Myynnin vertailumenetelmä on kiinteistöjen arviointimenetelmä, jolla verrataan kiinteistöä muihin kiinteistöihin, joilla on samanlaisia ominaisuuksia kuin viime aikoina. Menetelmässä otetaan huomioon yksittäisten ominaisuuksien vaikutus kiinteistön kokonaisarvoon. Toisin sanoen kiinteistön kokonaisarvo on kaikkien ominaisuuksien arvojen summa. Kiinteistönvälittäjät ja arvioijat voivat käyttää myyntivertailutapaa arvioidessaan myytäviä kiinteistöjä.
Myyntivertailun (SCA) ymmärtäminen
Myyntivertailutapa auttaa kiinteistöalan ammattilaisia ja ostajia selvittämään, onko kodin hinta kohtuullinen ja verrattavissa nykyisiin markkinoihin.
Tätä lähestymistapaa käytetään selkärangana vertailevalle markkinatutkimukselle, joka on äskettäin myytyjen kiinteistöjen hintojen analyysi, jotka ovat samanlaisia ja saman maantieteellisen alueen sisällä. Toisin sanoen, lähestymistapa edellyttää usein paikallisten kiinteistöjen tarkastelua nähdäkseen, mikä niillä on yhteistä. Sieltä arvioijat voivat määrittää kiinteistön arvon ominaisuuden perusteella. Tutkimalla samassa paikassa olevia kiinteistöjä vältetään vähemmän luotettavien menetelmien käyttäminen, kuten esimerkiksi kiinteistöjen myynnin vertaaminen laajemmalla maantieteellisellä alueella.
Myyntivertailutavan soveltaminen
Vaikka kiinteistöjen arvioija voi suorittaa monia askeleita kiinteistön arvon arvioimiseksi, jäljempänä kuvatut ovat joitain yleisimmistä. Tärkeää on huomata, että myynnin vertailutapa ei ole virallinen arvio ja jos kiinteistö on ainutlaatuinen, saatetaan tarvita muodollinen arvio.
Sijainti ja naapuruus
Kiinteistön sijaintimaantieteellä ja paikallisen topografian kunnolla voi olla välittömiä vaikutuksia kaikkien vastaavien kiinteistöjen arvoon. Esimerkiksi lentokentän lähellä sijaitsevalla rivillä taloja olisi kaikissa meluasioita, jotka olisivat osa heidän myyntivertailujaan. Jos samat talot sijaitsevat hiljaisemmassa osassa kaupunkia, arvostus olisi erilainen.
Olisi asianmukaisempaa vertailla samassa naapurustossa sijaitsevia taloja kuin kaupunkeja toisessa osassa, vaikka niillä olisi samat arkkitehtuurisuunnitelmat. Joitakin naapuruston arviointia koskeviin tekijöihin kuuluu,
- Etäisyys läheisiin kouluihin, jos sellaisia onVesi, järvet tai rannatPuistot tai yleiset alueetLäheisyys moottoriteille tai ylityksiinAlueelliset rakennukset, rautatiet, teollisuusrakennukset
Muut ulkoiset tekijät voivat olla mukana arvioinnissa, kuten kiinteistön ja ympäröivän alueen pilaantumisen tasot.
Äskettäin myyty listat
Tarkista kodin kiinteistöarvo ja kustannukset neliöjalkaa kohti. Äskettäin myydyt ilmoitukset voivat auttaa tarjoamaan lähtökohdan alueen asuntojen arvolle. Vaikka koteja myydään eri hinnoilla ominaisuuksiensa ja markkinoiden mukaan myyntihetkellä, kiinteistöjen arvojen ja viimeaikaisten myyntien tarkistaminen tarjoaa hyvän lähtökohdan tai lähtökohdan.
Ominaisuudet Koti myytävänä samanlaisia
Kotoa tulisi verrata ominaisuuksiin, joissa on yhtä monta makuuhuonetta, autotallia ja kylpyhuonetta. Vertailun tulisi kattaa suunnilleen saman neliön kuvamateriaalit koteilla, jotka ovat suunnilleen samankokoisia.
Kodien ikä ja kunto
Vertaa kotia samanikäisiin ja jos vanhempi koti, tarvitseeko se päivityksiä. Kodin yleinen kunto voi vaikuttaa merkittävästi arviointiin. Esimerkiksi kaksi taloa voi olla samaa mallia, samalla huoneiden lukumäärällä, mutta yksi taloista saattaa tarvita korjausta. Voi olla termiittivaurioita, putkistoihin tai kattoihin liittyviä ongelmia, jotka on vaihdettava tai kiinnitettävä. Mahdolliset parannukset vaikuttavat kiinteistön arvoon riippumatta siitä, onko niillä vertailukelpoisia ominaisuuksia.
Laske keskihinta neliöjalkaa kohti
Kun kodit, joilla on samanlaiset ominaisuudet, ikä ja maantieteelliset alueet, on koottu, ota kaikki myyntihinnat ja jaa ne neliökuvien mukaan. Tulos tuottaa kustannukset neliöjalkaa kohti asuntojen perusteella myyntivertailun analyysissä. Keskimääräiset neliömetrikohtaiset kustannukset kaikilta vertailukelpoisilta koteilta ja kerro tämä lukumäärä arvioitavan kodin neliökuvalla.
Katsotaan esimerkiksi saman alueen koteja ja lasketaan niiden keskimääräinen neliökuva. Alueen kolme kotia, jotka myytiin äskettäin, listattiin seuraavasti:
- 300 000 dollaria, jossa on 3 500 neliöjalkaa ja hinta neliömetriltä 85, 70 dollaria (300 000/3 500), 285 000 dollaria, jossa 2 800 neliömetriä ja neliömetrien hinta neliömetriltä 101, 78 dollaria. kolmen kiinteistön neliömateriaali on 93, 42 dollaria tai ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 dollaria) / 3)
Arvioitavan kodin neliökuvamateriaalia on 2 600 ja kun kerrotaan vastaavien kodeiden keskimääräinen neliökuvamateriaali, saamme arvioidun summan 242 892 dollaria tai (93, 42 dollaria * 2 600). Analyysin tulisi tarjota kohtuullinen arvo kodille.
Tietysti monet muut ominaisuudet saattavat lisätä kodin arvoa. Myyntivertailuanalyysi ei kuitenkaan ole tarkka tiede, koska kodin arvo on jonkin verran subjektiivinen, eli yksi perhe voi löytää siitä enemmän arvoa kuin toinen ja lisätä tarjontaansa. Kuten aiemmin todettiin, ulkopuoliset tekijät, kuten taloudelliset olosuhteet, työmarkkinat ja kiinteistömarkkinoiden tila, vaikuttavat kaikki voimakkaasti siihen, kuinka paljon kotia myydään tai kuinka kauan se sijaitsee markkinoilla.
