tehtävä yhteinen sopimus eteenpäin siirtymiseksi. Tapauksissa, joissa yhteisymmärrykseen ei päästä, voidaan suorittaa osiointi. Erotustoiminto voi olla vapaaehtoinen tai tuomioistuimen määräämä riippuen siitä, kuinka hyvin vuokralaiset toimivat yhdessä.
Oikeudellista jakoa koskevassa menettelyssä tuomioistuin jakaa omaisuuden yhteisten jäsenten vuokrien kesken, jolloin kukin jäsen voi siirtyä eteenpäin muista jäsenistä. Luontoismuotoisena osana tunnetuin tapa on suorin tapa jakaa omaisuus ja se on yleensä menetelmä, jota käytetään vuokralleottajan vastavuoroisesti.
Jos vuokralaiset kieltäytyvät työskentelemästä yhdessä, he voivat harkita omaisuuden väliseinien myyntiä. Täällä maatila myydään ja tuotot jaetaan rinnakkais vuokralaisten kesken heidän omaisuutensa perusteella.
Kiinteistöverot TIC-kiinteistöillä
Sovellettavan lain mukaisessa vuokrasopimuksessa yhteisessä sopimuksessa hahmotellaan yleensä jaetun omistuksen vaikutukset kiinteistön veroihin. Sopimuksessa hahmotellaan, miten verovelka jaetaan sopimuksittain kullekin omistajalle.
Koska vuokrasopimuksessa yhteisellä sopimuksella ei jaeta laillisesti maa- tai kiinteistöosaa, useimmat veroalueet eivät määrää kullekin omistajalle erikseen suhteellista kiinteistöverolaskua omistajuusprosentin perusteella. Useimmiten yhteiset vuokralaiset saavat yhden kiinteistöveron.
Monilla lainkäyttöalueilla yhteisessä sopimuksessa asetettu vuokraus asettaa yhteisvuokralaisille yhteisvastuun. Tämä määräys tarkoittaa, että kukin itsenäinen omistaja voi olla vastuussa kiinteistöverosta arvioinnin koko määrässä. Vastuu koskee kutakin omistajaa riippumatta omistajuuden tasosta tai prosenttimäärästä.
Kun kiinteistövero on täytetty, asuntolainaajat vähentävät kyseisen maksun tulovero-ilmoituksistaan. Jos verotusalueella noudatettiin yhteisvastuuta, kukin vuokralainen voi vähentää heidän maksamansa määrän henkilökohtaisen tuloverorekisteröinnistä. Maissa, jotka eivät noudata tätä menettelyä, ne voivat vähentää prosenttimäärän kokonaisverosta omistajuustasoonsa asti.
Vuokraus yhteinen vs. yhteinen vuokra
Vaikka yhteinen vuokrauskin kuulostaa samanlaiselta, se eroaa monella tapaa yhteisestä vuokralaisesta. Yhteisessä vuokravuokrauksessa vuokralaiset saavat samansuuruiset osuudet kiinteistöstä, jolla on sama teko samanaikaisesti.
Yksi tärkeimmistä eroista liittyy minkä tahansa jäsenen lisäämiseen tai poistumiseen sopimuksesta. TIC-sopimuksissa jäsenten muutos ei riko sopimusta. Yhteisen vuokrasopimuksen yhteydessä sopimus rikkoutuu, jos joku jäsenistä haluaa myydä koronsa.
Esimerkiksi, jos yksi tai useampi vuokralainen haluaa ostaa muut, kiinteistö on teknisesti myytävä ja tuotot jaettava tasapuolisesti omistajien kesken. Yhteiset vuokralaisjäsenet voivat myös käyttää laillista jakamistoimintoa kiinteistön erottamiseen, jos tila on riittävän suuri tämän erottamisen toteuttamiseksi.
Yhteisen vuokralaisen kuolema
Toinen merkittävä ero tapahtuu yhden vuokralaisen kuoleman tapauksessa. Kuten aiemmin mainittiin, TIC-sopimukset sallivat kiinteistön siirron osana omistajan omaisuutta. Kiinteistön omistusoikeus siirtyy kuitenkin yhteisessä vuokrasopimuksessa jäljellä olevalle omistajalle.
Toisin sanoen yhteisillä vuokralaisilla ei ole automaattista selviytymisoikeutta. Ellei kuolleen jäsenen viimeisessä tahdossa todeta, että hänen kiinnostavansa omaisuus on jaettava jäljelle jääneille omistajille, yhteinen edun mukainen kuollut vuokralainen kuuluu heidän omaisuuteensa. Sitä vastoin yhteisten vuokralaisten kanssa kuolleen omistajan edut siirtyvät automaattisesti jäljelle jääville omistajille. Esimerkiksi, kun neljä yhteistä vuokralaista omistaa kodin ja yksi vuokralainen kuolee, jokaisesta kolmesta eloonjääneestä päätyy ylimääräinen kolmasosa kiinteistöstä.
Avioliitto ja omaisuus
Jotkut valtiot asettavat avioparien oletusomistusoikeudeksi yhteisen vuokran, toiset taas käyttävät vuokrasopimusta yhteisomistusmallilla. Kolmas malli, jota käytetään noin 25 osavaltiossa, on koko vuokra (TbyE), jossa molemmilla puolisoilla on yhtäläinen ja jakamaton intressi omaisuuteen.
Hyödyllisiä ja haittoja vuokrasuhteessa yhteisiä
Kodin ostaminen perheenjäsenen, ystävän tai liikekumppanin kanssa yhteisinä vuokralaisina voi auttaa yksilöitä pääsemään kiinteistömarkkinoille helpommin. Koska talletukset ja maksut ovat jakautuneet, kiinteistön ostaminen ja ylläpito voi olla halvempaa kuin yksilölle. Lisäksi lainakapasiteettia voidaan virtaviivaistaa, jos yhdellä omistajalla on suuremmat tulot tai paremmat taloudelliset lähtökohdat kuin muilla jäsenillä.
Plussat
-
Helpottaa kiinteistöostoja
-
Vuokralaisten lukumäärä voi muuttua
-
Erilaiset omistusasteet ovat mahdollisia
Haittoja
-
Ei automaattisia perhe-eläkeoikeuksia
-
Kaikki vuokralaiset vastaavat veloista ja veroista
-
Yksi vuokralainen voi pakottaa kiinteistön myymään
Kun kiinnitetään kiinteistöjä yhteisinä vuokralaisina, tyypillisesti kaikki lainanottajat allekirjoittavat asiakirjat. Koska kaikki jäsenet allekirjoittavat asuntolaina-asiakirjat, lainanantaja voi laiminlyöntitapauksissa tarttua osuuksiin kaikilta ryhmän jäseniltä. Vaikka yksi tai useampi lainanottaja lopettaa maksuosuutensa asuntolainan maksamisesta, muiden lainanottajien on silti katettava maksut markkinoiden sulkemisen välttämiseksi.
Mahdollisuus käyttää testamenttia edunsaajien nimeämiseen kiinteistölle antaa vuokralaiselle mahdollisuuden hallita heidän osuuttaan. Jos vuokralainen kuolee ilman tahtoa, hänen mielenkiintonsa kiinteistöstä menee todistuksen kautta - kallista tapahtumaa sekä ajallisesti että rahallisesti.
Lisäksi jäljellä olevat vuokralaiset saattavat löytää heidän omistavansa kiinteistön jonkun kanssa, jota he eivät tunne tai jonka kanssa he eivät ole sopineet. Tämä uusi vuokralainen voi tehdä osiohakemuksen, joka pakottaa haluttomat rinnakkaismyyjät myymään tai jakamaan kiinteistön.
Esimerkki vuokrasopimuksesta (TIC)
Kalifornia sallii neljä yhteisomistuksen tyyppiä, jotka sisältävät yhteisöomaisuuden, parisuhteen, yhteisen vuokran ja yhteisen vuokrasuhteen. TIC on kuitenkin oletusmuoto naimattomien osapuolten tai henkilöiden välillä, jotka yhdessä hankkivat kiinteistöjä. Kaliforniassa näillä omistajilla on yhteinen vuokralaisten asema, ellei heidän sopimuksessaan tai sopimuksessa toisin määrätä, kumppanuuden tai yhteisen vuokran perustamisesta.
Yhteisomistajaan erikoistuneen San Franciscon kiinteistövälitystoimisto SirkinLawin mukaan.
Yhä useammat ihmiset kääntyvät yhteisiin vuokrakohteisiin… tapaksi maksimoida osto- ja myyntivoimansa. Nämä järjestelyt alentavat hintoja ja lisäävät ostajien valinnanmahdollisuutta antamalla heille mahdollisuuden yhdistää resursseja ja ostaa enemmän kiinteistöjä kuin muuten voisivat tai tekisivät.
Elokuussa 2018 päivätyssä blogiviestissä he kirjoittavat, että TIC-muutoksista - osakehuoneistojen omistusrakenteen muuttamisesta yhteiseksi vuokrasopimukseksi - on tullut erityisen suosittua Suur-Los Angelesin ja San Franciscon / Oaklandin metropolialueilla.
