Asuntolainan koron verovähennyksestä, joka otettiin käyttöön tuloveroa vuonna 1913, on sittemmin tullut miljoonien yhdysvaltalaisten asunnonomistajien suosikki verovähennys. Tässä tarkastellaan tämän vähennyksen taustalla olevia voimassa olevia sääntöjä sekä joulukuun 2017 verolainsäädännöstä johtuvia uusia muutoksia.
Vähennysten saaminen: Kuka pätee
Useimmissa tapauksissa kaikki tiettyyn lainaan saakka asuntolainan korot voidaan vähentää Yhdysvaltain liittovaltion veroista, jos asunnonomistaja täyttää seuraavat vaatimukset:
- Hän jättää lomakkeen 1040 ja erittelee vähennykset aikataulussa A. Hän on laillisesti vastuussa lainasta - et voi vähentää korkoa, jos suoritat maksun jonkun toisen lainasta. Hän maksoi maksun pätevässä kodissa.
Hankinta- ja oman pääoman velat: suuri veroero
Koska vähennyksiä säätelee hallitus, tietysti säännöt eivät ole koskaan niin yksinkertaisia kuin miltä ensi silmäyksellä näyttää. On olemassa kahden tyyppisiä velkoja, joista syntyy verovähennyskelpoisia korkoja. Ensimmäinen on velka, joka otettiin kotiin ostamista, rakentamista tai parantamista varten. Tämän tyyppinen velka tunnetaan nimellä "hankintavelka". Toinen tyyppi on velka, joka otettiin muihin tarkoituksiin ja jota kutsutaan "oman pääoman velaksi", koska se käyttää omaisuuden pääomaa. Tästä erottelusta on tullut erityisen tärkeätä uuden verolainsäädännön hyväksymisen jälkeen joulukuussa 2017 (katso Kuinka GOP-verolaki vaikuttaa sinuun ).
Lasku sisältää merkittäviä muutoksia korkojen määrissä, joita lainanottajat voivat vähentää asuntolainoista ja asuntolainoista, jolloin korot voidaan vähentää vain lainoille, joiden arvo on enintään 750 000 dollaria. Lisäksi säännöt ovat muuttuneet asuntolainarahoille, joita ei käytetä hankintavelkaan - esimerkiksi lääketieteen tai yliopistojen kulujen maksamiseen kodin kunnostamisen sijasta. Tässä on joitain yksityiskohtia.
- Post-lokakuu. 13, 1987, 16 päivään joulukuuta 2017 asti, velka: Asuntolainan korot, jotka on otettu kodin ostamiseksi, rakentamiseksi tai parantamiseksi 13. lokakuuta 1987 jälkeen, voidaan vähentää kokonaan vain, jos kaikkien asuntolainojen kokonaisvelka, mukaan lukien vanhennetut velat, on miljoona dollaria tai vähemmän avioparilla ja 500 000 dollaria tai vähemmän yksin tai avioparilla, jotka toimittavat erikseen. Post-joulukuu. 16, 2017, 31 päivään joulukuuta 2025 asti, velka: Kodin ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen otetun uuden asuntolainan korot ovat täysin vähennyskelpoisia vain, jos kaikkien asuntolainojen kokonaisvelka on aviopareille enintään 750 000 dollaria tai vähemmän ja 500 000 dollaria tai vähemmän yksin tai avioparille, joka jättää erikseen. (Kattaa myös: lainat sitovalla sopimuksella, joka oli voimassa ennen 16.1.1717 niin kauan kuin asunnon osto päättyi ennen 1.8.1.). Vanhojen lainojen korot - ja vanhojen lainojen uusi jälleenrahoitus - ovat edelleen vähennyskelpoisia miljoonan dollarin edestä. Oma pääoman velka lokakuun jälkeen. 13, 1987, 16 päivään joulukuuta 2017 saakka: Muista syistä kuin kodin ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen otetuista toisista asuntolainoista (tai kodin pääomalainoista) maksettavien korkojen on oltava aviopareille vähintään 100 000 dollaria tai vähemmän ja 50 000 dollaria tai vähemmän yksin tai avioparille, jotka jättävät erikseen ilmoituksen. Niiden on myös oltava kokonaisuudessaan pienempi kuin talosi käypä markkina-arvo, josta on vähennetty kaikkien vanhentuneiden velkojen ja kaikkien 13. lokakuuta 1987 jälkeisten asuntolainojen arvo. Oma pääoman velka lokakuun jälkeen. 13, 1987, 16 päivään joulukuuta 2017 saakka: Toisilla asuntolainoilla (tai omaa pääomaa koskevilla luottolimiiteillä) korot, jotka on otettu muista syistä kuin kodin ostamiseksi, rakentamiseksi tai parantamiseksi, ei ole vähennyskelpoisia. Tämä on totta. vaikka alkuperäinen laina olisi otettu ennen 16. joulukuuta 2017 ja se olisi voimassa 31 päivään joulukuuta 2025 saakka. Sitten teoriassa lainasäännöt palautuisivat vuoden 1987 jälkeisiin sääntöihin..
"Koti" määritelmä
Seuraava este, joka sinun on ylitettävä, on varmistaa, että kiinteistösi on "pätevä koti". Tämän määritelmän täyttämiseksi kiinteistössä on oltava nukkumis-, ruoanlaitto- ja wc-tilat. Tähän määritelmään sopivia kohteita voivat olla pääasiallinen asuinpaikka, toinen koti, osakehuoneisto, asuntovaunu, talon perävaunu tai vene.
Jos kotisi on toinen koti, voit vähentää koron vain yhdestä toisesta kodista. Sinun on käytettävä tätä kiinteistöä vähintään 14 päivää vuoden aikana. Jos toinen kotisi on vuokrakiinteistö, sinun on käytettävä sitä yli 10% kiinteistön vuokra-ajasta. Jos vuokrakohteesi ei täytä näitä kriteerejä, korkoa ei voida ilmoittaa luettelossa A, vaan sen on oltava luettelossa E.
Jälleenrahoitus
Viime vuosina korkojen lasku on rohkaissut asunnonomistajia jälleenrahoittamaan asuntolainansa. Jälleenrahoitus tarjoaa mahdollisuuden vähentää kuukausittain asuntolainan maksuja, lyhentää lainan voimassaoloaikaa tai molempia. Kun jälleenrahoitus tehdään ottamatta ylimääräistä velkaa, kaikki asuntolainan tuottamat korot ovat verovähennyskelpoisia. Kun asunnonomistajat käyttävät kotejaan säästöpankkina ja jälleenrahoittaakseen omaa pääomaa rahankäynnin tuottamiseksi - toisin sanoen muista syistä kuin asuntojen ostamiseksi, rakentamiseksi tai parantamiseksi - Home Equity Debt, 13. lokakuuta 1987, noudattaa sääntöjä Käytä: Voit vähentää korkoja, jotka ovat enintään 100 000 dollaria jne. veroasemastasi riippuen. (Lisätietoja tästä on luvussa Milloin (ja milloin ei) jälleenrahoittaa asuntolainaasi .)
Todistaminen IRS: lle
Jos sisäinen verovirasto suorittaa tarkastuksen, sinulla on oltava jäljennös lomakkeesta 1098, asuntolainan korkoilmoitus, jonka joka vuosi toimittaa kiinteistöäsi hallussaan pitävä yritys. Jos maksat asuntolainan maksamisen yksityiselle, sinun on ilmoitettava maksetun koron lisäksi asuntolainan haltijan nimi, sosiaaliturvatunnus ja osoite. (Katso lisätietoja kohdasta IRS-tarkastuksen selviäminen .)
Pohjaviiva
Asuntolainan korkoverovähennys on asunnonomistajien vaalima ja tuloverouudistuksen kannattajien halveksima. Kiinteän veron kannattajat kannattavat tämän vähennyksen lakkauttamista, ja jo vuosien ajan käytävän molemmilla puolilla olevat Yhdysvaltain lainsäätäjät ovat keskustelleet monista verouudistusohjelmista, joihin sisältyy yleensä asuntolainan korkoverovähennysten poistaminen. Se selvisi pienentyneessä muodossa vuoden 2017 verolaskussa. Mitä seuraavaksi tapahtuu, on vielä nähtävissä
Lisätietoja saat asuntolainan maksurakenteen ymmärtämisestä .
