Sijoittaminen markkinoiden sulkemiseen on strategia, joka vaatii hienostuneisuutta ja huolellisuutta, joka on paljon enemmän kuin useimmat ihmiset ymmärtävät. Sillä voi olla suuri potentiaali, mutta se vaatii todellisia ponnisteluja rahavarojen hankkimiseksi. Sellaisena sitä olisi lähestyttävä merkittävänä investointina, joka vaatii keskittymistä; huolellisen ja huolellinen tutkimus paikallisista omaisuuden, taloudellisista ja demografisista suuntauksista. Se vaatii myös strategian laatimisen kiinteistöjen hankkimiseen ja lopulta myyntiin.
Yleiskatsaus
Käytettyjen autojen ostaminen huutokaupassa on samanlainen kuin sijoitus suljettuihin kiinteistöihin. Käytettyjen autojen jälleenmyyjät ovat ihmisiä, jotka tietävät kaikki merkit ja mallit sekä niiden yleiset viat ja tapa muuttaa niitä arvon luomiseksi. He ottavat huomattavasti vähemmän riskiä kuin tavallinen henkilö, joka osallistuu huutokauppaan vain ostaakseen auton alennuksella.
Monet markkinoilta sulkemiseen liittyvät ostajat menevät huutokauppaan oikeustalon askeleilla toivoen tarttua tarjoukseen - huutokaupan hinnan ja kiinteistön todellisen arvon väliseen eroon. Mutta heillä ei ehkä ole todellista tietoa sijoituksesta tai mistään riskinhallintastrategioista. Asuntojen markkinoiden sulkemisen markkinoilla hyvin käyneet sijoittajat tietävät, että hintojen erotteluun lukeminen pääasiallisena sijoitustulon lähteenä on resepti katastrofille.
Oikea menetelmä sulkemisominaisuuden saamiseksi ei ole ampuma-aseen lähestymistapa, vaan niiden ominaisuuksien valitseminen, jotka sijaitsevat uudelleenkehittämistä tai parantamista varten tarkoitetulla alueella. Kiinteistöllä on oltava ainutlaatuisia ominaisuuksia, jotka erottavat sen muista naapurimaiden tai paikallisten markkinoiden ulkopuolelta tai tarjoavat mahdollisuuden luoda arvoa.
Sijoitusstrategiat
Jokaisella kiinteistövälittäjällä tulisi olla erityinen strategia, joka sisältää kiinteistön hankkimisen, hallussapidon ja lopulta sen luovuttamisen tavoitteet ja tavan. Tämä strategia on vielä kriittisempi sijoitettaessa markkinoiden sulkemiseen. Sinun on määritettävä, onko markkinoiden sulkeminen tapahtunut jonkin entiseen omistajaan liittyvän erityisolosuhteen seurauksena vai johtuuko laajempi suuntaus, joka voi vaikuttaa paikallisiin markkinoihin.
Sijoittajien on tehtävä huomattava määrä tutkimusta paikallisista kiinteistömarkkinoista. Kiinteistöjen kysyntä riippuu väestönkasvusta, työpaikkojen kasvusta, käytettävissä olevien tulojen kasvusta ja väestörakenteen muutoksista. Se vaikuttaa suuresti hinnoitteluun ja kykyyn myydä kiinteistöjä sijoituskauden lopussa.
Tutki tulevaa infrastruktuurin kehitystä, kuten tiet, koulut ja yhteisöhankkeet. Opi myös, kuinka paikallis- ja osavaltion hallitus tukee liiketoiminnan kasvua ja aikoo korjata tietyt kysymykset, kuten liikenne, ilmanlaatu, rikollisuus ja verot. Kaikki nämä esineet tekevät alueesta toivottavamman ja lisäävät siinä olevien ominaisuuksien arvoa.
Hankintastrategiat
Suurimmalle osalle sijoittajia on opetettu hankkimaan julkaisuja, joissa luetellaan huutokaupattava omaisuus, ja ottamaan yhteyttä omistajiin aikomuksestaan ostaa kiinteistö ennen kuin se menee huutokauppapaikkaan. Vaikka sopimuksia voi saada oikeustalon askeleista, vaihtoehtoisten tapojen löytäminen hädänalaisten kiinteistöjen parantamiseksi parantaa huomattavasti mahdollisuuksiasi sulkea. Se voi myös tarjota mahdollisuuden ymmärtää ja analysoida omaisuutta kokonaan.
Oletetaan esimerkiksi, että sijoittaja saa pääsyn kiinteistöihin käyttämällä markkinoilla olevia yhteyksiä ja asuntolainan tuntemusta auttaakseen kamppailevia asunnonomistajia neuvottelemaan lainanantajiensa kanssa. Jos lainaongelmat hoidetaan, sijoittaja ei vain paranna mainettaan sekä omistajien että lainanantajien suhteen, ja sijoittaja voi myös saada viittauksia ja pääsyn muille ongelmalainoilla. Ja jos tilannetta ei voida selvittää, sijoittaja hankkii kiinteistön ensimmäisenä - koska he ovat saavuttaneet omistajien luottamuksen. Sijoittajat voivat myös tehdä tietoisen päätöksen kiinteistön ostamisesta, koska he ovat oppineet pyrkimyksensä kautta kiinteistön haitoista ja eduista.
Toinen strategia on hankkia vaikeuksissa olevat lainat alennuksella lainanantajilta. Pankit ja muut luotonantajat eivät pidä sulkemisten hankkimisesta. Kiinteistöjen omistamien (REO) kiinteistöjen ottamisen välttämiseksi nämä laitokset myyvät usein useita järjestämättömiä lainoja merkittävällä alennuksella nimellisarvoon.
Sijoittajat voivat olla luotonantajaa joustavampia järjestämättä järjestämättömää lainaa, muuttamalla joskus takaisin suorituskykyiseksi lainaksi, jonka tuotto on huomattavasti korkeampi, koska sijoittajalla on alhaisempi sijoituspohja.
Lainojen kausiluettelon jälkeen sijoittajat voivat joko pitää ne hallussaan tai myydä ne premium-hinnalla, kun ne ovat suorittaneet jonkin aikaa. Jos niitä ei voida selvittää, sijoittaja voi sulkea kiinteistön ja hankkia omistusoikeuden joutumatta kilpailemaan muiden osapuolten kanssa. Ainoa haittapuoli tässä lähestymistavassa on, että lainavarannon ostaminen vaatii suuremman pääomakustannuksen kuin yksittäisten kiinteistöjen ostaminen huutokaupassa. Asia on, että on olemassa luovia tapoja vähentää kilpailua järjestämättömän omaisuuden hankkimisessa.
Hallussapito- ja poistumisstrategiat
Sijoittajien tulee myös olla varmoja siitä, mitä tehdä, kun omaisuuserä on hankittu.
Aikooko kiinteistö "kääntää" takaisin markkinoille vai pidetäänkö sitä ja maustetaan odotettaessa markkinoiden muutosta ennen myyntiä? Sijoittajien, jotka harkitsevat markkinoiden sulkemista ja markkinoivat niitä pian oston jälkeen, tulisi löytää tapoja parantaa kiinteistöä. Parannukset, jotka antavat suurimman potkun dollarille, ovat makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lisääminen, keittiöiden uusiminen ja kellareiden tai muiden käyttämättömien tilojen viimeistely.
Koska kiinteistökauppaa koskevat tiedot ovat yleisesti tiedossa, jotkut mahdolliset ostajat ovat varovaisia maksamaan kiinteistöstä palkkion heti sulkemisen jälkeen, vaikka sen hinta olisi yhdenmukainen muiden alueen kiinteistöjen kanssa. Arvon luominen uudelleenkehittämisen avulla antaa perustelun korkeammalle jälleenmyyntihinnalle ja voi vähentää pitkien markkinointikausien riskiä. Sijoittajien tulee kuitenkin olla varovaisia, etteivät ne paranna kiinteistöä niin paljon, että sen hinta on paljon korkeampi kuin naapurimaiden kiinteistöjen.
Toinen strategia on pitää omaisuutta vuokrakiinteistöinä, kunnes markkinoilla tapahtuu jotain kiinteistöjen arvojen parantamiseksi. Sijoittajien on jälleen kerran oltava tietoisia vuokrausmarkkinoista varmistaakseen, että vuokratiloille on riittävästi kysyntää. Ja että ostettu kiinteistö käsittää riittävästi vuokrata kiinteistön ylläpitokustannusten kattamiseksi.
Niille, jotka pystyvät käsittelemään vuokranantajana olemisen edellyttämää lisäaikaa ja vaivaa, ahdistuneiden kiinteistöjen ostaminen alennuksella ja muuntaminen vuokra-omaisuudeksi voi luoda merkittävää vaurautta. Mahdollisuus saada houkuttelevaa rahoitusta, kuten vain korkolainat, yhdessä asuntolainan korkojen vähennyskelpoisuuden kanssa tuloveroista, on loistava tapa luoda kassavirta odottaessa oikeaa myyntiaikaa.
Vaikka asuinkiinteistö ei ole yhtä epävakaa kuin muut omaisuusluokat, sille on ominaista pitkät alhaiset tuotot ja sitten arvon "pop" -arvo, joka vastaa suurta kysynnän muutosta, joka selittää merkittävän osan tuottoista. Tämä on jälleen impulssi käynnissä olevalle tutkimukselle ja pitoajanjaksostrategialle, joka auttaa arvioimaan arvonnousun ajoitusta ja luomaan omaisuuserän suunnitelman myyntiin valmistautuessa.
Poistumisstrategia
Se, että poistumisstrategiaa ei ole harkittu, on iso virhe, jonka uudet sijoittajat yleensä tekevät. Monet ovat väärässä vaikutelmassa, että paras aika investoida markkinoiden sulkemiseen liittyviin ominaisuuksiin on, kun niitä on runsaasti. Myytävien asuntojen ja sulkemisominaisuuksien huomattava kasvu korostaa tosiasiassa ongelmaa, joka estää ihmisiä maksamasta lainojaan tai tekemästä haluttomia pitämään kotiaan. Tämä voi johtua työpaikkojen menetyksestä alueella tai jostakin infrastruktuuri-ongelmasta, joka tekee alueesta ei-toivotun. Näillä suuntauksilla on positiivinen vaikutus myytävissä olevien asuntojen tarjontaan tai markkinoiden sulkemiseen ja kielteisesti kysyntään. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön myynti on vaikeampaa, kunnes markkinoiden perusteet paranevat.
Pelkästään hinnoittelueroihin luottavien sijoittajien tekemä yleinen virhe on, että he eivät kykene ymmärtämään kirjanpitokustannusten kielteisiä vaikutuksia. Kulut voivat sisältää asuntolainan maksut, verot, vakuutukset ja ylläpidon pitkittyneellä markkinointi- ja myyntikaudella.
Asunnon myymiselle asetettavan määräajan asettaminen ja sen jälkeen hinnan diskonttaaminen kiinteistön myyntiin asti on yksi tapa välttää ylimääräiset kantokustannukset. On paljon parempi myydä pienellä nollavoitolla kuin jatkaa kiinteistön markkinointia hinnalla, joka varmistaa pitkän markkinointijakson ja siten korkeat kuljetuskustannukset, jotka voivat johtaa tappioihin.
Pohjaviiva
Sijoittaminen tehottomiin kiinteistöomaisuuteen vaurauden lisäämiseksi on toimiva strategia, mutta se ei ole tapa rikastua nopeasti. Jokaista kudosta rikkauteen liittyvää tarinaa varten on vielä 10 henkilöä, jotka ovat menettäneet pääomansa, koska he eivät ole olleet ajan tasalla markkinoiden kehityksen muutoksista.
Ne, jotka menestyvät sulkemismarkkinoilla, ovat tutkineet muiden menestyneiden sijoittajien strategioita ja taktiikoita. He ovat asettaneet aikaa ja resursseja sopivien markkinayhteyksien luomiseen, joita tarvitaan kilpailuedun luomiseen muihin nähden. Ajan ja energian kaataminen paikallisten kiinteistömarkkinoiden tuntemiseen on kuitenkin vain yksi monista strategioista, joita sijoittajat voivat käyttää päästäkseen kilpailuun. Menestys tulee huolellisesti suunnitellusta ja toteutetusta hankinnasta sekä älykkäistä poistumisstrategioista.
